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sexta-feira, 14 de maio de 2021

CONDOMÍNIO - TEMPOS DE PANDEMIA: Posso pedir desconto na taxa de condomínio pelo fechamento das áreas comuns?

CONVIVÊNCIA EM CONDOMÍNIO EM TEMPOS DE PANDEMIA.

                                                                                                            

Por Wanderson de Oliveira

 

A pandemia trouxe reflexos diretos na sociedade. São empresas que fecham, pessoas que perdem empregos, enfim, muita gente sem renda.

 

Especificamente em condomínios há decretos de lockdown em diversas cidades que também  afetam diretamente a vida em condomínios, pois impõe fechamento ou limitação de uso das áreas comuns, tais como, academia, piscinas, salão de festas, churrasqueiras,  playground etc. 

 

Neste cenário:

 

1.                  Como deve agir o síndico em relação às áreas comuns?

O síndico é cercado de normas. Há uma Convenção e um Regimento Interno que ele deve obediência.

 

Em razão dos decretos publicados com restrição de áreas comuns, o síndico deve obedecê-los também, atendendo as restrições impostas, tais como, fechamento de salão de festas, piscina, quadras, brinquedotecas etc.

 

E quanto ao uso de máscaras nas áreas comuns dos condomínios:

 

2.                  O morador é obrigado a usar máscara, por exemplo dentro do elevador ou quando ele está transitando pelos corredores do prédio ou nas áreas comuns do condomínio?

 

Há norma federal prevendo a obrigação de uso da máscara como medida de enfretamento a Covid-19.

 

                Nesse mesmo sentido são os decretos municipais e até estaduais.

 

O uso em elevador e áreas comuns de condomínio, portanto, é obrigatório.

 

3.                  Se o morador for pego sem máscara, o síndico pode aplicar multa ao morador?

 

Via de regra entendo que o síndico não tem competência para aplicação de multa em morador sem máscara. Para isso, deve aprovar uma norma interna com tal previsão.  As penalidades, tratando-se de condomínio, são previstas em Convenção ou Regimento Interno que são deliberadas e aprovadas pelos moradores.

 

Bom dizer que a fiscalização pelo não uso de máscara cabe às autoridades públicas e não ao síndico. Quer isso dizer que nenhuma norma pública vigente delegou ao síndico tal competência, por isso, a necessidade de regulamentação interna no condomínio.

 

E quanto à “taxa” de condomínio:

 

4.                  A pessoa pode pedir desconto por não estar usando as áreas comuns?

Infelizmente não. Tendo em vista que a “taxa” é nada mais que um rateio de despesas ordinárias e extraordinárias.

 

O não uso das áreas comuns, como quadra de esportes, piscina, salão de festas, não está diretamente vinculado às despesas do condomínio.

 

A não utilização desses espaços, na verdade acaba reduzindo o custo mensal do condomínio, já que pode haver redução do uso de energia elétrica, limpeza etc.

 

5.                  E em razão da pandemia muita gente perdeu renda. A pessoa nesta situação pode pedir isenção da taxa de condomínio?

 

Infelizmente não. Como dissemos as despesas do condomínio são rateadas entre as unidades e cada qual tem a obrigação legal de pagar sua quota parte.  Essa obrigação é prevista em lei e muitas vezes repetida na convenção do condomínio.

 

Importante alertar que não cabe ao síndico isentar, conceder descontos em juros e multas, pois ele administra dinheiro alheio e não pode “abrir mão” de receita do condomínio, ou seja, de todos os proprietários, sem anuência deles, por meio de uma assembleia.

 

Resumindo, o síndico não pode conceder isenção/desconto em “taxa” sem anuência de uma assembleia, sob pena de responder pelo prejuízo causado a coletividade do condomínio que administra.

 

6.                  Como o síndico pode resolver a inadimplência causada pela pandemia, já que muitos estão sem renda?

 

Primeiro ter uma assessoria jurídica especializada que possa auxiliá-lo na condução e recuperação do crédito.

 

Uma inadimplência bem administrada não causará maiores consequências à saúde financeira do condomínio, contudo, neste momento de pandemia e falta de renda das pessoas, os gestores de condomínio devem agir com estratégia.

 

Por exemplo, suspender rateios de despesas extraordinárias, analisar gastos que podem ser postergados, renegociar valores com fornecedores, a ideia reduzir custos e consequentemente o rateio.

 

Em relação ao inadimplente, a gestão, em conjunto com sua assessoria jurídica, deve analisar caso a caso, identificar a real situação do devedor e tratá-la da melhor forma possível, por exemplo, concedendo parcelamentos. 

 

7.                  Há uma regra ou limite para exigir o pagamento da “taxa” de condomínio?

 

Algumas recomendações devem ser observadas. Por exemplo:

 

Não expor o devedor a constrangimento, divulgando seus dados em, elevador ou em assembleias.

 

Não deixar recado com vizinhos ou no trabalho.

 

Contatos fora do horário comercial

 

Que o síndico não faça a cobrança, sob pena de mesmo involuntariamente expor constranger o devedor, o que poderá configurar um dano moral. Assim, repete-se, importante que se tenha uma assessoria jurídica especializada.

 

Outro problema recorrente causado por lockdown é o barulho, já que as pessoas estão em casa.

 

8.                  Como lidar com conflitos de barulho. Um morador quer trabalhar, mas o vizinho está com o filho em casa brincando e jogando brinquedos no chão.

 

Os incômodos por barulho foram intensificados com a pandemia. Não é uma questão de fácil solução. Primeiro porque o síndico tem a sua atuação limitada a convenção e regimento interno, que na maioria tem apenas previsão de penalidades ao infrator.

 

Deste modo, o síndico não tem obrigação de resolver o litígio entre os vizinhos. Mas, recomenda-se que atue como mediador do conflito, fazendo com que os vizinhos se entendam.

 

Se não for possível uma solução amigável, cabe ao incomodado buscar auxílio no judiciário para fazer cessar a perturbação.

 

Agora, se a perturbação caracteriza o morador como antissocial, ele pode receber uma multa de até dez vezes o valor da taxa de condomínio.

 

Esse morador antissocial ainda pode ser impedido de frequentar a própria residência, como tem entendido o judiciário em alguns casos.

 

9.                  Alguns de forma irresponsável realizam festas em seus apartamentos/casas, causando aglomerações. O síndico pode impedir a realização destas festas?

 

O ideal nestes casos é que o síndico comunique as autoridades sobre o fato para que elas adotem as providências cabíveis.

 

Não cabe ao síndico comparecer ao local da festa e impedi-la, não há previsão legal para isso.

 

10.               Em razão do lockdown, o condomínio pode proibir  a entrada de visitantes?

 

O condomínio não pode evitar a entrada de visitantes ou prestadores de serviços/empregados dos moradores.

 

11.               A respeito das locações por aplicativos, Airbnb, Hoteis.com etc. o condomínio pode evitar esse tipo de locação?

 

É um dos assuntos atuais envolvendo condomínios. A finalidade do condomínio é definida em seu nascedouro. Sendo residencial ou comercial.

 

Sendo residencial, sua finalidade não pode ser desvirtuada. Inclusive as convenções trazem expressa proibição que se tenha atividade comercial nas unidades.

 

A grande questão é se essa modalidade é um contrato de locação, contrato de hospedagem ou um modelo atípico.

 

Sendo contrato de locação, estaria regido pela lei do inquilinato, portanto, o condomínio não pode proibir.

 

Sendo contrato de hospedagem, estaria regido pela lei 11.771/2008 que trata dos meios de hospedagem em hotéis, pousadas e similares. Neste caso, o condomínio pode proibir.

 

Sendo contrato atípico, como o próprio termo sugere, não há legislação prevista. Assim, o condomínio deve decidir em assembleia.

 

Mas vale lembrar que o judiciário tem se manifestado sobre o tema, ora autorizando ora não.

 

O STJ recentemente proibiu um condomínio de autorizar locações por aplicativo.

 

O interessante da decisão da 4ª turma é que foi reconhecido o caráter de contrato atípico. E que a destinação residencial, prevista em convenção, deve ser observada.

 

É um assunto que tem gerado muita polêmica e espera-se que o judiciário possa o mais breve possível pacificar a questão.

 

12.         Recentemente foi divulgado o caso de um morador que agrediu uma empregada do condomínio, quais são as providências do síndico nestes casos.

 

O primeiro ponto a se destacar é a obrigação moral de todos os moradores tratarem com urbanidade, respeito e educação os trabalhadores. Que são empregados do condomínio e não do morador.

 

Dito isso, o síndico ao tomar conhecimento do fato deve orientar ao ofendido buscar as autoridades competentes para formalização.  Depois, deve o síndico, auxiliar a autoridade com as provas. Também deve observar o regimento interno e aplicar as sanções nele previstas.

 

 

Dr.Wanderson de Oliveira

Advogado - OABGO 27.715

Sócio fundador do escritório Advocacia W. de Oliveira

Consultor e Advogado Especializado em Direito Condominial, Direito do Trabalho, Inventário & Partilhas.

Conselheiro no Colegiado de Recurso Tributário de Aparecida de Goiânia – GO

Árbitro na Corte de Conciliação e Arbitragem de Aparecida de Goiânia

Professor nas Faculdades FanPadrão (Legislação Empresarial, Processo do Trabalho, Tributária)

Presidente do Integra Síndicos

Conselheiro da OAB GO (2015)

Presidente de Comissão da OAB GO (2013/2015)

Professor no Projeto OAB vai à Escola (2010/2015)

Integrante da Comissão de Acompanhamento Forense da OAB GO (2013/2015)

Integrante da Comissão de Direito do Trabalho da OAB GO (2010/2012)

Advogado da Brasil Telecom S/A - Oi S/A (2008/2012)

Relações Trabalhistas (ETE Engenharia de Telecomunicações S/A – 2002/2004)

Graduado em Direito pela FASAM

Graduado em Análise de Sistemas pela Universo - Goiás

Pós graduado em Direito Público (Uniasselvi -  Universidade Leonardo Da Vinci)

Pós graduado em Direito Civil e Processo Civil (UNAR – Centro Universitário de Araras)

Pós graduado em Direito Tributário (IBET – Instituto Brasileiro de Estudos Tributários)

e- mail: wo@wdeoliveira.adv.br ou woadv.go@gmail.com

Blog: https://drwandersondeoliveira.blogspot.com/

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