Elevadores devem ter assistência técnica especializada

Crea fiscaliza empresas do segmento

Por Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Paraíba

10/12/2019 16h41 

O Brasil vem registrando aumento no número de acidentes em elevadores nos últimos anos, muitos deles com vítimas fatais. Graves acidentes foram registrados nos primeiros sete meses do ano em diversas regiões do País. Pelo menos um caso foi divulgado por semana através da mídia, conforme levantamento realizado pelo Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo (Seciesp).

Nessas ocorrências, foram contabilizadas oito mortes e diversos usuários feridos. É possível constatar mais de uma vítima fatal em acidentes em elevadores por mês. No primeiro semestre, houve óbitos em Salvador, Fortaleza, Rio de Janeiro e Santa Catarina. Na Paraíba, um idoso faleceu em novembro, após a queda de uma plataforma elevatória instalada artesanalmente em sua residência.  

De acordo com o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Paraíba (Crea-PB), de janeiro a novembro de 2019, 1.338 serviços de engenharia em elevadores (instalação, manutenção, laudo técnico e outros) foram registrados no Conselho, que autuou 21% das empresas fiscalizadas ao longo do ano pela falta de anotação dos serviços. A fiscalização da autarquia averigua as responsabilidades técnicas dos equipamentos, que demandam manutenção especializada.

De acordo o agente fiscal do Crea, Valber Galdino, no caso dos condomínios, é solicitado do síndico ou responsável a relação de empresas que instalaram e mantêm o funcionamento desses equipamentos. “Em seguida, verificamos se a empresa tem registro no Crea e se foi feita a manutenção e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)”, explica. Em residências, indústrias e pontos comerciais faz-se a mesma solicitação.

Segundo Valber, a ART é o documento emitido pelo Crea-PB, que comprova a realização da manutenção dos equipamentos por um profissional habilitado pelo Regional. Ele serve como uma garantia, tanto para a empresa como para o responsável pelo condomínio, de que o serviço foi prestado adequadamente. O fiscal destaca que só engenheiros mecânicos têm atribuição para responder tecnicamente pelas empresas que atuam no segmento.

Caso a empresa não seja registrada no Crea, não tenha um engenheiro mecânico como responsável técnico ou não apresente a ART, o agente fiscal poderá autuar a infratora, que deverá pagar multa. No caso do condomínio, não há nenhum ônus perante o Crea, mas Valber Galdino alerta para os possíveis prejuízos à segurança dos condôminos.

Se o condomínio contrata uma empresa que está prestando o serviço ilegalmente ou não está realizando a manutenção dos equipamentos, seus moradores ficam vulneráveis. Se houver qualquer problema, não terão nenhuma garantia técnica para solução do mesmo. “Além disso, trata-se de uma segurança para o síndico ou gestor do condomínio. Por exemplo, se uma pane no elevador ocasionar um dano físico a algum dos moradores, quem será responsabilizada é a empresa contratada, não o síndico”, exemplifica o fiscal.

Fonte:https://g1.globo.com/pb/paraiba/especial-publicitario/conselho-regional-de-engenharia-e-agronomia-da-paraiba/crea-pb/noticia/2019/12/10/elevadores-devem-ter-assistencia-tecnica-especializada.ghtml

CONDOMÍNIO - DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA

Comarca: São José dos Campos - 5ª Vara Cível MMª. Juíza da causa: Cristina Inokuti Apelante: Condomínio Parque Residencial Primavera Apelados: Ângelo Carlos Melo e outros CONDOMÍNIO - DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA - Ausente a convocação de todos os condôminos para a assembleia geral ordinária ocorrida em 25 de março de 2018 - Não observância do artigo 4°, parágrafo primeiro, da Convenção de Condomínio (que determina que a convocação ocorra por “carta protocolada ou registrada, expedida com antecedência mínima de 10 dias, designando dia, local e hora”) - Invalidade da convocação, o que implica na invalidade da assembleia geral ordinária - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, para “anular a assembleia geral ordinária do Condomínio-Requerido, realizada em 25 de março de 2018, e determinar que nova assembleia geral ordinária se realize, dentro do prazo de 60 dias” - RECURSO DO REQUERIDO IMPROVIDO

Trata-se de apelação interposta pelo Requerido contra a sentença de fls.386/390, prolatada pela I. Magistrada Cristina Inokuti (em 13 de

fevereiro de 2019), que julgou procedente a “ação de anulação de assembleia condominial”, para “anular a assembleia geral ordinária do Condomínio-Requerido, realizada em 25 de março de 2018, e determinar que nova assembleia geral ordinária se realize, dentro do prazo de 60 dias”, condenando o Requerido ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios do patrono dos Autores (fixados em R$ 2.000,00).

Alega o cerceamento de defesa (“ao decidir definitivamente o mérito, sem se manifestar sobre a prova pleiteada, o Juízo subtraiu a oportunidade de postular a produção daquele meio de prova, violando o art. 10 do CPC”), e que válida a convocação e a realização da assembleia condominial. Pede o provimento do recurso, para o afastamento da sentença, com o prosseguimento do feito, ou para a improcedência da ação (fls.392/412).

Contrarrazões a fls.417/434.

É a síntese.

Ausente o cerceamento de defesa, porque o Juiz pode, após analisar as provas já produzidas, dispensar a produção de outras, ainda que contra a vontade das partes, se concluir que os pontos controvertidos estão suficientemente aclarados, inclusive com o julgamento antecipado da lide, o que não viola o artigo 10 do Código de Processo Civil (ausente decisão “a respeito do qual não se tenha dado às partes oportunidade de se manifestar”).

Passo a apreciar o mérito recursal.

Os Autores alegam, na petição inicial e na emenda (fls.224/226), que “consta da convenção de condomínio que as assembleias devem ser precedidas de convocação, o que não ocorreu na assembleia de 25 de março de 2018”, e que “mais da metade dos condôminos não foram convocados para a assembleia, ensejando sua nulidade”.

O Requerido sustenta, na contestação de fls.243/278, que “houve publicidade da realização da assembleia, afixando-se aviso em todos os 62 blocos e áreas comuns, além de disponibilização no site da administradora do condomínio e protocolo de entrega no correio interno”, e que “durante a assembleia não houve nenhum impugnação dos pontos abordados na petição inicial”.

O artigo 4°, parágrafo primeiro, da Convenção de Condomínio (fls.42/55) dispõe que “a assembleia geral ordinária será convocada

pelo Síndico por meio de carta protocolada ou registrada, expedida com antecedência mínima de 10 dias, designando dia, local e hora, e menção da Ordem do Dia a ser votada” (fls.46).

O artigo 1.354 do Código Civil estabelece que “A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”.

Assim, cabia ao Requerido comprovar a convocação de todos os condôminos para a assembleia geral ordinária ocorrida em 25 de março de 2018 (fls.39/41), o que não ocorreu, notando-se que o documento apresentado pelo Requerido (“edital de convocação” fls.287/315) consigna a existência de 1.406 condôminos e a assinatura de menos da metade deles no documento, sem o cumprimento do disposto no artigo 4°, parágrafo primeiro, da Convenção de Condomínio (fls.46).

Assim, porque não comprovada a convocação da totalidade dos condôminos para a assembleia geral ordinária, correta a declaração da invalidade da assembleia geral ordinária realizada em 25 de março de 2018. 

Cabe destacar: 

Anulação de assembleia geral de condomínio. Ausência de comprovação de convocação de todos os condôminos. Simples correspondência de solicitação para instalação da assembleia é insuficiente para tanto. Não preenchimento dos requisitos afasta a validade e eficácia do ato. Apelos desprovidos (TJSP. Apelação número 0011974-59.2013.8.26.0008, Relator Desembargador Natan Zelinschi de Arruda, 4ª Câmara de Direito Privado, julgamento em 09/04/2015).

Destarte, de rigor o improvimento do recurso. 

Por fim, razoável a majoração do valor dos honorários advocatícios do patrono dos Autores para R$ 3.000,00, nos termos do artigo 85,

parágrafo 11, do Código de Processo Civil.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso e majoro os honorários advocatícios do patrono dos Autores para R$ 3.000,00 (três mil reais), com correção monetária desde hoje e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde o trânsito em julgado da decisão.

Relator

FLAVIO ABRAMOVICI

Síndico e subsíndico respondem por ações não levadas a votação em assembleia

Medidas não previstas no estatuto do condomínio e tomadas sem serem levadas a votação na assembleia com os condôminos são de responsabilidade exclusiva dos administradores. Com esse entendimento, o juiz da 4ª Vara Cível de Taguatinga condenou síndico e subsíndico de um condomínio a pagarem, de forma solidária, a quantia de R$ 3.300,43 a título de reparação pelos danos causados ao não observarem os deveres firmados em convenção condominial, bem como pela demonstração de má gestão por parte dos réus.

Em sua defesa, os réus afirmam que todas as medidas questionadas (exclusão de juros e multas de taxas de condômino em atraso, realização de obras em áreas comuns e adiantamento de valores a funcionários) foram estabelecidas de maneira correta, com autorização do escritório de contabilidade.

Ao analisar o feito, o juiz ressalta que a atuação dos representantes dos condôminos "deve guardar estreita consonância com a convenção ou estatuto, de modo a se evitar adoção de atos incompatíveis com a norma de regência ou que, de algum modo, venha causar prejuízo ao próprio condomínio".

Ele registra que, no caso, a exclusão de cobrança de multa e juros em decorrência de mora no pagamento de taxa condominial não se mostra possível dentro do regramento estabelecido pelo autor.

“Tal prática mostra-se uma benesse em favor do condômino inadimplente, com menoscabo àquele que efetua o pagamento no tempo e modo devido. Pode-se, inclusive, com o passar do tempo, incorrer prejuízo frente à própria administração de receitas pelo autor, uma vez que a prática adotada pelos réus mostra-se como incentivo ao não cumprimento atempado das obrigações por todos, sob a perspectiva de exclusão de encargos da mora."

Quanto às obras feitas, apesar da alegação de sua necessidade para fins de conservação da coisa comum, não há provas produzidas nos autos nesse sentido.

O julgador afirmou ainda que “escapa dos deveres da administração adiantamento salarial em descompasso com regência trabalhista e com o estabelecido em convenção a funcionários do condomínio, cuja adoção da medida, assim como a primeira, se não constante no sistema legal, depende de autorização em assembleia”. Cabe recurso da decisão. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-DFT.

Processo 2014.07.1.042284-7

Fonte: https://www.conjur.com.br/2015-jul-26/sindico-subsindico-respondem-acoes-nao-levadas-assembleia

Justiça de Curitiba determina que morador que ‘passa fezes’ na porta dos vizinhos deixe de morar em condomínio

Juiz Marcelo Mazzali alega que o direito de vizinhança também impõe limites ao exercício do direito de propriedade…

A Justiça de Curitiba determinou, nesta quarta-feira (4), que o morador de um prédio do Centro deixe o condomínio em um prazo de 30 dias. De acordo com o pedido, o morador mantém um comportamento antissocial e constantemente agride os vizinhos de diferentes maneiras.

No pedido, o condomínio afirma que o morador “ofende verbalmente dia sim dia não seus vizinhos e funcionários do condomínio, passa fezes na porta de vizinhos, urina na porta de outro vizinho quando está contrariado, agride funcionários, síndicos e agentes terceirizados, incomoda com gritos, badernas e faz com que moradoras do prédio tenham que andar com spray de gengibre em suas bolsas, utiliza seu imóvel de forma a perturbar toda a comunidade moradora, pratica reiteradamente atos antissociais no interior da sua unidade e nas partes comuns do prédio e pratica atos vexatórios em face de moradores e de terceiros”.

Na decisão, o juiz Marcelo Mazzali alega que o direito de vizinhança também impõe limites ao exercício do direito de propriedade. Ele cita o artigo 1.277 do Código Civil, que define que o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Para o cumprimento, caso o prazo não seja cumprido, a Justiça já autoriza a desocupação compulsória, com utilização de força policial e ordem de arrombamento.

Contra o morador, já há boletins de ocorrência.

Cabe recurso da decisão.

As informações são do site Banda B.

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Fonte: https://cgn.inf.br/noticia/34121/justica-de-curitiba-determina-que-morador-que-passa-fezes-na-porta-dos-vizinhos-deixe-de-morar-em-condominio

Brigas entre vizinhos: como o síndico deve agir?

No último sábado foi Dia do Síndico, profissional essencial para manter a harmonia nos condomínios

• Flavia Martins
  framos@redegazeta.com.br

Publicado em 02/12/2019 às 16h05

A convivência entre os vizinhos em um condomínio nem sempre é fácil. Afinal, são famílias com hábitos e costumes diferentes que precisam compartilhar decisões, paredes e os espaços comuns do prédio. Nesse momento, podem surgir atritos por causa de situações como excesso de barulho e desrespeito ao espaço do outro. Hoje, dia 30, é comemorado o Dia do Síndico, profissional essencial para mediar esses conflitos. Mas como ele deve lidar com problemas como esses?

Para o presidente do Sindicato Patronal de Condomínios (Sipces-ES), Gedaias Freire da Costa, o primeiro passo é buscar o diálogo, ou seja, conversar escutando sempre o outro lado. “Não dá para tomar uma posição ouvindo somente uma parte. Se olhar só um lado da informação, pode não ser verdadeiro. Também não pode tomar partido. E, depois, deve adotar as providências cabíveis, de acordo com as normas internas do condomínio”, orienta.

Ele aponta que os principais conflitos em condomínios envolvem excesso de barulho e situações relacionadas às vagas de garagem. Gedaias explica que, nessas situações, o que o síndico deve fazer é ser um mediador, e propor uma solução.

Para o síndico profissional Celso Ferreira da Cruz, o segredo é não entrar no clima da briga. “O melhor é esperar os ânimos se acalmarem, para buscar a melhor solução”. Responsável pela administração de mais de 150 condomínios, sendo 14 como síndico, Celso conta que já viveu situações inusitadas, como a de um morador que reservou a área de lazer e ficou indignado ao ver a piscina interditada. “Ele chamou a polícia. Tem situações que fogem do nosso controle e é preciso ter serenidade. Todos têm direitos e deveres. O importante é lidar com as situações baseado no regimento interno do condomínio”, observa.

Dicas para o síndico mediar conflitos

1. 01

   Diante de um conflito entre vizinhos, a primeira orientação para o síndico é sempre conversar, ouvir o outro lado. Não não dá para tomar uma posição ouvindo somente uma parte.

2. 02

   Após uma avaliação inicial do conflito, é preciso confirmar se realmente trata-se de uma situação em que cabe a intervenção do condomínio. Não é indicado que o síndico ceda a questões pessoais e implicâncias entre vizinhos, por exemplo.

3. 03

   O mais recomendado é propor que as partes busquem uma solução amigável, antes de aplicar alguma penalidade. Se o problema é o vizinho de cima fazendo barulho à noite, por exemplo, ele pode alterar o horário da faxina ou colocar feltro nos pés dos móveis.

4. 04

   Em casos mais difíceis, na busca de uma solução, é indicado envolver uma terceira pessoa, que pode ser um membro do conselho do condomínio, por exemplo.

5. 05

   É importante comunicar sempre os fatos e manter os condôminos cientes dos problemas que estão ocorrendo. Não é indicado expor moradores envolvidos. Pode-se colocar informes por escrito em locais como quadros de avisos e elevadores explicando que a conduta é passível de penalidades.

6. 06

   Há previsão de multas, mas, antes de chegar a esse ponto, é preciso realizar um trabalho educativo, conscientizando os moradores sobre as normas internas. Facilitar o acesso à convenção do condomínio, ao regimento interno, fazer informes explicando as regras e tirando dúvidas.

7. 07

   No caso de infrações às regras, a multa pode chegar a cinco vezes o valor da taxa condominial. Já para o condômino antissocial, essa penalidade pode chegar a dez vezes. São casos como moradores que dão festas barulhentas, provocam situações constrangedoras e se envolvem frequentemente em brigas, prejudicando o sossego e a imagem do condomínio.

Fonte: https://www.agazeta.com.br/imoveis/brigas-entre-vizinhos-como-o-sindico-deve-agir-1219

Síndico é denunciado por fraudar notas fiscais de condomínio

A 6ª Promotoria de Justiça de Toledo, no Oeste paranaense, ofereceu denúncia criminal contra um síndico que adulterava notas fiscais do condomínio para desviar dinheiro. 

O fato foi comunicado ao Ministério Público do Paraná por condôminos que descobriram as irregularidades.

Fonte: https://www.bemparana.com.br/noticia/sindico-e-denunciado-por-fraudar-notas-fiscais-de-condominio#.Xedd1Gaj_IU

Quando é possível penhorar o imóvel do inadimplente das taxas condominiais

As alterações trazidas pelo novo Código de Processo Civil em 2015 vieram facilitar muito a vida das cobranças de condomínio e colocar medo nos inadimplentes ao elevar o patamar das taxas condominiais ao status de títulos executivos extrajudiciais.

Antes da alteração do Código, era preciso que a cobrança do condomínio atrasado passasse por um desgastante processo judicial de reconhecimento de legitimidade, que hoje foi resumido a apenas a análise de informações que se prestam a demonstrar a certeza, legitimidade e liquidez da dívida.

Hoje, instaurada a cobrança, caso o devedor não consiga pagar o valor devido ou apresentar um acordo aceito pelo condomínio, poderá ter seus bens penhorados, incluindo a sua própria moradia, uma vez que o judiciário, atualmente, não aceita mais que a qualidade de único bem de família seja uma escusa para a não penhora do imóvel do devedor.

Porém, muitos acreditam que a oportunidade de execução da dívida é o momento apropriado para a penhora direta do imóvel, não sendo oportunizado ao devedor que penhore outro bem se não a sua própria morada.

Porém, o judiciário brasileiro tem um entendimento oposto, baseado em preceitos da própria lei vigente, que já previa no texto da lei anterior a possibilidade de penhora dos bens do devedor, desde que obedecesse a ordem legal prevista no art. 835, bem como o princípio da menor onerosidade, que reforça o respeito à cobrança da forma que menos prejudique o devedor.

O referido artigo do novo Código de Processo Civil elenca a possibilidade de penhora de uma série de bens, antes de efetivamente ser permitida a penhora direta do imóvel. Conforme a lei determina, a ordem de penhora deverá respeitar o seguinte:

Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:

I – dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira;

II – títulos da dívida pública da União, dos Estados e do Distrito Federal com cotação em mercado;

III – títulos e valores mobiliários com cotação em mercado;

IV – veículos de via terrestre;

V – bens imóveis;

VI – bens móveis em geral;

Neste contexto, é importante entender que, caso a ordem de penhora não seja obedecida, demonstrando o credor que tentou todas as vias corretas de localização de outros bens do devedor, de acordo com a lei, poderá ter negado seu pedido de penhora direta ao imóvel do inadimplente.

Tal fato poderá obrigar o credor ter de enfrentar nova espera até que outros bens do devedor sejam encontrados, para então poder novamente pedir a penhora do imóvel, investindo mais tempo na solução da cobrança.

O recomendado é que o condomínio, orientado por seu advogado, invista na estratégia de demonstrar ao juiz da causa que, primeiro o morador inadimplente, deverá garantir o valor devido com outros bens que não seja o seu próprio imóvel para que não sofra as penas duras da lei para a solução da cobrança da taxa condominial. Lembrando que a melhor hipótese a ser enfrentada por aqueles que tem um valor em aberto com o condomínio é negociar e não deixar que a cobrança se transforme em execução.

*Thiago Badaró é advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário, entre outras áreas do Direito, e sócio-fundador do escritório Nardes Badaró Advocacia Empresarial, sediado em São Paulo e com filial na cidade de Campinas.

Fonte:   Estadão.