Vaga de garagem, paga condomínio ?

Ementa:           Vaga de garagem com matrícula própria. Cobrança da “taxa” de condomínio. Possibilidade.  Prevendo a Convenção que o condômino deve contribuir com todas as despesas na proporção da fração ideal, bem como sendo a vaga de garagem autônoma, isto é, com matrícula própria no registro de imóveis, não há falar em ilegalidade na cobrança de taxa de condomínio.

Objetivo da Consulta

1.                  Verificar a legalidade da cobrança de taxa de condomínio de vaga de garagem com matrícula e registro próprio no cartório de imóveis, vaga autônoma.

Fundamentação Legal

2.                  Constituição Federal.

             Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).

Lei do 4.591/64. (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias).

             Jurisprudência.

             Convenção e Regimento Interno do Condomínio.

Questionamento

3.                  O consulente foi interpelado por condômino que alegou inconstitucionalidade da cobrança de “taxa” de condomínio de vaga de garagem autônoma, isto é, aquela com matrícula e registro próprio em cartório de imóveis.  Assim, deseja saber o consulente se há razão na alegação do condômino.

Documentação Disponibilizada para análise

4.                  E-mail do consulente com informações sobre a questão, convenção e regimento interno.

Da resposta ao questionamento

5.                  A resposta ao questionamento será pautada na legislação de regência, trazendo um breve conceito dos principais institutos ligados a questão.

Da constitucionalidade das normas

6.                  Controle de constitucionalidade é o termo utilizado no meio jurídico para tratar da (in)constitucionalidade de normas. Em suma, são controles que validam ou invalidam uma norma. O controle pode ser preventivo observado, ainda, no processo de formação da lei. Pode ser repressivo, que é observado após a entrada em vigor da lei e realizado pelo judiciário.

7.                  O judiciário possui dois sistemas para o controle de constitucionalidade: o concentrado e o difuso. No difuso, o controle tem validade, em geral, apenas entre as partes envolvidas e pode ser verificado por qualquer juiz. Já no controle concentrado, cujo mérito analisa a constitucionalidade de leis ou atos normativos federais e estaduais, bem como não há litígio entre partes, a validação torna a aplicação obrigatória a todos e só pode ser verificado por órgãos de cúpula do judiciário, por meio de ações próprias, por exemplo, Ação Declaratória de Inconstitucionalidade - ADI.  

8.                  Façamos uso de exemplos para aclarar a mensagem que pretendemos transmitir.

Exemplo 1 – Controle Difuso

“A” demanda ação judicial contra “B”, com base em uma lei “M”. “B” alega em defesa que a lei “M” é inconstitucional. Se o juiz entender que há inconstitucionalidade, irá julgar afastando a aplicação da lei. Essa decisão tem validade apenas entre “A” e “B”.

Exemplo 2 – Controle Concentrado

OAB propõe Ação Declaratória de Inconstitucionalidade de lei estadual que permite a cobrança de segundo ponto de acesso à internet.  Neste caso, o órgão de cúpula (STF) deverá analisar a questão e se entender pela inconstitucionalidade, a decisão terá validade para todos.

9.                  Importante destacar que os particulares não possuem competência para o controle de constitucionalidade que deve ser, conforme já dito, realizado pelo legislativo/executivo e/ou judiciário, este quando provocado.

10.             São legitimados para propor ADI, conforme artigo 103 da Constituição Federal: I - o Presidente da República; II - a Mesa do Senado Federal; III - a Mesa da Câmara dos Deputados; IV - a Mesa de Assembleia Legislativa ou da Câmara Legislativa do Distrito Federal; V - o Governador de Estado ou do Distrito Federal; VI - o Procurador-Geral da República; VII - o Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil; VIII - partido político com representação no Congresso Nacional; IX - confederação sindical ou entidade de classe de âmbito nacional.

Análise do caso

11.             Morador que está inadimplente com a taxa condominial da garagem autônoma, isto é, aquela com matrícula e registro próprios no cartório de imóveis. Sustenta que a cobrança é inconstitucional, afirmando a existência de jurisprudência a seu favor.  Assim, a indagação permeia se há ou não razão na alegação do condômino.

Resposta a indagação

12.             Inicialmente, convém destacar, conforme exposto em linhas anteriores, que a análise da (in)constitucionalidade da cobrança da taxa de condomínio não passa pelo condômino e nem pelo gestor do condomínio.

13.             Não obstante, a condição do proprietário do imóvel impõe, dentre outros deveres, a obrigação de contribuir com as despesas condominiais, consoante disposto no: art. 12 da lei nº 4.591/64; c/c o artigo 1.336, I, Lei 10.406 de 10 janeiro de 2002 e, bem como, o artigo 5º, “p” da Convenção do Condomínio.

Le 4.591/1964

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

Lei 10.406 de 10/01/2002

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Convenção

Art. 5º São deveres dos condôminos:

p) contribuir para todas as despesas comuns do Empreendimento na proporção das respectivas frações Ideais, efetuando o respectivo pagamento nos prazos estipulados.

14.             Assim, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio. A cobrança de valores condominiais, correspondentes às despesas ordinárias, encontra amparo no art. 12 e seus §§, da referida Lei do Condomínio e Incorporações (Lei nº 4.591/64). Referida contribuição é norma cogente, prevista no atual Código Civil em seu art. 1.336, I, já acima referida. Sendo imperativo existencial e legal o rateio das despesas condominiais entre os coproprietários, há a presunção da pertinência dos valores cobrados (despesas condominiais) pelo condomínio. Presume-se, portanto, legítima a cobrança.

15.             Prevendo a convenção que “As partes de propriedade exclusiva dos condôminos são aquelas que tenham adquirido o seu domínio: são os apartamentos, unidades habitacionais, com as vagas de garagens e escaninhos vinculados, boxes de garagens autônomas e escaninhos, indicados pelas numerações correspondentes, com as áreas, acomodações, frações ideais do terreno e demais características qualificadas nos projetos e quadros de áreas e frações ideais, parte integrante do registro da incorporação.”

16.             Ainda, que “Será fixado em Assembleia, sem quorum especial, o orçamento das despesas comuns, obrigando-se todos os condôminos pelo pagamento das referidas despesas, que serão rateadas na proporção das frações ideais de cada unidade integrante do condomínio”.

17.             Se a vaga de garagem possui matrícula e registro próprios no cartório de imóveis, bem como inscrição na prefeitura para fins de IPTU, ela é considerada uma unidade autônoma. Por oportuno, destaca-se ementa de julgado do Superior Tribunal de Justiça:

Ementa: CIVIL. CONDOMÍNIO. VAGA DE GARAGEM. FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO E MATRICULA PRÓPRIA. UNIDADE AUTÔNOMA. REIVINDICAÇÃO PELO PROPRIETÁRIO. RECURSO PROVIDO. I- A VAGA EM GARAGEM, COM FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO, MATRICULA INDIVIDUAL E DESIGNAÇÃO NUMÉRICA PRÓPRIA, TENDO SUA ÁREA, LOCALIZAÇÃO E CONFRONTAÇÕES CONVENIENTEMENTE DESCRITAS, SENDO POSSÍVEL, AINDA, O ESTABELECIMENTO DE ALGUM TIPO DE DIVISÃO, CONSTITUI UNIDADE AUTÔNOMA, A QUAL TEM APLICAÇÃO OS PRINCÍPIOS QUE VIGORAM PARA OS TITULARES DE APARTAMENTOS, LOJAS E SALAS EM EDIFÍCIOS COLETIVOS. [...]. STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 37928 SP 1993/0023378-5 (STJ)

18.             Feitas tais considerações, passamos à conclusão do parecer.

Parte Conclusiva

19.             Considerando que a Convenção do condomínio traz previsão expressa que a taxa de condomínio será cobrada com base na fração ideal de cada unidade autônoma (c/c art. 1.336, I do Código Civil).

20.             Considerando que a vaga de garagem possui matrícula e registro próprios no cartório de imóveis.

21.             Considerando, portanto, que a vaga de garagem é autônoma.

22.             É forçoso concluir pela legalidade da cobrança da taxa de condomínio sobre a respectiva vaga de garagem.  Oportunamente, destacamos ementa de julgado:

Cobrança - taxa de condomínio - área de garagem - representação processual - decisão ultra petita - redução - obrigação pelo pagamento das despesas. não deve ser declarada a nulidade do feito se, devidamente intimada, a parte regulariza a representação processual. a sentença ultra petita ou que decide além do pedido não é nula, mas deverá ser reduzida pelo tribunal aos limites do pedido. a manutenção e conservação do edifício interessa a todos os co-proprietários, pelo que todos devem concorrer, na proporção de sua parte, para as respectivas despesas. apelação cível n° 1.0313.05.175267-0/001 - comarca de Ipatinga - apelante(s): Lucimar marciano - apelado(a)(s): condomínio edifício fortaleza - relator: exmo. sr. des. mota e silva.  Sabe-se que as taxas condominiais são devidas, relativamente a cada unidade imobiliária autônoma, cuidando-se de obrigação propter rem, que acompanha o domínio da coisa, pouco importando o fato de estarem ou não previstas em convenções ou regulamentos, vez que a obrigação de pagar as despesas da coisa decorre de norma cogente. As despesas devem ser pagas em conformidade com a utilização da área comum, em decorrência da utilização do critério da fração ideal de terreno de cada unidade. A convenção do condomínio /apelado prevê em sua cláusula 4.1, alínea g, a contribuição para as despesas comuns do edifício na proporção das respectivas frações (f. 216). Como a apelante era a proprietária da área de garagem com 132,78 m² (f. 51), correta a sentença que determinou a apuração do valor devido relativamente à taxa de condomínio em conformidade com a fração ideal, o que só será apurado em liquidação (f. 135). Importante observar que, embora a sentença tenha considerado boas e válidas as contas apresentadas pelo condomínio, determinou: "Em liquidação, deverá ser apurado o valor devido para cada garagem, verificando o valor total pago pelo condomínio, dividido. Número do Processo: TJMG-1.0313.05.175267-0/001 Relator: Des. MOTA E SILVA.

23.             Não se pode perder de perspectiva, contudo, de que o condômino tem o direito de questionar os valores nas vias adequadas.

24.             Do mesmo modo, o condomínio pode e deve cobrar os valores não pagos.

25.             Esse é o nosso parecer, salvo melhor juízo.

26.             Diante dos fundamentos supra, acreditamos ter respondido a indagação e colocamo-nos a inteira disposição para maiores esclarecimentos.

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