Condomínio edilício residencial. Locação por curta temporada intermediada por plataformas digitais (Airbnb e similares). Destinação exclusivamente residencial prevista em convenção. Discussão sobre a compatibilidade entre uso residencial e hospedagem rotativa e remunerada. Correntes doutrinárias e jurisprudenciais divergentes. Decisão da 2ª Seção do STJ em 07/05/2026 (REsp 2.121.055). Entendimento prevalente: exploração reiterada e profissional de estadias curtas pode descaracterizar a finalidade residencial e exige autorização expressa em assembleia, com quórum qualificado de 2/3 para alteração ou ratificação da convenção. Possibilidade de o condomínio regulamentar, restringir ou vedar o uso, desde que obedecidos quóruns legais. Recomendações administrativas: instituição de comissão temática, avaliação de impactos e deliberação assemblear específica. Parecer não vinculativo.
I.
Objetivo da
Consulta.
A
presente consulta tem por objeto a análise da possibilidade jurídica de
utilização de unidades autônomas do condomínio para locações por curta
temporada, intermediadas por plataformas digitais de hospedagem, como Airbnb e
similares, especialmente sob a perspectiva da compatibilidade dessa prática com
a destinação residencial prevista na Convenção Condominial e com os limites
inerentes ao exercício do direito de propriedade no âmbito do condomínio.
II.
Análise
jurídica.
Cumpre
esclarecer que o ponto de discussão não reside propriamente na utilização de
plataformas digitais, como Airbnb e similares, como meio de divulgação ou
intermediação de locações, uma vez que tais ferramentas constituem apenas
instrumentos modernos de oferta e contratação, assim como historicamente
ocorreram anúncios em jornais, imobiliárias, classificados ou outros meios de
comunicação. A controvérsia jurídica, em verdade, concentra-se na natureza, na
finalidade e na forma de utilização da unidade autônoma, especialmente para
verificar se a ocupação temporária, reiterada e com dinâmica assemelhada à
hospedagem, mostra-se compatível, ou não, com a destinação residencial
estabelecida na convenção condominial e com o regime jurídico próprio do
condomínio edilício.
Em
outras palavras, não se discute o veículo pelo qual a locação é ofertada, mas
sim os efeitos jurídicos concretos decorrentes da forma de exploração da
unidade, notadamente quando essa utilização ultrapassa os limites da locação
residencial típica e passa a assumir características de atividade econômica
organizada ou de hospedagem atípica.
A
análise, então, parte da premissa da norma interna do condomínio, ou seja, a convenção. Nesta norma, deve-se identificar se há
regramento a respeito e qual a finalidade do condomínio, se residencial, comercial
ou ambos.
Cumpre
registrar, desde logo, que a matéria permanece objeto de controvérsia
doutrinária e jurisprudencial. No Judiciário há decisões ligadas a duas
correntes que serão abordadas: uma que aceita a proibição e outra que não
aceita.
Entretanto,
na data de 7 de maio de 2026, em julgamento na 2.ª Sessão do Superior Tribunal
de Justiça, no julgamento do REsp 2.121.055, o tema restou decidido, pelo menos
por enquanto.
Corrente que entende que o condomínio pode
proibir. Parte da premissa de que o direito de
propriedade não é absoluto, portanto, comporta exceções. Ainda, que a finalidade residencial
determinada em convenção não pode ser desvirtuada.
No
que concerne à hipótese de restrição ao direito de propriedade, cumpre observar
que o art. 1.228 da Lei 10.406/02 garante ao proprietário a faculdade de usar,
gozar e dispor da propriedade; entretanto, o direito deve ser exercido em
consonância com as suas finalidades econômicas e sociais.
O
direito de propriedade, portanto, não é absoluto.
A
finalidade residencial prevista na Convenção do Condomínio, em tese, deve
nortear a conduta dos condôminos. Sendo ela residencial, não pode ser
desvirtuada para comercial.
Importante
dizer que a utilização de plataformas digitais para cessão temporária de
unidade autônoma não é, por si só, atividade comercial. A qualificação jurídica
depende do modo concreto de exploração, especialmente da habitualidade,
profissionalização, rotatividade e características de hospedagem.
A
proibição não afronta, em tese, o direito de propriedade, que não é absoluto,
conforme entendimento pacificado na doutrina e jurisprudência. Ademais, no
confronto entre interesses individuais e o dos condôminos, deve prevalecer o
interesse da coletividade.
Extrai-se,
por oportuno, trecho do voto do Ministro Raul Araújo a respeito no REsp
1.819.075 / RS, que tratou do tema ora em análise:
[...]
Portanto, existindo na Convenção de
Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso das unidades particulares que, por sua
natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial
(CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV).
[...]
No
caso do condomínio em análise, sendo a destinação da edificação estritamente
residencial, eventual exploração reiterada, profissionalizada e com
características de hospedagem poderá, em tese, revelar incompatibilidade com a
finalidade condominial.
Por
norma, pode-se dizer que a convenção, ao determinar a destinação estritamente
residencial das unidades, pode não comportar formas de exploração da unidade
que, pela habitualidade, rotatividade ou dinâmica de ocupação, desvirtuem sua
finalidade residencial. Assim, poderá haver vedação à utilização, locação, cessão
ou exploração, no todo ou em parte, os apartamentos para fins que não sejam
estritamente residenciais. Lembrando que tais plataformas funcionam como
instrumentos de intermediação de cessão temporária de imóveis, cuja natureza
jurídica dependerá da forma concreta de utilização da unidade, podendo assumir
contornos diversos da locação residencial tradicional, cujo objetivo é a
moradia do locatário.
Para
essa corrente, a omissão da convenção sobre o tema não autoriza a locação por
temporadas, devendo ser observada a destinação do condomínio descrita na convenção.
Se residencial, em tese, poderá ser reputada incompatível com a destinação
residencial.
Essa
corrente prevaleceu no julgamento de 7 de maio de 2026 pelo STJ. Em síntese, a
corte Superior estabeleceu que a permissão deve ser submetida à assembleia com
aprovação de 2/3 dos condôminos. Ainda que estaria implícita a vedação deste
tipo de “locação” pela previsão na convenção de que a natureza do condomínio é residencial.
Corrente que entende que o condomínio não pode
proibir. Em
sentido oposto, essa corrente entende que a proibição não deve persistir ao
haver ofensa ao direito de propriedade. Entende essa corrente que, para proibir,
haveria necessidade de regramento expresso na convenção do condomínio e não a
simples omissão ou definição de natureza residencial.
III.
Possíveis soluções.
Neste
cenário, caso haja interesse, recomenda-se que os condôminos decidam. Aliás,
essa é a recomendação do Ministro Raul Araújo a respeito no REsp 1.819.075 / RS
que tratou do tema ora em análise:
[...],
Não obstante isso, ressalva-se a
possibilidade de que os próprios condôminos de um condomínio edilício
residencial deliberem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços
das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins
de hospedagem, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de
oferta, ampliando seu uso para além do estritamente residencial e,
posteriormente, incorporem essa modificação à Convenção do Condomínio. [...]
Assim,
de modo a trazer uma pacificação, ao menos jurídica, atendendo-se às
necessidades do caso concreto, recomenda-se uma assembleia especialmente para
deliberar e votar sobre o tema.
Antes
até, recomenda-se a formação de uma comissão temática de condôminos para o
estudo do assunto a ser levado em assembleia.
Essa
comissão tende a analisar em profundidade os prós e contras, regras, permissão
ou não de uso das áreas comuns e equipamentos sociais pelos hóspedes, regras de
segurança e acesso, multas específicas, taxas extras, identificação prévia de
hóspedes, limite de ocupação por unidade, cadastros biométricos, responsabilização
do condômino por danos, fazer visita técnica em condomínios que autorizam,
ouvir moradores e outros síndicos, estudar quais os efeitos da mudança
(seguros, IPTU, licenças, segurança, aumento de empregados, responsabilidade
civil do síndico e do condomínio etc.), levando suas conclusões para
deliberação e aprovação em assembleia.
Nessa
ordem de ideias, de modo a trazer um regramento mínimo e específico ao caso
concreto, cabe aos condôminos decidirem, por meio de assembleia especialmente
convocada para alteração da convenção, de modo a permitir ou vedar
expressamente a locação por meio de plataformas digitais. Deste modo, estaria,
em tese, preservada a autonomia privada dos condôminos.
Nesse
momento, impõem-se algumas observações sobre o quórum para realização da
assembleia. Alteração da convenção,
exige aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos. Alteração da
finalidade / destinação do condomínio exige quórum de 2/3 dos condôminos.
Parte conclusiva.
Em conclusão, cumpre
dizer que prevalece nos dias atuais o
entendimento proferido no julgamento de 7 de maio de 2026 pelo STJ:
Locação
por meio de plataformas digitais (Airbnb e outros):
deve ser submetida à assembleia com aprovação de 2/3 dos condôminos.
Convenção
com destinação residencial do condomínio: constitui
fundamento jurídico relevante para eventual restrição.
Os
condomínios que desejarem regular o tema para expressamente proibir ou
permitir, recomendamos deliberação por 2/3 dos condôminos (ou fração ideal) em
assembleia exclusivamente para tratar do assunto.
Reiteramos
que o tema não está pacificado. Certamente voltará a ser debatido pelas
instâncias superiores do Judiciário ou até pelo Legislativo; entretanto, por
ora, esse é o nosso parecer, salvo melhor juízo.
Por
fim, cabe dizer que as recomendações do presente parecer não têm caráter
vinculativo ou garantidor de resultado exitoso, têm o intuito somente de
informar e orientar o gestor na tomada de decisão, bem como fornecer elementos
de apoio, tratando-se, portanto, de parecer jurídico emitido por um
profissional regularmente habilitado.
Com os melhores
cumprimentos e à disposição para esclarecimentos de dúvidas.
Esse é o nosso
parecer, SMJ.
Goiânia,
8 de maio de 2026.
Wanderson
de Oliveira
