Responsabilidade do condomínio por danos a terceiro.
Obrigação do condômino em sua cota-parte. Fato anterior à constituição da
propriedade. Dívida propter rem. Penhorabilidade do bem de família.
Possibilidade.
É possível a penhora de bem de família de condômino, na
proporção de sua fração ideal, se inexistente patrimônio próprio do condomínio,
para responder por dívida oriunda de danos a terceiros.
A questão de direito a ser resolvida consiste em
determinar se a execução de dívida originária de condenação judicial imposta ao
Condomínio - indenização por danos ocasionados a terceiros diante da má
conservação do prédio - é capaz de atingir bem de família de condômino, no
limite de sua cota-parte, em relação a imóvel adquirido após o acidente.
Inicialmente, cumpre salientar que constitui obrigação de todo condômino
concorrer para as despesas condominiais, na proporção de sua cota-parte, dada a
natureza de comunidade singular do condomínio. As despesas condominiais,
inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem
e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração
ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou
seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde
que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida
seja anterior à aquisição do imóvel. Exatamente em função do caráter solidário
destas despesas, a execução pode recair sobre o próprio imóvel do condômino,
sendo possível o afastamento da proteção dada ao bem de família, como forma de
impedir o enriquecimento sem causa do inadimplente em detrimento dos demais.
Assim, o bem residencial da família é penhorável para atender às despesas
comuns de condomínio, que gozam de prevalência sobre interesses individuais de
um condômino, nos termos da ressalva inserta na Lei n. 8.009/1990 (art. 3º,
IV). Contudo, urge ser consignada uma ressalva: sempre que for possível a
satisfação do crédito de outra forma, respeitada a gradação de liquidez
prevista no diploma processual civil, outros modos de satisfação devem ser
preferidos, em homenagem ao princípio da menor onerosidade para o executado.
REsp 1.473.484-RS, Rel. Min. Luis
Felipe Salomão, por unanimidade, julgado em 21/06/2018, DJe 23/08/2018
Informativo 631 do STJ.
