É legal a capitalização mensal de juros nos contratos de compra e venda de imóvel (lote, apartamento ou casa)?

Objetiva o presente trabalho verificar a legalidade da incidência da cobrança de juros compensatórios capitalizados, bem como, da correção monetária em contratos de compra e venda de imóveis.  

O texto é pautado na legislação de regência, como também nos julgados dos Tribunais de Justiça, Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal, que dispõem acerca da capitalização de juros, pauta-se a resposta à Consulta, igualmente, na identificação do posicionamento jurisprudencial acerca da cobrança de juros capitalizados, com amparo nas informações que nos foram repassadas verbalmente.

Dos Juros

Nas relações cíveis é possível a cobrança de juros compensatórios ou remuneratórios que são aqueles destinados a remunerar o credor pelo uso do capital e juros moratórios que se destinam a remunerar o credor pela mora do devedor.

Ainda há os juros legais que estão previstos nos Código Civil Brasileiro e os juros convencionais que são aqueles previstos em contratos.

Correção Monetária

É um ajuste realizado periodicamente visando compensar a perda de valor da moeda ou de um bem.

Capitalização de Juros

Na capitalização simples a taxa é aplicada somente ao capital original, não incidindo sobre os juros acumulados. A representação em fórmula dos juros simples é: MONTANTE = capital x taxa de juros x prazo.

Na capitalização composta, a taxa é aplicada sobre o capital original somado aos juros acumulados do período anterior. Isto é, os juros gerados no período anterior são somados ao capital original, constituindo, assim, a base de cálculo dos juros que incidirão no período sequente. A representação em fórmula dos juros compostos é: MONTANTE = capital x (1 + taxa de juros)^prazo.

Legislação

Existem basicamente três modalidades para financiamento de imóveis no Brasil: Sistema Financeiro da Habitação, Sistema Financeiro Imobiliário e Direto com a Construtora/Incorporadora/Vendedor.

SFH -  Regido pela Lei 4.380/64 visa o financiamento de imóveis com recursos públicos oriundos do FGTS e da Poupança.

SFI – Regido pela Lei 9.514/97 visa o financiamento de imóveis com recursos privados.

A Lei 4.380/64 que dispõe sobre a correção monetária nos contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação prevê a possibilidade da Capitalização de Juros. O mesmo dispositivo de Lei traz rol de integração do SFH.

A Lei 9.514/97 que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI traz previsão de livre pactuação das operações que a envolvem, inclusive a capitalização de juros. Também prescreve que pode operar pelo SFI.

O Decreto n. 22.626/33 que dispõe sobre os juros, conhecido como Lei da Usura, proíbe a capitalização de juros e fixa os juros remuneratórios em 1% ao mês. O STF sumulou entendimento pela proibição da capitalização de juros.

Dessarte, com base nos dispositivos supra, conclui-se que nos financiamentos realizados sem a participação de agente inseridos no SFH ou SFI não é permitida a Capitalização mensal de Juros, ou seja, nos financiamentos realizados pelo próprio vendedor/construtora/incorporadora é vedada a capitalização mensal de juros.

Cabe aduzir que o judiciário brasileiro permite a capitalização mensal de juros em contratos regidos pelo Sistema Financeiro desde que expressamente previstas em contrato ou que os juros anuais correspondam ao duodécimo dos mensais.  No entanto, tem afastado essa possibilidade em contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação (RESP 1.061.530 RS).

Precedentes

TJGO - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL - ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CAPITALIZAÇÃO MENSAL - IMPOSSIBILIDADE - INSTITUIÇÃO NÃO PERTENCENTE AO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL - ANTECIPAÇÃO DA TUTELA - REQUISITOS PRESENTES - MORA AFASTADA. 1 - A capitalização mensal de juros é admitida em contratos de mútuo, inclusive, nos imobiliários, mas desde que haja pactuação expressa e contrato firmado a partir de 31/03/2000. Além disso, só é lícita tal prática em operações realizadas por instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional. 2- A contrario sensu, a prática do anatocismo mensal resta vedada às outras pessoas, físicas ou jurídicas, mormente porque a Medida Provisória nº 1.963-17/2000, restabelecida pela MP 2170-36/2001, a Súmula 596 do Supremo Tribunal Federal e os precedentes jurisprudenciais do Superior Tribunal de Justiça são claros ao permitirem a capitalização mensal somente às instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional. 3 - Mesmo se considerando vigente o artigo 5° da Medida Provisória nº 1.963-17/2000, revigorada pela MP 2170-36/2001, a norma que veda o anatocismo mensal continua válida, vigente e eficaz, seja por força do artigo 4° do Decreto nº 22.626/33 ou do artigo 591 do Código Civil, aplicável aos contratos cíveis em geral. 4 - Contestando a agravante/autora, através de ação revisional, a existência parcial do débito, através da qual demonstra a plausibilidade jurídica de sua pretensão e pretende consignar a parte incontroversa das prestações, preenchidos estão todos os requisitos necessários à descaracterização da mora, possibilitando a antecipação da tutela em seu favor. AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA. (TJGO, AGRAVO DE INSTRUMENTO 237060-51.2010.8.09.0000, Rel. DES. FAUSTO MOREIRA DINIZ, 6A CAMARA CIVEL, julgado em 28/09/2010, DJe 683 de 19/10/2010)

Diante do exposto conclui-se que a capitalização mensal de juros remuneratórios, bem como, a capitalização na correção monetária em contratos de compra e venda de imóveis diretamente da construtora/vendedor/incorporador é prática ilegal e abusiva. 

Wanderson de Oliveira

Advogado em Goiânia

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