TAXA DE CONDOMÍNIO
SÍNDICO (A) PODE ISENTAR DEVEDOR DE PAGAR? e OS JUROS,
MULTA E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS?
Por Wanderson de Oliveira
Não pode, sob pena de ter que
ressarcir os valores aos cofres do Condomínio.
Entenda.
O síndico (a) é quem tem obrigação
legal de manter as cotas condominiais adimplentes, conforme art. 1.348 da lei
10.406/2002:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
[...]
II - representar,
ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos
necessários à defesa dos interesses comuns;
[...]
VII - cobrar dos
condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
A mesma lei autoriza
o Condomínio a cobrar juros, correção, multa e honorários advocatícios:
Art. 1.336 - § 1o - O condômino que não
pagar a sua contribuição ficará sujeito aos
juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até
dois por cento sobre o débito.
Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por
perdas e danos, mais juros e atualização
monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora
der causa, mais juros, atualização dos
valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Algumas Convenções também trazem a previsão dos juros, multa,
correção e honorários.
Diante dessas disposições legais, somadas as previsões contidas e
Convenção, o síndico (a) não pode isentar o devedor de pagar a taxa de
condomínio, nem os juros, multa, correção e honorários advocatícios.
Se assim fizer, responderá por prejuízo causado aos cofres do
condomínio e ao advogado contratado para as cobranças, devendo repará-los, ou seja, ressarcindo o prejuízo. A inadimplência é um dano, pois fere o
interesse comum, ou seja, de todos os condôminos.
Art. 186 -
(Lei 10.406/2002) - Aquele que, por ação
ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano
a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 927. (Lei 10.406/2002) - Aquele que, por ato ilícito
(arts.
186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
O síndico, portanto, tem a prerrogativa
de fazer a gestão do condomínio e cumprir o que determina a lei e convenção,
sob pena de assumir a responsabilidade pelos danos.
Importante ainda destacar que, para
cobrança dos inadimplentes, o síndico não possui capacidade postulatória para
demandar em juízo e nem cobrar ou receber honorários advocatícios, o que é conferido somente aos advogados,
conforme a Lei Nacional número 8.906/1994.
O síndico pode contratar serviços de
terceiros para auxiliá-lo na gestão do condomínio sem a necessidade de
autorização de Assembleia, principalmente quando os serviços a contratar estão
dentro do valor de alçada que pode gastar ou ainda, no caso da cobrança, sendo o custo zero ao condomínio, tendo em
vista que todas as despesas devem ser pagas pelo inadimplente. Exceto se a convenção exigir aprovação em
Assembleia. Exemplos de profissionais contratados para auxiliar a gestão: Advogados
e/ou Contadores.
Calha dizer que o síndico não está, no
exercício da sindicância, como contador e/ou advogado, por mais que seja um
destes profissionais.
Apesar de a lei expressamente
consignar que compete ao síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como
impor e cobrar as multas devidas, não é prudente que ele saia de porta
em porta a cobrar as cotas condominiais, sobretudo dos inadimplentes, do mesmo
modo ele não fará a contabilidade para a prestação de contas. Para
isso, contrata profissionais capacitados e habilitados para tais funções.
Dito tudo que foi dito até aqui,
conclui-se que não há ilegalidade na contração pelo síndico de escritório
de advocacia para cobrança dos inadimplentes e no instrumento definir ou não uma porcentagem com base
no débito do inadimplente a título de honorários, pois, como já dito, todas as
despesas, inclusive os honorários, devem ser pagos pelo inadimplente.
Nada impede, portanto, o condomínio de intentar a ação judicial pertinente para cobrança ou execução dos valores inadimplidos, ocasião em que o juiz de direito determinará, nos termos da Lei 13.105/2015, além da correção, juros e multa, o pagamento dos honorários advocatícios em até 20% (vinte por cento),
Com efeito, bom dizer que a prestação de serviço profissional
do advogado assegura o direito aos honorários convencionados, aos fixados por
arbitramento judicial e aos de sucumbência. É o que diz lei.
Informação
relevante. De acordo com a Lei Nacional número
8.906/1994 (artigo 22 e 23) somente
advogados podem cobrar e receber honorários convencionados, arbitrados ou
de sucumbência. Os honorários pertencem ao
advogado, tendo este direito autônomo para executá-los. Eventuais
cobranças realizadas por quem não seja advogado são ilegais. Somente é advogado quem é regularmente
inscrito nos quadros da Ordem dos Advogados do Brasil, verifique pelo site (https://cna.oab.org.br/)
ou ligue na OAB de sua região.
Necessário acrescentar que não é advogado quem termina o curso de
Direito, mas sim o inscrito na OAB.
Por fim, cabe concluir
que o síndico tem dentre suas atribuições manter adimplentes as cotas
condominiais. Pode contratar escritório de advocacia para realizar a cobrança
dos débitos. O advogado contratado tem direito previsto em lei,
independentemente do ajuste em contrato com o condomínio, aos honorários
advocatícios que serão pagos pelo devedor.
Sobre o
autor:
Wanderson de Oliveira
Advogado - OABGO 27.715
Sócio fundador do escritório Advocacia W. de Oliveira
Conselheiro no Colegiado de Recurso Tributário de Aparecida de Goiânia –
GO
Professor nas Faculdades FanPadrão (Legislação Empresarial, Processo do
Trabalho, Tributária)
Presidente Regional-Goiás do Insituto Nacional de Direito Condominial -
Inadcom
Presidente do Integra Síndicos
Conselheiro da OAB GO (2015)
Presidente de Comissão da OAB GO (2013/2015)
Professor no Projeto OAB vai à Escola (2010/2015)
Integrante da Comissão de Acompanhamento Forense da OAB GO (2013/2015)
Advogado da Brasil Telecom S/A - Oi S/A (2008/2012)
Pós graduado em Direito Público (Uniasselvi - Universidade Leonardo
Da Vinci)
Pós graduado em Direito Civil e Processo Civil (UNAR – Centro
Universitário de Araras)
Pós graduado em Direito Tributário (IBET – Instituto Brasileiro de Estudos
Tributários)
e- mail: wo@wdeoliveira.adv.br ou woadv.go@gmail.com
Blog: https://drwandersondeoliveira.blogspot.com/
