Aquisição de imóvel por Menor Incapaz: Deve haver alvará judicial e a representação deve se dar por ambos os pais.
Tema polêmico no meio notarial e registral é a discussão quanto à necessidade de alvará judicial para que um menor incapaz adquira um imóvel à vista.
Entendemos que a aquisição, mesmo à vista, é sim condicionada a prévio alvará judicial.
Isto porque o art. 1.691 do Código Civil é claro ao exigir a autorização judicial para que o filho menor possa contrair obrigações que ultrapassem os limites de mera administração.
A aquisição de imóvel por menor importa em contratação de obrigação, pois se por um lado o menor tem um bem acrescendo ao seu patrimônio, por outro lado há a obrigação de pagar por esse bem.
Assim, não importa se a aquisição é à vista ou à prazo. Em qualquer das hipóteses estará havendo a assunção de uma obrigação (de pagar determinado valor pecuniário pelo imóvel).
Tal cautela, adotada por opção legislativa, é para se averiguar se a compra atende aos interesses do menor. Para tal análise, é preciso que se avalie corretamente o bem e se analise a situação patrimonial do menor em cotejo com a necessidade/utilidade da aquisição do imóvel.
Abaixo, segue decisão neste sentido do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo publicada em dezembro de 2014.
Outra questão enfrentada na decisão foi também a necessidade de constar na escritura pública ambos os pais do menor, pois exercem a representação conjuntamente. Em caso de “falta” de um dos pais (nos termos do art. 1.690 do Código Civil), essa deve ser consignada na escritura, justificando-a.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 0072005-60.2013.8.26.0100
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0072005-60.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO, é apelado D.S.C. (REPRESENTADO POR SEUS GENITORES CARLOS EDUARDO CRISCUOLO E MARCELA REGINA DA SILVA).
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “POR MAIORIA DE VOTOS, DERAM PROVIMENTO AO RECURSO. VENCIDO O DESEMBARGADOR GERALDO PINHEIRO FRANCO, QUE DECLARARÁ VOTO. DECLARARÃO VOTOS VENCEDORES OS DESEMBARGADORES ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO E RICARDO MAIR ANAFE.” , de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.
São Paulo, 7 de outubro de 2014.
HAMILTON ELLIOT AKEL
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
Apelação Cível n° 0072005-60.2013.8.26.0100
Apelante: Ministério Público
Apelado: Diego da Silva Criscuolo (menor representado pelos genitores)
VOTO N° 34.086
Registro de imóveis – Escritura de compra e venda – Aquisição de bem por menor incapaz – Origem desconhecida dos recursos – Necessidade de alvará judicial – Verificação, pelo ministério público e pelo órgão jurisdicional, da efetiva proteção do interesse do menor – Menor representado apenas pelo pai, sem justificativa para ausência da mãe na escritura – Impossibilidade de registro – Recurso provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação, interposto pelo Ministério Público contra sentença que julgou improcedente dúvida suscitada pelo 17° Oficial do Registro de Imóveis de São Paulo.
O interessado, menor absolutamente incapaz, representado por seu pai, levou a registro escritura de compra e venda de imóvel. O registro foi negado pelo Oficial, sob a justificativa de que, no procedimento disciplinar de n° 2013/96323, um notário foi apenado, justamente por não exigir alvará para lavrar escritura pública de compra e venda de imóvel adquirido por menor, com recursos próprios.
Ainda assim, o Oficial fez a ressalva de que a questão é controvertida, pois a aquisição de bens a favor do menor aumentaria o seu patrimônio e viria, portanto, em seu benefício. E ressalvou, também, o fato de que não houve descrição de doação na escritura, razão pela qual não poderia fiscalizar eventual falta de recolhimento de ITCMD.
Mesmo diante dessas ressalvas, o Oficial negou o registro, justamente em razão da decisão exarada no procedimento disciplinar acima mencionado.
O interessado, representado por seu pai – a mãe só outorgou procuração a advogado quando da apresentação de contrarrazões -, argumentou que a decisão em que se baseou o Oficial não tem caráter normativo e foi tomada em um caso isolado, em que o menor adquiriu o bem com recursos próprios.
Disse que, aqui, está adquirindo o imóvel com recursos outros. Obtemperou, também, que nem o art. 1.691 do Código Civil nem o item 41, ‘e’ do Cap. XIV, das NSCGJ exigem o alvará judicial, pois a aquisição é feita no interesse do menor. A autorização só seria necessária para alienar ou gravar de ônus reais imóveis dos filhos menores. Por fim, quanto ao recolhimento de tributo (ITCMD), não caberia ao Oficial fiscalizá-lo, uma vez que a escritura não se refere a doação.
O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, mas a sentença dispôs que não há restrição legal à aquisição de bens para filhos menores, em seu interesse. Quanto à questão tributária, dado que a escritura não mencionou a existência de doação, não caberia ao Oficial questionar a origem dos recursos para aquisição do imóvel nem o recolhimento de ITCMD.
A Procuradoria de Justiça recorreu, observando que a mãe do menor não compareceu à escritura e que o título não retrata a realidade inerente aos negócios realizados. Se, conforme alegação de fl. 34, o bem foi adquirido por recursos outros, entende o Ministério Público que a escritura deveria expor qual negócio possibilitou ao menor ter recursos para comprar o imóvel. Observou, ademais, que não há como presumir que o negócio foi feito em benefício do menor, dado que ele pode estar sendo usado, por exemplo, para propiciar a ocultação de patrimônio, lavagem de dinheiro, fraude contra credores ou sonegação fiscal.
Em contrarrazões, o interessado reiterou os mesmos argumentos, acrescentando que a apuração sobre a origem financeira do numerário usado na compra do bem é questão que escapa ao Oficial. Citou pretenso precedente do Superior Tribunal de Justiça, mas sequer o identificou (fl. 66).
É o relatório.
Observa-se, de início, que na escritura pública de compra e venda de fls. 21/23 o menor está representado apenas por seu pai. Não se faz qualquer menção à mãe ou à razão pela qual ela não compareceu ao ato notarial.
É certo, contudo, que o art. 1.690, em consonância com o art. 1.634, inciso V, também do Código Civil, prescreve que compete aos pais e, na falta de um deles, ao outro, com exclusividade, representar os filhos menores de dezesseis anos. E o parágrafo único, por sua vez, diz que os pais devem decidir em comum às questões relativas aos filhos e a seus bens; havendo divergência, poderá qualquer deles recorrer ao juiz para a solução necessária.
Aqui, não se verifica nenhuma razão para que a mãe tenha deixado de comparecer na escritura. Não há falta dela – veja-se que outorgou procuração na fase de contrarrazões -, impedimento ou incapacidade, fatos que poderiam justificar a exclusividade da representação pelo pai.
Logo, apenas por essa razão já não se poderia registrar a escritura, tal como elaborada.
Não se trata apenas disso, contudo. O alvará judicial era mesmo necessário para a aquisição do imóvel pelo filho menor.
Com efeito, o item 41, ‘e’ do Cap. XIV, das NSCGJ, dispõe que o Tabelião de Notas, antes da lavratura de qualquer ato, deve:
“exigir os respectivos alvarás, para os atos que envolvam espólio, massa falida, herança jacente ou vacante, empresário ou sociedade empresária em recuperação judicial, incapazes, sub-rogação de gravames e outros que dependam de autorização judicial para dispor ou adquirir bens imóveis ou direitos a eles relativos, sendo que, para a venda de bens de menores incapazes, o seu prazo deverá estar estabelecido pela autoridade judiciária.”
O item é composto de duas partes distintas. A primeira parte diz que o Tabelião deve “exigir os respectivos alvarás, para os atos que envolvam espólio, massa falida, herança jacente ou vacante, empresário ou sociedade empresária em recuperação judicial, incapazes, sub-rogação de gravames e outros que dependam de autorização judicial para dispor ou adquirir bens imóveis ou direitos a eles relativos”. A segunda parte afirma que “para a venda de bens de menores incapazes, o seu prazo deverá estar estabelecido pela autoridade judiciária.”
Ora, em nenhum momento o item dispõe que não é necessário alvará para a aquisição de imóvel por menor incapaz. Ao contrário, é claro ao afirmar a exigência de alvará para atos que envolvam incapazes e outros que dependam de autorização judicial para dispor ou adquirir bens imóveis ou direitos a ele relativos.
A ressalva da segunda parte do em nada infirma o que foi dito. Aliás, o dispositivo apenas repete o art. 220, parágrafo único, das NSCGJ – Cartórios Judiciais. Trata-se, tão somente, de uma precaução a mais, dada a relevância, perante o ordenamento, da alienação de bem de menor incapaz. Exigem as Normas que, no caso específico de alvará para alienação, o prazo deverá estar estabelecido pela autoridade judiciária. De onde se conclui que, nos demais casos, embora necessário o alvará, não se exige a indicação de prazo.
Visto que as Normas não dispensam a apresentação de alvará, resta verificar se o Código Civil o faz.
A resposta também é negativa.
Na dicção do art. 1.691, os pais não podem alienar, ou gravar de ônus real, os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.
O interessado aduz que não se tratou de alienar nem de gravar de ônus real imóvel de menor. Ao contrário, cuidou-se de adquirir patrimônio em seu favor, o que vai ao encontro de seu melhor interesse. Nada se perdeu, mas se acresceu ao patrimônio do incapaz. Daí porque seria desnecessária autorização judicial.
O argumento não convence, contudo. O negócio de compra e venda do imóvel implicou a contração de obrigação – pagamento do preço de R$ 191.279,07 – que ultrapassa, obviamente, os limites da mera administração, não havendo qualquer comprovação de necessidade ou evidente interesse do incapaz, o que, justamente, deveria ter sido feito mediante pedido de alvará, quando o Juiz verificaria a presença de tais requisitos.
Não se indicou, na escritura, de onde provieram os recursos para a compra do imóvel (o menor tinha onze anos de idade ao tempo da lavratura da escritura). Há de se presumir, portanto, que se trataram de recursos próprios do menor. Essa a única conclusão que permite a leitura do título.
Caso se tratasse de doação, bastaria que se expusesse o negócio na escritura. Tratar-se-ia de uma doação modal, seguida de compra e venda, em nexo de interdependência. Recolher-se-ia o ITCMD relativo à doação e não haveria qualquer problema, pois, aí sim, estaria ressalvada a possibilidade de fraude e não haveria dúvida acerca do melhor interesse do menor.
Porém, como disse o interessado, trataram-se de “recursos outros” (fl. 34), que, por opção sua, não estão esclarecidos na escritura.
Se de fato não cabe ao Tabelião perscrutar a origem dos recursos do menor, ao se optar por não esclarecer, no ato da escritura, a origem dos recursos, não se deixou alternativa outra que não a de se presumir que eles estão incorporados ao patrimônio do menor. Vale dizer, são recursos do incapaz.
Ora, se são recursos do incapaz e se, como visto, o ato implicou a contração de obrigação que ultrapassa os limites da simples administração, é evidente que o alvará era necessário. Há uma série de circunstâncias que o juiz deve verificar para concluir que negócio de tal monta interessa mesmo ao incapaz ou se é necessário, ainda mais porque, na verdade, como nem observado pelo Ministério Público, há possibilidade de que ele esteja sendo usado para encobrir fraude contra credores ou ao fisco.
Mesmo os aspectos relativos ao negócio em si deveriam ter sido apreciados pelo Ministério Público e pelo Juiz, no melhor interesse do menor. Cite-se, ainda que na esfera jurisdicional, trecho do Acórdão do Agravo de Instrumento n. 152.031.4-0 – Rel. Des. Zélia Maria Antunes Alves, onde se esclarecem as razões pelas quais a intervenção é pertinente:
Agravo de Instrumento – Alvará – Aquisição de imóvel, com numerário de menor absolutamente incapaz – Avaliações elaboradas por imobiliárias – Inadmissibilidade – Necessidade de proteção do patrimônio do menor – Determinação de avaliação judicial, para aferição do real valor do bem – Recurso provido.
“Em se tratando de operação de venda e compra, por menor, absolutamente incapaz, com numerário próprio, representado por sua mãe, de rigor, para prevenir possível prejuízo, seja o bem imóvel, a ser adquirido, avaliado, por perito nomeado pelo Juízo.
Não basta, ao contrário do entendimento pela MM. Juíza “a quo”, embora louvável sua preocupação com os gastos com a perícia, a serem suportados pela própria menor, ora agravada, a juntada de avaliações, simples e sucintas, elaboradas por 03 (três) imobiliárias distintas, apresentadas por sua representante.
Tais avaliações, ainda que não se discuta a idoneidade das empresas que as realizaram, em razão de solicitadas por pessoa diretamente interessada na transação, não substituem, para o fim a que se destinam – compra de imóvel com numerário pertencente a menor, cujos interesses devem ser acima de tudo protegidos, a avaliação por perito judicial.
Impõe-se, na espécie, para a proteção e segurança do patrimônio da menor, ora agravada, total controle e pleno conhecimento, pelo Juízo e pelo Ministério Público, órgãos incumbidos pelo Estado de zelar pelos interesses dos incapazes, de todas as circunstâncias e pormenores do negócio, principalmente, o valor de mercado do imóvel.
Em assim sendo, imprescindível a avaliação judicial, por perito especializado, com descrição pormenorizada do imóvel e do local onde se situa, e, com indicação fundamentada de seu real valor de mercado.”
Não bastasse isso, ao contrário do que sustentou a sentença, o precedente trazido pelo Oficial tratou, sim, de hipótese similar à dos autos. Veja-se o trecho relevante do parecer, devidamente aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini, que fundamentou o apenamento disciplinar de Tabelião que não exigiu o alvará para a lavratura de escritura pública:
“A questão posta em exame refere-se à ocorrência de ilícito administrativo na hipótese do Tabelião não exigir alvará judicial para lavratura de escritura pública de compra e venda na qual os compradores tenham a situação jurídica de menores.
A exigência constava expressamente no item 12, “e”, do Capítulo XIV, do Tomo II, das NSCGJ, vigente à época (atualmente a previsão está contida no art. 41, “e”, do Capítulo XIV, das NSCGJ, no qual existe previsão da necessidade de autorização judicial para aquisição de bens imóveis ou direitos e ele relativos por incapazes).
É fato incontroverso e documentalmente provado a lavratura da escritura pública pelo recorrente sem a observação das normas incidentes na espécie (a fls. 05/07).
A norma administrativa tem seu fundamento no art. 1.691, 2ª parte, do Código Civil, o qual estabelece a necessidade de prévia autorização judicial para atos de administração extraordinária do patrimônio de incapazes.
A situação posta nos autos tem sua qualificação jurídica justamente na norma em comento, porquanto ao se considerar a titularidade dos recursos financeiros pelas menores, obviamente, cabia prévia autorização judicial para prática do ato justamente para a proteção dos interesses das incapazes, notadamente quanto ao valor do bem e o interesse dos menores em sua aquisição, sobretudo diante do dever de sustento da representante legal (genitora).”
Ante o exposto, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO ao recurso, julgando procedente a dúvida.
HAMILTON ELLIOT AKEL
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR
Apelação Cível nº 0072005-60.2013.8.26.0100
Apelante: Ministério Público
Apelado: Diego da Silva Criscuolo (menor representado pelos genitores)
Voto nº: 26.777
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO DO DESEMBARGADOR PINHEIRO FRANCO, PRESIDENTE DA SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL
Sem embargo da tese lançada pelo E. Desembargador Relator, e sempre com o devido respeito, entendo ser caso de negar provimento ao recurso.
Busca-se o ingresso no registro imobiliário de escritura de venda e compra de imóvel adquirido por menor representado pelo pai.
O registro foi obstado pelo Registrador, por entender necessário alvará judicial, presumindo que o bem foi adquirido com recursos próprios do menor, uma vez inexistente qualquer referência sobre eventual doação.
A r. sentença ressaltou que a exigência de alvará se dá para alienação, como medida protetiva ao menor, sendo que a compra não exige alvará. Desta sorte, o Juízo a quo determinou o registro do título.
Há, de fato, omissão quanto à origem do numerário. O interessado informou que se valeu de “recursos outros”, consistentes na doação modal acoplada à compra e venda. Isso implicou no recolhimento do ITBI e não do ITCMD.
Na minha ótica, cabe ao registrador fiscalizar apenas o recolhimento dos tributos incidentes sobre os fatos geradores consubstanciados no título. E não existe no ato notarial em exame elemento a identificar o fato gerador do imposto de transmissão relativo à doação.
A origem do numerário não interessa ao direito civil, mas ao fisco, consoante precedente trazido aos autos. E não se pode presumir a existência de fraude.
O registrador só pode exigir o tributo vinculado ao título.
Pois bem.
A presunção é de que a aquisição foi feita em favor do menor (lógica do razoável), que foi representado pelo pai. E o poder familiar pode ser exercido pelo pai ou mãe ou por ambos (artigos 1630 e seguintes do CC e artigo 21 do ECA).
É cediço que menores incapazes dependem de autorização para alienar bens imóveis, não para adquirir na forma da lei civil.
Ora, na aquisição não há risco, salvo em situações especiais, comprovadas. E mais: se o dinheiro era do menor, o alvará deveria ter sido exigido no momento do levantamento, junto ao banco, não no momento da prática do ato notarial “data venia”.
Não toca ao tabelião o controle da origem.
Mesmo que tenha havido doação, ao tabelião não cabe controlar essa situação, vez que negócio jurídico dessa natureza não se materializou no ato.
Destarte, o procedimento do tabelião está correto e o título apto a registro.
Pelo meu voto, pois, pedindo licença para divergir no caso do E. Desembargador Relator, nego provimento ao recurso.
PINHEIRO FRANCO
Presidente da Seção de Direito Criminal
Conselho Superior da Magistratura
Apelação Cível n° 0072005-60.2013.8.26.0100
Apelante: Ministério Público do Estado de São Paulo
Apelado: D. S. C. (representado por Carlos Eduardo Criscuolo e Marcela Regina da Silva
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCEDOR
VOTO N. 28.103
- Nestes autos de dúvida, o Ministério Público interpôs apelação contra sentença dada pela Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, corregedora permanente do 17º Ofício de Registro de Imóveis da Capital. Essa sentença julgou improcedente a dúvida, para que se pudesse proceder ao registro stricto sensu de transmissão de domínio por compra e venda.
- O eminente Desembargador Relator prove à apelação para que, reformada a sentença, não se proceda ao registro stricto sensu. Segundo seu voto, esse registro tem de ser recusado não só porque o comprador, menor absolutamente incapaz, foi representado apenas por seu pai (conquanto não houvesse razão para a mãe deixasse de comparecer à escritura pública), como ainda porque não se apresentou alvará judicial que autorizasse a aquisição do imóvel, que não se pode considerar mero ato de administração. Além disso, o eminente Relator determina que se extraiam peças dos autos, para que a corregedoria permanente tome providências disciplinares contra a tabeliã que lavrou a escritura pública.
O registro stricto sensu realmente tem de ser recusado. Tratando-se do patrimônio de filhos sob pátrio poder, o Cód. Civil, art. 1.691, caput, só concede aos pais os poderes para praticar atos ordinários de administração. No caso, o ato ordinário de administração não parece ter-se configurado, uma vez que não se conseguiu apurar a proveniência do numerário empregado para que o incapaz pagasse o preço. Ademais, o filho absolutamente incapaz havia de ter sido representado por ambos os pais, já que não havia óbice para que algum deles comparecesse (CC/2002, art. 1.690).
Não se está a dizer que a autorização judicial deva ser exigida em todo e qualquer negócio jurídico que implique aquisição imobiliária por menor. Em primeiro lugar, pode haver aquisições imobiliárias de valor tão reduzido, que não seja exigível sequer a escritura pública (CC/2002, arts. 107-108), e em tais casos não é equitativo supor que se faça necessária a intervenção do Poder Judiciário. Em segundo lugar, como diz expressamente o art. 1.690, caput, o alvará judicial só imprescindível, em todo e qualquer caso, quando se tratar de alienação ou oneração de imóvel, ou de obrigação que extrapole os limites da mera administração. Obviamente, nem toda aquisição imobiliária se enquadra nesse último caso, de modo que nem sempre se faz necessária a autorização judicial. Contudo, é justamente por isso (ou seja, porque em alguns casos a aquisição imobiliária pode ser ato de mera administração, e em outros não) que o tabelião precisa tomar alguma declaração acerca das circunstâncias em que o numerário foi adquirido e está sendo empregado pelo menor.
Tampouco se afirma que preocupações de ordem tributária (por exemplo, o pagamento do imposto sobre doações) ou criminal (por exemplo, o controle da lavagem de dinheiro) sempre justifiquem a intervenção do juiz, ou impeçam que o tabelião qualifique o negócio jurídico com independência jurídica e livremente se decida pela lavratura do ato. Finalmente, também não se pode concluir que o CC/2002, art. 1.691, leve em conta a existência ou não de prejuízo para o menor, para que haja exigência ou não da autorização judicial. Só está a declarar que, neste caso concreto, a solução correta está na negativa do registro stricto sensu.
Entretanto, não está patente que tenha ocorrido infração funcional por parte da tabeliã. As Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral da Justiça – NSCGJ, tomo II, cap. XIV, 41, e, determinam que o tabelião de notas tem de exigir alvará para atos que envolvam incapazes, é verdade. Contudo, é também certo que o CC/2002, art. 1.691, não declara explicitamente que toda e qualquer aquisição imobiliária extrapole a mera administração. Dessa maneira, nesse específico caso só se pode considerar a explicitação contida nas NSCGJ como recomendação, mas não como uma extensão que afirme aquilo o que a própria lei não diz. Também ao notário – que é profissional do Direito dotado de independência jurídica (Lei 8.935/1994, art. 28) – sobra, aí, espaço para julgar da necessidade, no caso concreto, da autorização judicial, e o erro nessa avaliação (como o próprio equívoco quanto à incidência do art. 1.690) não pode ser considerado, ipso facto, violação a dever funcional. À semelhança do que se passaria se um juiz, nessa mesma hipótese, houvesse concedido autorização na verdade incabível, não se pode aceitar a conclusão de que a punição deva decorrer até mesmo de um equívoco notarial que não seja aberrante: “(…) nas hipóteses em que a conduta é inferida e não descrita, notadamente naquelas infrações contra os princípios da Administração Pública, impõe-se a análise do fato ao ângulo da razoabilidade, por isso que, não obstante a indeterminação do conceito, assentou-se em notável sede clássica, que se não se sabe o que é razoável, é certo o que não é razoável, o bizarro, o desproporcional.” (STJ, REsp 721.190, Rel. Luiz Fux, j. 13.12.2005).
- Ante o exposto, dou provimento ao recurso.
ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO
Presidente da Seção de Direito Privado
Apelação Cível n. 0072005-60.2013.8.26.0100
Apelante: Ministério Público do Estado de São Paulo
Apelado: D.S.C (menor), representado por Carlos Eduardo Criscuolo e Macela Regina da Silva
TJSP-Voto n° 19.451
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCEDOR
Registro de Imóveis.
Recurso contra decisão que julgou improcedente a dúvida e determinou o registro de escritura de compra e venda de imóvel em que figura como comprador menor de idade, representado apenas pelo genitor – Ausência de referência, na escritura, da origem do dinheiro usado na aquisição do bem – Necessidade de alvará judicial – Inteligência dos artigos 1.690 e 1.691 do Código Civil, artigo 289 da Lei de Registros Públicos e artigo 134 do CTN.
Dá-se provimento.
- Cuida-se de apelação contra decisão proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do 17° Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, Capital, que deferiu o registro de escritura de compra e venda de imóvel mesmo sendo o adquirente menor de idade, inexistindo alvará judicial a autorizar o aludido negócio jurídico, celebrado exclusivamente pelo genitor.
É o relatório.
- Respeitado entendimento contrário do Excelentíssimo Desembargador Presidente do Egrégio Tribunal de Justiça, é mesmo o caso de provimento do recurso, tal como fundamentado pelo Excelentíssimo Desembargador Relator, Digníssimo Corregedor Geral da Justiça.
Com efeito, o artigo 1.690 do Código Civil exige a presença “dos pais” na celebração de negócios jurídicos pelos filhos menores (trata-se de um requisito de validade, especialmente em negócios jurídicos envolvendo altos valores); “na falta de um deles” caberá ao outro representar o filho menor com exclusividade. In casu, não constou da escritura pública que a mãe havia outorgado procuração para concretização do negócio jurídico, não se podendo presumir essa concordância materna. A escritura omite questão importantíssima para a validade da própria compra e venda (requisito subjetivo – capacidade do agente).
Demais, da escritura pública de compra e venda (fl. 21/23) nada consta a respeito da origem do dinheiro usado na aquisição do bem imóvel.
Conclui-se, por conseguinte, que os recursos utilizados na compra eram do próprio menor. Nessa hipótese, indispensável autorização judicial, ex vi do disposto no artigo 1.691 do Código Civil, pois o ato extrapola os limites da “simples administração”.
E, ainda que o dinheiro não fosse, in thesis, do menor, tal como mencionado a fl. 34, porque adquirido o bem com o dinheiro dos pais “objetivando garantir um melhor futuro para os seus filhos”, não comportaria registro o título em questão, por não haver notícia do recolhimento do imposto incidente sobre a doação (ITCMD).
Com efeito, o artigo 289 da Lei 6.015/73 dispõe que: “no exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”.
A doação do dinheiro para o fim específico de aquisição do imóvel estaria intimamente ligada à compra e venda, podendo-se dizer que um não existiria sem o outro. Tratando-se, em realidade, de um negócio jurídico complexo, caberia ao Oficial “fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos”. Caso contrário, poderia incidir a solidariedade prevista no artigo 134, VI, do Código Tributário Nacional.
A propósito, ensina Afrânio de Carvalho que “ao invés de serem celebradas duas escrituras, com excesso de formalismo, celebra-se uma única, em que se reúnem a doação e a compra e venda, tendo o título plena validade para o registro” [1].
Todavia, para que fosse possível tal registro, haveria de ser exigida a prova do recolhimento do imposto respectivo (ITCMD), além do ITBI devido por força da compra e venda.
Por epítome, inexistindo alvará judicial bem como participação expressa da genitora (artigos 1.690 e 1.691 do Código Civil), e tampouco havendo prova do recolhimento do imposto relativo à suposta doação do dinheiro para a compra do imóvel (artigo 289 da Lei de Registros Públicos), correta a recusa de ingresso do título ao fólio real.
- Ante o exposto, pelo arrimo esposado, pelo meu voto, dá-se provimento ao recurso.
Ricardo Anafe
Presidente da Seção de Direito Público
Notas:
[1] CARVALHO, Afrânio de, Registro de Imóveis, 3ª edição, Rio de Janeiro: Forense, 1.982, p. 111.
Fonte: DJE/SP | 03/12/2014.
Fonte: http://4registro.com.br/site/aquisicao-de-imovel-por-menor-incapaz-deve-haver-alvara-judicial-e-a-representacao-deve-se-dar-por-ambos-os-pais/
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