Inadimplência em condomínios - Honorários Advocatícios

legalidade

Nos termos dos artigos 389 e 395 da Lei Nacional número 10.406/2002, a parte prejudicada pelo inadimplemento, no caso o condomínio, pode exigir do devedor os honorários de advogado que contratou para realizar a recuperação do crédito, ainda que extrajudicialmente.

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Ademais, a mesma lei em seu artigo 1.348 informa que é do síndico a responsabilidade de manter as cotas condominiais adimplentes e praticar os atos de gestão necessários para defesa de interesses comuns.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

[...]

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

[...]

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

O síndico, portanto, tem a prerrogativa de fazer a gestão do condomínio e cumprir o que determina a lei, sob pena de assumir a responsabilidade pelos danos.  Importante dizer que a inadimplência é um dano, pois fere o interesse comum, ou seja, de todos os condôminos.

Assim, o síndico pode contratar serviços de terceiros para auxiliá-lo na gestão do condomínio sem a necessidade de autorização de Assembleia, principalmente quando os serviços a contratar estão dentro do valor de alçada que pode gastar ou ainda, no caso da cobrança, sendo o custo zero ao condomínio, tendo em vista que todas as despesas devem ser pagas pelo inadimplente.  Exceto se a convenção exigir aprovação em Assembleia.

Calha dizer que o síndico não está, no exercício da sindicância, como contador e/ou advogado, por mais que seja um destes profissionais. 

Apesar de a lei expressamente consignar que compete ao síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas, não é prudente que ele saia de porta em porta a cobrar as cotas condominiais, sobretudo dos inadimplentes, do mesmo modo ele não fará a contabilidade para a prestação de contas.  Para isso, contrata profissionais capacitados e habilitados para tais funções.

Importante ainda destacar que, para cobrança dos inadimplentes, somente quem possui capacidade postulatória para demandar em juízo, o que é conferido somente aos advogados, conforme a Lei Nacional número 8.906/1994.

Dito tudo que foi dito até aqui, conclui-se que não há ilegalidade na contração pelo síndico de escritório de advocacia para cobrança dos inadimplentes e no instrumento definir ou não uma porcentagem com base no débito do inadimplente a título de honorários, pois, como já dito, todas as despesas, inclusive os honorários, devem ser pagos pelo inadimplente.

Neste ponto, cabe esclarecer que o síndico não deve exonerar o inadimplente do pagamento da correção, multas, juros e honorários das parcelas em atraso, pois se assim o fizer, será o responsável direto pelo pagamento de tais parcelas. 

Art. 1.336 - § 1^o - (Lei 10.406/2002) O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Art. 1.348 - VII - (Lei 10.406/2002) - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

Art. 186 - (Lei 10.406/2002) - Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 927. (Lei 10.406/2002) - Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Nada impede, portanto, o condomínio de intentar a ação judicial pertinente para cobrança ou execução dos valores não pagos, ocasião em que o juiz de direito determinará, nos termos da Lei 13.105/2015, além da correção, juros e multa, o pagamento dos honorários advocatícios em até 20% (vinte por cento),

Com efeito, bom dizer que a prestação de serviço profissional do advogado assegura o direito aos honorários convencionados, aos fixados por arbitramento judicial e aos de sucumbência. É o que diz lei.

Informação relevante. De acordo com a Lei Nacional número 8.906/1994 (artigo 22 e 23) somente advogados podem cobrar e receber honorários convencionados, arbitrados ou de sucumbência. Os honorários pertencem ao advogado, tendo este direito autônomo para executá-los.  Eventuais cobranças realizadas por quem não seja advogado são ilegais.  Somente é advogado quem é regularmente inscrito nos quadros da Ordem dos Advogados do Brasil, verifique pelo site (https://cna.oab.org.br/) ou ligue na OAB de sua região.  Necessário acrescentar que não é advogado quem termina o curso de Direito, mas sim o inscrito na OAB.

Por fim, cabe concluir que o síndico tem dentre suas atribuições manter adimplentes as cotas condominiais. Pode contratar escritório de advocacia para realizar a cobrança dos débitos. O advogado contratado tem direito previsto em lei, independentemente do ajuste em contrato com o condomínio, aos honorários advocatícios que serão pagos pelo devedor.

Sobre o autor:

Wanderson de Oliveira

Advogado regularmente inscrito na  OAB-GO sob o número 27.715 
Consultor e Advogado no setor condominial

Sócio fundador do escritório Advocacia W. de Oliveira

Conselheiro no Colegiado de Recurso Tributário de Aparecida de Goiânia – GO

Professor nas Faculdades FanPadrão
Presidente do Integra Síndicos

Conselheiro da OAB GO (2015)

Presidente de Comissão da OAB GO (2013/2015)

Professor no Projeto OAB vai à Escola (2010/2015)

Integrante da Comissão de Acompanhamento Forense da OAB GO (2013/2015)

Advogado da Brasil Telecom S/A - Oi S/A (2008/2012) 
Graduado em Direito pela FASAM- GOIÁS
Graduado em Análise de Sistemas (UNIVERSO)

Pós- graduado em Direito Público (Uniasselvi -  Universidade Leonardo Da Vinci)

Pós- graduado em Direito Civil e Processo Civil (UNAR – Centro Universitário de Araras)

Pós- graduado em Direito Tributário (IBET – Instituto Brasileiro de Estudos Tributários)

e- mail: wo@wdeoliveira.adv.br ou woadv.go@gmail.com

Blog: https://drwandersondeoliveira.blogspot.com/

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