Especialistas falam sobre todos os itens que você precisa saber para preservar a segurança total do seu condomínio
Qual é o valor da manutenção preventiva, quando a contrapartida é salvaguardar vidas? Uma pergunta essencial para o gestor se fazer, sempre que se encontrar frente ao dilema ‘investir ou economizar’.
Na contramão de todas as normas de segurança, sem Habite-se ou Alvará de funcionamento, o clube permitiu que a situação irregular no alojamento dos jovens atletas resultasse na tragédia que comoveu todo o país.
Pular o ítem ar-condicionado na
extensa lista de afazeres no condomínio é, frequentemente, o jeito
escolhido pelos síndicos em função de agendas abarrotadas de
compromissos. É o pior que se pode fazer. Principalmente porque as consequências são gravíssimas e podem atingir muita gente.
O objetivo principal do SíndicoNet ao apresentar essa reportagem é alertar você, síndico e gestor, a incluir na pauta de prioridades a preocupação com a qualidade das instalações e a manutenção dos equipamentos -- seja nas áreas comuns ou nas unidades.
"Os riscos de uma instalação errada são graves. Incêndio! É muito comum vermos edifícios onde “algumas” unidades já instalaram aparelhos, sem a devida verificação de viabilidade,
trocando ou adaptando seu próprio quadro, cabos e disjuntores,
prejudicando em benefício próprio, as instalações dos demais condôminos e
colocando-os em risco de vida”, afirma o engenheiro Zeferino Velloso.
Vale lembrar que o síndico será responsável se o
equipamento for de uso comum. Responderá também como corresponsável,
mesmo sendo de uso exclusivo da unidade autônoma -- se o equipamento
apresentar defeito grave e aparente por muito tempo, não tendo o síndico
adotado nenhuma medida visando a correção do equipamento.
Como saber se o condomínio está preparado para suportar ar-condicionado em todas as unidades?
“Consulte o memorial descritivo da construtora.
Ali deve constar se o projeto previu a estrutura necessária para
receber equipamentos do ar-condicionado. Se não estiver, será necessário
providenciar a obra para adaptar o que for necessário”, explica Marcelo
Ardito, síndico profissional.
EXIGÊNCIAS LEGAIS
É fundamental ter o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) emitido pelo Corpo de Bombeiros e o Auto de Conclusão de Obra, popularmente conhecido como Habite-se, expedido pela Prefeitura . Ambos são documentos que atestam que o condomínio cumpre as exigências legais de segurança estabelecidas pelo município.
Entretanto, Ardito alerta que todos esses cuidados não bastam:
“Muitas vezes, a construtora preparou a estrutura de instalação dos
aparelhos para as áreas comuns e nas unidades, apenas para a suíte do
casal. E nessa brecha é que pode ocorrer uma irregularidade, a famosa gambiarra”.
Se depois de um ou dois anos da emissão desses
documentos for feita nova inspeção, e identificadas modificações não
previstas, o condomínio é passível de multa. “Por isso,
todos precisam estar muito atentos à responsabilidade -- o síndico e o
corpo diretivo, o gestor predial ou zelador".
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
“A grande maioria das edificações não está apta a receber os equipamentos, no que tange às instalações elétricas”, alerta o engenheiro Zeferino Velloso, e prossegue: “Algumas vezes, a instalação elétrica tem certa folga e permite a instalação de um aparelho em cada unidade. Mas há casos em que nem isso é viável”.
O gestor deve sempre se lembrar que o direito de um é igual ao direito de todos. Na prática, significa considerar a possibilidade de instalação de equipamentos de ar-condicionado para que todas as unidades possam usar simultaneamente.
“Se o condomínio realmente quer viabilizar essa instalação, terá que fazer uma reavaliação geral das cargas, existentes e pretendidas, para que se faça a atualização do projeto de instalações elétricas. Isso normalmente implica em reformas na entrada de energia, centro de medição, prumadas e quadros das unidades”, diz Velloso.
Prédios antigos exigem maior cuidado na regularização
Grandes chances de um
condomínio antigo não ter as condições mínimas exigidas para a
instalação de equipamentos de ar-condicionado. Nesses casos, o síndico
precisará:
-
Saber com a concessionária de energia da cidade qual é a capacidade elétrica dedicada ao empreendimento;
-
Contratar um engenheiro eletricista para fazer um estudo de viabilidade
e um projeto de aumento de carga de energia elétrica para a aprovação
da concessionária. Esse projeto terá a assinatura do engenheiro e do
síndico;
-
Com a aprovação, alvará e
documentação necessária, o síndico convocará a assembleia para definir
com os condôminos detalhes para o início da obra para adaptação da
estrutura.
Segundo o engenheiro Velloso, as instalações
elétricas nas unidades desses prédios são igualmente obsoletas, feitas
na vigência de normas técnicas ultrapassadas. "Normalmente requerem
modernização com recálculo da demanda de energia e novo projeto",
avisa.
Quando o condômino comete irregularidades na instalação
Supondo que o condômino resolva instalar o equipamento por conta própria, e sequer comunica ao condomínio. É grande o risco de erros na instalação, especialmente no que diz respeito à parte elétrica .
“O corpo
diretivo, o síndico, o gestor predial ou o zelador têm que estar muito
atentos ao o que está acontecendo no condomínio. Não só nas áreas
comuns, mas também nas áreas autônomas, nas unidades privativas, mas
claro, sem fazer uma invasão de privacidade”, avisa Ardito.
Se o síndico é informado ou há suspeita de que existe uma irregularidade de instalação em determinada unidade do condomínio, deve-se checar a veracidade da informação o quanto antes. Solicitar ao condômino a ART do projeto de instalação ou um laudo que comprove a regularidade do sistema, por exemplo.
Se constatada a irregularidade - ou se houver omissão por parte do condômino, o gestor deve fazer um comunicado formal imediatamente, por e-mail ou carta
(de preferência, registrada em cartório) para que o condômino tome as
providências -- desfazer a instalação ou regularizar dentro das normas
exigidas, com um profissional competente”, orienta Ardito.
NBR 16.280
Para agir de forma embasada, o síndico precisa conhecer a NBR 16280, que se refere à responsabilidade do condômino quanto a reformas executadas na unidade.
Em resumo, o proprietário é responsável pela contratação dos profissionais habilitados que executarão as obras e pela preservação do bem-estar e da segurança do condomínio de maneira geral.
Também é quem vai providenciar e apresentar todos os documentos e aprovações necessárias, incluindo Anotação de Responsablidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).
O síndico deve dar um prazo rigoroso para que o condômino faça o que foi solicitado no comunicado. Caso não se adeque, sofrerá multa.
Se necessário, o síndico pode fazer um Boletim de Ocorrência e, em
casos extremos, entrar com uma ação judicial contra o condômino.
O
condômino precisa saber que está pondo em risco a vida dos vizinhos, do
condomínio, a sua segurança e até da sua família para prevalecer um
interesse próprio, o que é inadmissível.
Orientando os moradores
A Abrava recomenda fortemente que o condomínio se antecipe e busque criar uma Norma ou Procedimento, por escrito, detalhando as condições, capacidades permitidas, modo de instalar e demais características.
“Para isso, é muito importante que seja
contratado um especialista. Esse profissional precisa ter a devida
habilitação legal e necessária experiência, para poder avaliar o
conjunto todo, desde as condições arquitetônicas, elétricas, de
segurança, além dos quesitos técnicos para uma instalação de sistemas de
ar condicionado de forma correta e segura”, afirma o engenheiro Arnaldo
Parra, especialista em ar-condicionado e VP de MKT da Abrava.
Ao fazer a instalação - ou até mesmo para checar
aparelhos já instalados -, todo morador deve considerar, pelo menos,
esses três aspectos abaixo:
-
Quadro de força, que deve ter capacidade para a instalação;
-
Tomada para fazer a conexão (nunca conectar outros aparelhos na mesma);
-
Fonte de alimentação adequada ao que o produto pode suportar (110 V/127 V/220 V).
Para te ajudar nesse tipo de orientação, criamos um modelo de cartaz que você pode enviar ou afixar no elevador e áreas comuns do seu condomínio. Veja:
Alteração de fachada e outros problemas
Não basta estar com as instalações elétricas
adequadas, é importante também considerar a padronização e organização
de como e onde os aparelhos podem e devem ser instalados.
É comum constatarmos instalações que constituem alteração de fachadas, sem falar que causam danos aos revestimentos e propiciam infiltrações pelas fachadas.
Por isso, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a instalação dos equipamentos estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.
Como no dia-a-dia do condomínio, frequentes
alterações na Convenção são inviáveis, muitos síndicos acabam optando
por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como
instalação de ar-condicionado e envidraçamento de sacadas através de
Assembleia.
RISCO DE QUEDA DO APARELHO
Por mais correto e prestativo que seja um condômino, nada garante que a instalação do equipamento na sua unidade esteja correta.
Mesmo porque, visando pagar um preço cada vez menor pela instalação,
ele não procura empresas ou profissionais habilitados para que façam a
instalação dos equipamentos.
“Sendo assim, principalmente nos aparelhos
modelo “Split”, em que o compressor fica exposto nas fachadas, quase não
se vê a preocupação com o material que usam como suporte dos
equipamentos. Isso é um grande risco”, afirma o síndico profissional
Wellington Holanda.
Para que a instalação seja adequada e segura,
Holanda sugere procurar empresas ou profissionais habilitados,
inclusive, que forneçam uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
junto ao CREA. “Dessa forma, é quase certo que serão utilizados
materiais adequados e que irão proporcionar uma instalação segura”.
ASPECTOS ESTRUTURAIS
É comum também constatarmos danos a elementos
estruturais da edificação (lajes, vigas, pilares e fundações) para fazer
a passagem de tubos e cabos. Isso não deve acontecer em hipótese alguma
e é (na grande maioria das vezes) facilmente evitável. Basta o
condomínio ser tecnicamente assessorado.
Porque os riscos de incêndio são tão elevados
Como visto até aqui, a questão elétrica de suma importância. Os especialistas são unânimes: as causas de incêndios
como o do CT do Flamengo, e outros que se tornaram emblemáticos como o
Edifício Joelma, em 1974, que causou 179 mortes e 300 feridos, seriam
totalmente evitáveis.
Fiação mal conectada e as muitas emendas que são feitas na fiação, mais conhecidas como gambiarras, além da sobrecarga de energia
em decorrência de ligações elétricas de aparelhos em quadros que não
têm capacidade para tal, entre outras, são alguns dos principais
causadores de incêndios envolvendo ar-condicionado em todo Brasil.
Como a seleção do equipamento
irá depender das características dos ambientes, a Abrava recomenda a
contratação empresas instaladoras que detenham seu devido Registro nos
Órgãos de Classe (CREA), e assim tenham profissionais legalmente habilitados para responsabilizar-se pelas instalações.
Lei para acabar com o pinga-pinga
Aquele famoso pinga-pinga que incomoda tanto as
pessoas que passam pelas calçadas, não deveria acontecer -- ao menos
perante a lei.
O engenheiro Velloso informa que alguns municípios legislam sobre a obrigatoriedade de instalação de drenos
para encaminhar a água que escoa dos aparelhos. Isso é feito para
evitar o gotejamento sobre passantes nos passeios públicos, de acordo
com a Lei Municipal nº 2.749/1999.
“O problema ocorre principalmente nas
edificações antigas, cujas fachadas são alinhadas junto ao passeio, sem
recuos e que usam aparelhos de parede. Hoje em dia, o uso de aparelhos
modelo "Split" facilita muito a instalação em áreas afastadas das
fachadas”, diz o engenheiro.
De 10 anos para cá, muitos empreendimentos já preveem a futura instalação de aparelhos nas unidades e, portanto, têm “terraços técnicos”, que são espaços adequados para a instalação das partes externas (condensadoras) dos aparelhos do tipo Split
“A implantação de terraços técnicos, que atendam
a todas as unidades em edificações antigas (que adequaram suas
instalações elétricas) também é uma ótima solução para a instalação das
partes externas”, avalia Velloso.
Ar-condicionado central exige cuidados extras
O sistema de ar-condicionado central é formado por vários equipamentos,
que são utilizados para áreas comuns quando couber o uso -- recepções,
corredores e afins, no caso específico de condomínios -- mas também para
grandes áreas em empresas, shoppings, supermercado, entre tantos
outros.
Por comportarem componentes de maior potência, os quadros elétricos também demandam muito mais energia.
"Há maiores chances de aquecimento de cabos e terminais. Por isso, a
frequência de manutenção em sistemas de grande porte é mais intensa",
avalia Parra.
Geralmente
equipamentos centrais tratam ambientes diversos, e também podem
oferecer algum grau de contaminação cruzada entre os ambientes. "Isso
ocorrerá se a manutenção não for bem realizada, com suas trocas de
filtros de forma adequada e as rotinas de limpeza em suas devidas
periodicidades", ressalva o engenheiro.
De acordo com o engenheiro, do ponto de vista da
operação, entretanto, é muito melhor um sistema de ar central, que
oferece maior eficiência térmica, e maior controle da poluição e
renovação de ar. Geralmente está equipado com tomadas de ar exterior,
favorecendo a qualidade do ar interior.
Sistemas de grande porte também são melhores do
ponto de vista de economia de energia. "Uma Central que atende dez
ambientes pequenos, é mais eficiente do que dez condicionadores pequenos
juntos", calcula Parra.
Como você pôde entender ao longo da
leitura, a lição de casa é complicada, porém de extrema importância. É
de sua responsabilidade preservar a segurança e o bem-estar do seu
condomínio. E não esperar que uma nova tragédia aconteça para agir é o
mínimo a fazer.
Fonte: Marcelo Ardito (síndico profissional); Wellington Holanda
(síndico profissional); Zeferino Velloso (engenheiro, diretor da VIP –
Vistorias Inspeções Prediais Engenharia Ltda.); Arnaldo Parra
(especialista em ar-condicionado e VP de MKT da Associação Brasileira de
Refrigeração, Ar Condicionado, ventilação e Aquecimento - Abrava);
Adolfo Pereira Crespo (engenheiro da Help Home).
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