Airbnb deve indenizar hóspede por más condições de apartamento

Consumidora alegou que as condições encontradas foram diferentes das fotografias disponibilizadas no site. Decisão é do 6º JEC de Brasília.

O Airbnb indenizará consumidora por não disponibilizar, em seu site, informações claras a respeito do cômodo que foi alugado. De acordo com a consumidora, quando chegou no apartamento alugado, se deparou com condições  diferentes das fotografias disponibilizadas no site. A decisão é da juíza de Dreito Marília de Ávila e Silva Sampaio do 6º JEC de Brasília.

A consumidora alegou que realizou reserva de apartamento por meio do site da empresa, mas que as condições encontradas foram diferentes daquelas demonstradas nas fotos. Segundo a mulher, o espaço alugado estava em péssimo estado de conservação, e havia mau cheiro saindo das pias do banheiro e da cozinha. 

Ao se defender, a empresa afirmou que não pode ser responsabilizada, uma vez que é do anfitrião o dever de prestar informações e fotos do local. Assim, sua obrigação seria apenas facilitar a mediação entre hóspede e anfitrião. 

A juíza de Dirieto Marília de Ávila e Silva Sampaio, ao analisar a ação, destacou que, embora seja mero intermediário, a ré possui responsabilidade solidária pelos eventuais prejuízos suportados pelo consumidor, uma vez que faz parte da cadeia de fornecimento do produto.

“A possibilidade de mau cheiro ocasional e a restrição da elevação da temperatura do aquecedor sob risco de queda de energia não foram devidamente informados por ocasião da reserva, violando assim o direito à informação completa que prejudica a decisão de aquisição do serviço pelo consumidor”.

Com este entendimento, a magistrada condenou a empresa a indenizar a consumidora em R$ 4 mil a título de danos morais. 

• Processo: 0734713-76.2019.8.07.0016 

Veja a sentença.

Posicionamento do Airbnb sobre o caso: 

O Airbnb é a maior plataforma global de compartilhamento de lares e experiências de viagem, presente em mais de 100 mil cidades em 191 países. Já viabilizou mais de 500 milhões de chegadas de hóspedes no mundo todo desde a sua fundação, há 11 anos. Equipes globais Atendimento ao Cliente estão disponíveis 24 horas por dia, 7 dias por semana, em 11 idiomas (inclusive português do Brasil), para ajudar seus hóspedes e anfitriões. Caso algum hóspede se sinta lesado, deve entrar em contato com o Airbnb, que pode realocá-lo em outra acomodação com as mesmas características da reservada ou mesmo reembolsá-lo, conforme o caso.

Fonte: https://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI314102,91041-Airbnb+deve+indenizar+hospede+por+mas+condicoes+de+apartamento

O equilíbrio entre o direito de propriedade e a convivência harmônica nos condomínios

​​O Código Civil de 2002 prevê, no âmbito da função social da posse e da propriedade, a proteção da convivência coletiva. No entanto, a relação entre o direito de propriedade e as regras de convivência nos condomínios residenciais nem sempre é tranquila.

Segundo o ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ) Luis Felipe Salomão, "em se tratando de condomínio edilício, o legislador, atento à realidade das coisas e ciente de que a convivência nesse ambiente especial tem muitas peculiaridades, promoveu regramento específico, limitando o direito de propriedade, visto que a harmonia exige espírito de cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que deve nortear o comportamento dos condôminos".

O código estabelece um rol exemplificativo do que pode ser estipulado por convenção condominial, a qual pode regular as relações entre os condôminos, a forma de administração e a competência das assembleias, entre outros aspectos.

De acordo com Salomão, no momento em que se fixa residência no condomínio de um prédio, é automática e implícita a adesão às suas normas internas, às quais se submetem todos, para a manutenção da higidez das relações de vizinhança.

Locação tempor​ária

Nesse confronto de direitos, são diversos os casos que demandam a intervenção do Judiciário, tendo a jurisprudência do STJ se firmado no sentido de que a análise de norma condominial restritiva passa pelos critérios de razoabilidade e legitimidade da medida em face do direito de propriedade.

Esse foi o entendimento adotado pelo ministro Salomão na Quarta Turma, ao apresentar seu voto no REsp 1.819.075, cujo julgamento foi iniciado no último dia 10 e vai definir se um condomínio residencial pode proibir a oferta de imóveis para aluguel por meio de plataformas digitais, como o Airbnb.

O relator entendeu que não é possível a limitação das atividades locatícias pelo condomínio residencial, porque as locações via Airbnb e plataformas similares não estariam inseridas no conceito de hospedagem, mas, sim, de locação residencial por curta temporada. Além disso, não poderiam ser enquadradas como atividade comercial passível de proibição pelo condomínio.

O ministro considerou que haveria violação ao direito de propriedade caso fosse permitido que os condomínios proibissem a locação temporária. Segundo ele, o condomínio pode adotar medidas adequadas para manter regularmente o seu funcionamento – como o cadastramento de pessoas na portaria –, mas não pode impedir a atividade de locação pelos proprietários.

Na sequência, o julgamento foi suspenso por um pedido de vista do ministro Raul Araújo.

Anim​​al em casa

Em maio de 2019, a Terceira Turma decidiu que a convenção de condomínio residencial não pode proibir de forma genérica a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades autônomas quando o animal não apresentar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local.

O REsp 1.783.076 teve origem em ação ajuizada por uma moradora de condomínio do Distrito Federal para ter o direito de criar sua gata de estimação no apartamento. Ela alegou que o animal, considerado um membro da família, não causava transtorno nas dependências do edifício.

Em seu voto, o relator, ministro Villas Bôas Cueva, apontou a previsão do artigo 19 da Lei 4.591/1964 – de que o condômino tem o direito de "usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos".

Segundo o ministro, podem surgir três situações relacionadas à presença de animais em condomínios. A primeira é quando a convenção não regula o tema, e nesse caso o condômino pode criar animais em sua unidade autônoma, desde que não viole os deveres previstos nos artigos 1.336, IV, do Código Civil e 19 da Lei 4.591/1964.

A segunda hipótese é a da convenção que proíbe a permanência de animais causadores de incômodo aos moradores, a qual não apresenta nenhuma ilegalidade. Por último, há a situação da convenção que veda a permanência de animais de qualquer espécie – o que, para o ministro, é desarrazoado, uma vez que "determinados animais não apresentam risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio".

"O impedimento de criar animais em partes exclusivas se justifica na preservação da segurança, da higiene, da saúde e do sossego. Por isso, a restrição genérica contida em convenção condominial, sem fundamento legítimo, deve ser afastada para assegurar o direito do condômino, desde que sejam protegidos os interesses anteriormente explicitados", concluiu.

Condômino inadimp​​​lente

Recentemente, a Quarta Turma também se posicionou no sentido de que as regras condominiais não podem ultrapassar os limites da lei. No julgamento do REsp 1.699.022, o colegiado definiu que o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei – como a proibição de usar piscinas e outras áreas comuns – para forçar o pagamento da dívida de morador que esteja com as mensalidades em atraso.

Por unanimidade, os ministros consideraram inválida a regra do regulamento interno de um condomínio que impedia o uso das áreas comuns por uma moradora em razão do não pagamento das taxas condominiais. A dívida acumulada era de R$ 290 mil em 2012, quando a condômina ajuizou ação para poder utilizar as áreas comuns.

O relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que o caput e os incisos do artigo 1.336 do Código Civil, em rol meramente exemplificativo, explicitaram os deveres condominiais, podendo a convenção, o estatuto ou o regimento interno respectivo prever outras condutas permitidas e proibidas, positivas ou negativas, com o intuito de promover a boa convivência entre os moradores.

"Percebe-se que a natureza jurídica do condomínio edilício tem como característica a mescla da propriedade individual com a copropriedade sobre as partes comuns, perfazendo uma unidade orgânica e indissolúvel", ressaltou. O relator destacou que o Código Civil afirmou, de forma expressa, que é direito do condômino "usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores" (inciso II do artigo 1.335).

Segundo o ministro, o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Para Salomão, não há dúvida de que a inadimplência gera prejuízos ao condomínio, mas o próprio Código Civil estabeleceu meios legais "específicos e rígidos" para a cobrança de dívidas, "sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores".

Mudança na fa​chada

Contudo, o condomínio pode estabelecer regras para possibilitar ou não mudanças na fachada e em áreas comuns do edifício. Com esse entendimento, a Terceira Turma deu provimento ao REsp 1.483.733, interposto por um condomínio, para determinar que um dos condôminos restaurasse as esquadrias da fachada do seu apartamento conforme o padrão original do prédio.

O recurso teve origem em uma ação de desfazimento de alteração na fachada de um apartamento, ajuizada pelo condomínio após o morador mudar a cor das esquadrias externas, de preto para branco.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) negou o pedido, entendendo que a modificação não infringiu os preceitos legais, uma vez que seria pouco visível a partir da rua, além de não ter acarretado prejuízo direto no valor dos demais imóveis do prédio.

O ministro relator do recurso no STJ, Villas Bôas Cueva, explicou que o legislador trouxe critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente, ressalvando a possibilidade de sua modificação, desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (artigo 10, parágrafo 2°, da Lei 4.591/1964).

Para o relator, a solução do TJRJ fere a literalidade da norma, pois tanto no Código Civil quanto na Lei 4591/1964 há referência expressa à proibição de se alterar a cor das esquadrias externas.

Em seu voto, o relator ressaltou que admitir que apenas as modificações visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada, passível de desfazimento, poderia levar ao entendimento de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase invisíveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise.

"Assim, isoladamente, a alteração em tela pode não ter afetado diretamente o preço dos demais imóveis do edifício, mas deve-se ponderar que, se cada proprietário de unidade superior promovesse sua personalização, empregando cores de esquadrias que entendesse mais adequadas ao seu gosto pessoal, a quebra da unidade arquitetônica seria drástica, com a inevitável desvalorização do condomínio", disse.

Taxas de manute​​nção

O STJ também já se pronunciou sobre as obrigações criadas por associação de moradores. No julgamento de dois recursos especiais sob o rito dos repetitivos (Tema 882), a Segunda Seção fixou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram".

Os recursos representativos da controvérsia foram interpostos por proprietários que, embora não integrassem as associações de moradores, sofreram cobrança das taxas de manutenção relativas às suas unidades e aos serviços postos à disposição de todos. Eles foram condenados em primeira instância a pagar as quantias reclamadas pelas respectivas associações.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), em ambos os casos, afirmou que a contribuição mensal era obrigatória, independentemente de inscrição prévia do morador na associação, pois esta presta serviços comuns que beneficiam todos. A falta de pagamento, segundo o TJSP, configuraria enriquecimento ilícito do proprietário.

O autor do voto vencedor no STJ, ministro Marco Buzzi, lembrou que, no julgamento do EREsp 444.931, em 2006, a Segunda Seção já havia confrontado duas teses relacionadas ao tema: de um lado, a liberdade associativa, que impede a cobrança de contribuição de não associado; e, de outro, o enriquecimento sem causa, que torna legítima a cobrança pelos serviços usufruídos ou postos à disposição do dono do imóvel, independentemente de ser ou não associado.

O ministro ressaltou que a decisão do TJSP considerou irrelevante a questão atrelada ao direito associativo. No entanto, lembrou que, diversamente, julgados do STJ reconhecem a importância da anuência ou da adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores para efeito de tais cobranças, preponderando, inclusive, a liberdade associativa sobre o enriquecimento sem causa.

Liberdade de a​​ssociação

Nesse sentido, Buzzi lembrou que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 432.106, afirmou que "as obrigações decorrentes da associação, ou da não associação, são direitos constitucionais" e, em relação à cobrança de taxas condominiais por condomínio de fato, o STF consignou que tal obrigação ou se submete à manifestação de vontade ou à previsão em lei, sob pena de se esvaziar a disposição normativa e principiológica contida no artigo 5°, XX, da Constituição Federal.

Segundo o ministro, as obrigações de ordem civil, de natureza real ou contratual, pressupõem a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes. No ordenamento jurídico brasileiro, explicou, há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato – as quais não existiam nos casos em análise.

"Na ausência de uma legislação que regule especificamente a presente matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia constitucional da liberdade de associação e da legalidade, uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei", disse.

O ministro destacou que a associação de moradores é "mera associação civil e, consequentemente, deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais". Assim, ressaltou que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, em observância ao princípio da liberdade de associação.

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Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1819075REsp 1783076REsp 1699022REsp 1483733REsp 1280871

Taxa ou contribuição associativa de loteamento fechado. Obrigatória ou facultativa?

Alexandre Callé

O desestímulo ao pagamento das contribuições associativas e a falta de arrecadação necessária, estão levando muitos loteamentos fechados à beira da falência e também na alternativa de se transforem em “loteamentos abertos”, devolvendo a municipalidade incumbência pela conservação, limpeza e segurança que já é precária e ineficiente.

 

No loteamento fechado, os lotes são considerados áreas privadas, sendo que às demais áreas externas, tais como: ruas, jardim e áreas de lazer; continuam permanecendo a municipalidade, todavia, essas áreas são cedidas àqueles que irão gerir o loteamento (associação dos moradores) para a sua manutenção, limpeza, conservação e segurança. Uma vez que o local é “fechado” e o órgão público não irá adentrá-lo, para realizar o serviço rotineiros oferecidos à população.

A associação civil é criada nos moldes dos artigos 53 a 61 do Código Civil, para administrar os empreendimentos originários da lei 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano). Já um Condomínio Edilício advém, geralmente, da incorporação imobiliária (lei 4.591/64) sendo ainda disciplinado pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil. No condomínio também existe uma área privativa (apartamento do condômino), mas ainda compreende uma área de uso coletivo junto aos demais condôminos (ex. piscina, salão de festas, quadra de esportes).

No condomínio, a obrigação de pagar a cota condominial advém da convenção. Já na associação, a obrigação de contribuir com a taxa associativa, provém do estatuto social, registrado no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas (art. 115, da lei 6.015/73)¹.

Logo, os associados devem contribuir com às despesas geradas pela manutenção e conservação do loteamento, previstas no estatuto e nas atas das assembleias que deliberarem anualmente pela prestação de contas apresentadas pelo presidente da associação.

A discussão afeta à liberdade de associação prevista no artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal/88, in verbis: “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.

Por outro lado, o artigo 884 do Código Civil², proíbe o enriquecimento sem causa, daqueles que se beneficiam dos serviços da Associação sem a devida contribuição, dispositivo esse amparado nos artigos 3º, inciso I³, e 5º, incisos XXII, da Constituição Federal⁴, os quais, também não permitem situações de injustiça e de abuso ao direito de propriedade.

Logo, quem adquire um lote em um “loteamento fechado”, ou em um “condomínio de fato” ou “atípico”, como também é conhecido, tende a se associar, para fins de usufruir de todos os serviços de conservação, manutenção, limpeza e segurança do local, prestados pela associação, com a consequente “valorização” de seu próprio imóvel, mesmo sem qualquer tipo de construção no lote.

O próprio Supremo Tribunal Federal, inclusive, já se manifestou sobre o tema inúmeras vezes, reconhecendo o “abuso de direto” praticado pelo associado que não contribui, prejudicando os demais e, consequentemente, ocasionado o “enriquecimento sem causa”, o que também é proibido pela legislação pátria, confira:

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. RATEIO DE DESPESAS. PRELIMINAR FORMAL DE REPERCUSSÃO GERAL. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ARTIGO 543-A, § 2º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL C.C. ART. 327, § 1º, DO RISTF. (...) 5. In casu, o acórdão originariamente recorrido assentou: “CONDOMÍNIO DE FATO – Loteamento fechado, ou dotado de serviços diferenciados aos moradores – Associação de moradores, clube de campo, sociedade ou outra modalidade criada para custear a estrutura e serviços do empreendimento, que beneficiam, e valorizam todos os imóveis – Dever em tese de todos os proprietários beneficiados ratearem as despesas, associados ou não – Obrigação que tem por fonte o princípio que veda o enriquecimento sem causa – Réus, no caso concreto, que são associados fundadores e participaram de assembleias recentes, o que reforça o dever de pagar as despesas de manutenção com fundamento no vínculo convencional – Sentença de improcedência – Recurso da associação provido”. 6. Agravo regimental DESPROVIDO. (ARE 692413 AgR, Relator: Min. LUIZ FUX, Primeira Turma, julgado em 12/11/2013, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-232 DIVULG 25-11-2013 PUBLIC 26-11-2013). Grifamos.

“Um condomínio, ainda que atípico, caracteriza uma comunhão e não se afigura justo, nem jurídico, em tal circunstância que um participante, aproveitando-se do “esforço” desta comunhão e beneficiando-se dos serviços e das benfeitorias realizadas e suportadas pelos outros condôminos, dela não participe contributivamente. (STJ, 3ª Turma, REsp. 139.953/RJ, Rel. Min. Waldemar Zveiter, j. 23.02.99, DJ 19.04.99, p.134)”. Grifamos.

Além disso, o próprio bem imóvel, no mais das vezes é valorizado pela simples oferta desses mesmos serviços, os quais, inclusive, se apresentam como fator determinante para escolha e aquisição do imóvel em questão.

Não são raros os casos em que o lote possuía um preço menor no ato da sua aquisição, mas depois de criada a associação, realizando-se diversas obras e melhorias ao loteamento, tornou-se um empreendimento de valor superior ao originalmente divulgado. Essa “valorização” custeadas pelo esforço exclusivo dos associados, não pode se simplesmente desprezada e incorporada ao patrimônio daquele que se recusa em se associar e contribuir para as melhorias em comum.

Para viabilizar tais medidas, costuma-se criar uma associação civil de moradores (conforme previsto nos artigos 53 a 61 do Código Civil) para capitanear recursos, tendo a mesma associação legitimidade para ratear ou cobrar, entre os beneficiados, às despesas para o seu sustento, tal qual fosse um condomínio edilício:

“Ocorre que a violência urbana tem estimulado a implantação de loteamentos diferenciados, pelo seu efetivo ‘fechamento’ físico por meio de cercas ou mesmo de muros de alvenaria, como forma de conferir segurança e tranqüilidade a seus moradores. O ‘fechamento’ do loteamento, com implantação de portaria controlada pelos adquirentes dos lotes nem sempre é autorizado de forma expressa. Às vezes, há lei municipal, prevendo a concessão de ‘autorização de uso’. Outras vezes, ocorre mero comprometimento tácito de troca de favores entre a Prefeitura e o empreendedor: enquanto aquela permite o ‘fechamento’, mediante a figura da ‘autorização de uso’ de bem público, assumem, em contrapartida, os loteadores e seus sucessores, os proprietários dos lotes, entre outros deveres, a manutenção e conservação dos logradouros e das áreas verdes, além da coleta domiciliar de lixo”. (KOJRANSKI, Nelson. Loteamento e condomínio fechados. In Tribuna do Direito, janeiro de 1999, p. 10). Grifamos.

Dessa feita, incumbe a cada associado o pagamento de sua cota parte correspondente, incluindo às despesas ordinárias e extraordinárias, assim como todos os rateios necessários para a conservação e manutenção dos lotes, sob pena de tornar inviável a administração do loteamento pela associação, diante da existência de gastos com a manutenção, limpeza, conservação e melhoria das áreas comuns, das quais certamente se beneficiam todos os seus adquirentes, no mínimo, com a valorização dos seus respectivos imóveis ou lotes.

Para fins de demonstrar que o adquirente teve plena ciência de que haveriam despesas associativas do seu lote adquirido, recomenda-se que conste dos compromissos ou contratos de compra e venda cláusulas mencionando às obrigações dos adquirentes de participarem do rateio mensal para manutenção e conservação do loteamento, bem como seja colhidas às fichas ou preenchidos os cadastros associativos no ato, para que depois não possa alegar o adquirente que não sabia da existência da associação e das despesas geradas para a manutenção dos lotes.

Por fim, não se deve deixar de comprovar documentalmente nas ações de cobranças todas às despesas realizadas com às obras e melhorias pela associação, desde a sua criação, demonstrando ao juízo todos os benefícios e vantagens usufruídos pelos adquirentes, com a valorização patrimonial do seu respectivo lote, mesmo que relute em não se associar espontaneamente.

Contudo, discute-se nos tribunais, atualmente, sobre a obrigatoriedade de pagamento das taxas de manutenção criadas e arrecadadas por associações de moradores aos adquirentes dos lotes que não desejam ou não concordam com a associação voluntária.

O Superior Tribunal de Justiça, em repercussão geral (tema nº 882), posicionou-se nos autos dos recursos (REsp 1.280.871-SP e REsp 1.439.163-SP) da seguinte maneira:

“O critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores. Desse modo, se a constituição da associação de moradores for POSTERIOR à aquisição do imóvel por parte do morador que não deseja dela participar, estará ele eximido de contribuir para o custeio de tais valores. Entretanto, se a constituição da associação foi ANTERIOR à aquisição, o morador deve responder pelas despesas”. Grifamos.

Pois bem. O entendimento dos nobres ministros foi no sentido de que DEPOIS de ser criada a associação, o adquirente do lote poderia optar em se associar voluntariamente ou não. Mas se a associação já existia ANTES, no ato da aquisição do lote, a sua associação seria obrigatória.

Com todo o respeito, mas essa dicotomia criada pelo C. STJ não faz muito sentido, na medida em que a pessoa que adquire um lote – assim como também ocorre com quem adquire um imóvel em condomínio – pois, se lhe for perguntado se desejará pagar despesas pela conservação e manutenção do seu próprio imóvel, tais como: despesas associativa, rateios e imposto predial urbano; por óbvio que o adquirente não concordaria em realizar todos esses pagamentos, em benefício próprio.

Ora, não é justo que apenas alguns associados paguem por todas essas despesas de melhorias do loteamento, ao passo que os demais adquirentes dos lotes que se recusaram em se associarem espontaneamente, irão se beneficiar, igualmente, de toda a infraestrutura e administração realizada pela associação, às custas dos outros.

Seria também esdrúxula a situação em que alguns associados pudessem, por exemplo, gozar de benefícios da área de lazer criados pela associação, tais como: piscinas, áreas recreativas, quadras de esportes, refeitórios e outras. Ao passo que os “não associados” ficariam proibidos de circulares e usufruírem de todos esses equipamentos e benefícios. Pior ainda, seria a situação em que a portaria construída pela associação, com vigilância e monitoramento 24 (vinte e quatro) horas, fosse utilizada apenas por quem “paga”, submetendo aqueles “que não pagam”, situações até mesmo vexatórias, com o não acesso pela entrada principal, remanejando para a outra entra de visitantes com identificação e toda a burocracia.

Esta situação já foi enfrentada pelo egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, afastando o pedido indenizatório contra a associação, pelo fundamentando que não poderia a associação oferecer serviços gratuitos àqueles que não colaboram com os rateios necessários à sua manutenção, veja:

“ASSOCIAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. 1.- Cerceamento de defesa. Pretendida realização da prova testemunhal. Pleito desacertado. Inexistente discussão acerca dos fatos apresentados pelos autores. Ajuste desse cenário ao pleito, por seu turno, que encerra atividade jurisdicional, apartando-se a dilação pretendida (art. 355, I, CPC). 2.- Sustentados constrangimentos patrocinados pela Associação. Medida, segundo os autores, que decorrem do desinteresse à preservação como associados. Cancelamento da identificação digital. Providência, a princípio, admissível. Medida que não afasta o ingresso na localidade. Sujeição à mesma portaria e identificação, como se fossem visitantes. Particularidades que não se mostram aviltantes, nem tampouco alinhadas a forma aviltante de cobrança das taxas de manutenção. Perda da identificação digital que impossibilita a utilização da entrada própria à moradores. Ingresso de prestadores de serviços contratados pelos autores, "bullying" ao filho dos demandantes e corte do interfone. Questões não inseridas na petição inicial. Eventual constrangimento, além disso, não toca aos autores, mas àqueles que supostamente sofreram a violação dos direitos da personalidade. Improcedência preservada. APELO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1054335-77.2017.8.26.0576; Relator (a): Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/10/2019; Data de Registro: 14/10/2019)”. Grifamos.

De fato, é forço querer exigir do associado que paga em dia às suas contribuições, ver passivamente os demais adquirente dos lotes que não pagam por nada, também se beneficiarem dos mesmos direitos e melhorias realizadas às custas da associação.

Talvez esta seja uma situação que irá – quem sabe – mudar o entendimento de nossas cortes superiores, pois, da mesma forma que uma pessoa não é obriga a se associar, também não está a associação obrigada a prestar serviços àqueles que não contribuem para a manutenção do bem comum. Afinal, a caridade não é a atividade precípua da associação, embora não tenha finalidades lucrativas, mas talvez seja o propósito de algumas igrejas ou organizações humanitárias.

Isso porque, estamos falando do “patrimônio” das pessoas. Afinal, quem deseja ver o seu imóvel valorizado, limpo e conservado, certamente irá investir para às melhorias que melhor lhe aproveitam. Já aqueles que não tem o interesse de pagar as despesas associativas, provavelmente se queixarão da falta de manutenção do loteamento, propícios até mesmo situações de insegurança no local, como casos de assaltos e furtos. Isso sem falar na limpeza das vias que são públicas, porém, cedidas pela municipalidade para a conservação e utilização com exclusividade daquele loteamento fechado.

O desestímulo ao pagamento das contribuições associativas e a falta de arrecadação necessária, estão levando muitos loteamentos fechados à beira da falência e também na alternativa de se transforem em “loteamentos abertos”, devolvendo a municipalidade incumbência pela conservação, limpeza e segurança que já é precária e ineficiente.

Resta saber se àqueles que sempre brigaram para se desassociarem, também mudarão de pensamento, e voltarão a exigir às mesmas melhorias daqueles associados que sempre pagaram pela conservação e manutenção privativa do local, transformando toda a discussão em um verdadeiro antagonismo.

O STF deu repercussão geral ao tema no Agravo de Instrumento 745.831, processado o tema 492 intitulado: “cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado”, nos autos do RE 695.911, de relatoria do min. Dias TOFFOLI⁵.

Ou seja, o mesmo assunto já enfrentado pelo STJ será, agora, reanalisado pelo STF, no aspecto constitucional, provavelmente, no mesmo sentido de que às cobranças associativas poderão ser cobradas dos proprietários que se beneficiam com os serviços de manutenção e conservação prestados pela associação e documentalmente comprovados por meio das prestações de contas nas suas assembleias anuais.

Certamente que se o pagamento da contribuição associativas for cobrado apenas de alguns dos associados que desejam às melhorias para o local aonde adquiriram seus lotes, os demais associados que simplesmente se negam ao pagamento, sob o argumento de que não são obrigados a se associarem, estarão agindo de forme egoísta e indevida, pois estarão estes últimos prejudicados àqueles associados que desejam o melhor para o loteamento que é fechado e, cuja a valorização será a mesma para todos (quem paga e quem não paga).

Portanto, há expectativa que a decisão da repercussão geral seja o divisor de águas jurisprudencial para a questão. Enquanto isso não ocorre, é possível ainda a promoção de ações de cobranças dos lotes inadimplentes, de modo que todas às ações promovidas aguardarão o posicionamento final da colenda Corte Suprema, sendo que as ações de cobranças ainda não propostas, poderão amargar a prescrição no dia em que possivelmente virar esse entendimento nas Corte Suprema.

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1 Art. 115. No registro civil de pessoas jurídicas serão inscritos: I - os contratos, os atos constitutivos, o estatuto ou compromissos das sociedades civis, religiosas, pias, morais, científicas ou literárias, bem como o das fundações e das associações de utilidade pública.

2 Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

3 Art. 3º Constituem objetivos fundamentais da República Federativa do Brasil: I - construir uma sociedade livre, justa e solidária;

4 XXII - é garantido o direito de propriedade;

5 Disponível em: (Clique aqui). Acessado em 27.08.2019.

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*Alexandre Callé é advogado especializado em condomínios e loteamentos. Sócio-Fundador do escritório de Advocacia Callé. Foi assessor jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). Palestrante, professor e articulista em jornais, sites e revistas especializadas.

Fonte: https://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI313185,71043-Taxa+ou+contribuicao+associativa+de+loteamento+fechado+Obrigatoria+ou

 

Cliente é roubado e empresa de alarmes pagará R$ 24 mil

O juiz Yale Sabo Mendes condenou a empresa Comércio Varejista de Alarmes Inviolável Cuiabá Ltda ao pagamento de R$ 24,651 mil ao seu cliente P.O.R. porque o produto vendido simplesmente não funcionou quando ladrões entraram na casa dele e fizeram um verdadeiro limpa. A decisão é de quinta-feira (3) e foi publicada na quarta (9).

“Ante o exposto, com fulcro no artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial pelo requerente para condenar a requerida Comércio Varejista De Alarmes Inviolável Cuiabá Ltda, ao pagamento de R$ 14.651,84, a título de danos materiais, e R$ 10.000,00 a título de danos morais, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir do presente decisum”, anotou Sabo Mendes.

Conforme alegou nos autos, P.O.R mora em um imóvel no Condomínio Solar da Chapada e a associação do condomínio possuía um contrato de prestação de serviços de manutenção de sistemas de alarme e de comunicação, manutenção corretiva dos equipamentos e instalação e monitoramento remoto da cerca elétrica instalado em todo o perímetro do residencial.

Mesmo assim, no dia 21 de setembro de 2015, ao chegar em sua casa após o turno de trabalho, foi surpreendido ao perceber a casa toda revirada e constatar um furto qualificado dentro de casa. Os ladrões pularam o muro onde está instalada a cerca elétrica vendida e lá colocada pelo Comércio Varejista de Alarmes Inviolável Cuiabá Ltda em um sistema conjunto e coligado a um alarme monitorado.

Passaram pelo muro, arrombaram a janela da residência da vítima, furtaram diversos objetos, TVs, roupas, sapatos e o que mais encontraram. O advogado de defesa dele pediu a condenação da empresa ao pagamento de indenização de danos materiais no valor de R$ 29.303,69, danos morais de R$ 30 mil, mais custas e honorários, além da inversão do ônus da prova e justiça gratuita.

Como já dito, o juízo da Sétima Vara Cível da Comarca de Cuiabá deu razão ao reclamante, mas estabeleceu que o dano real sofrido foi de R$ 24.651,84.

“Devido à sucumbência recíproca, ele também condenou ambas as partes ao pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa fixados em 20% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, parágrafo segundo do CPC (Código de Processo Civil), sem compensação”, encerrou o magistrado, estabelecendo um prazo de 15 dias para a quitação do débito. A empresa, entretanto, ainda pode recorrer da sentença e o cliente muito provavelmente só verá a cor desse dinheiro daqui a alguns anos ainda.

Fonte: https://www.nx1.com.br/noticia/cliente-e-roubado-e-empresa-de-alarmes-pagara-r-24-mil