KÊNIO DE SOUZA PEREIRA*
É fundamental o condomínio verificar a idoneidade da administradora
de condomínio ao contratar seus serviços, os quais têm como foco
questões contábeis, administrativas e operacionais, havendo ilegalidade
quando essas prestam na sua sede serviços advocatícios.
O diretor da
administradora de condomínio engana o síndico e os condôminos ao
oferecer orientação jurídica, sendo comum utilizá-la como um plus
com o objetivo de captar os condomínios, podendo ser enquadrado no
crime de estelionato previsto no artigo 171 do Código Penal.
O fato é
que muitos síndicos e condôminos têm sido induzidos a acreditar que
estão contratando serviços jurídicos quando na realidade não estão,
ainda que esse serviço esteja previsto no contrato da administradora.
O fato é que a Lei Federal nº 8.906/94 proíbe que qualquer empresa
que tenha destinação que não seja exclusivamente a advocacia, venha a
oferecer serviços jurídicos, conforme artigo 16: “Não são admitidas a
registro nem podem funcionar todas as espécies de sociedades de
advogados que apresentem forma ou características de sociedade
empresária, que adotem denominação de fantasia, que realizem atividades
estranhas à advocacia, que incluam como sócio ou titular de sociedade
unipessoal de advocacia pessoa não inscrita como advogado ou totalmente
proibida de advogar. […] § 3º É proibido o registro, nos cartórios de
registro civil de pessoas jurídicas e nas juntas comerciais, de
sociedade que inclua, entre outras finalidades, a atividade de
advocacia.”
Em várias situações os condôminos necessitam de orientação em
questões jurídicas complexas que exigem a atuação de um advogado
independente, que não esteja ligado à administradora de condomínio, pois
somente assim terá liberdade e autonomia para emitir um parecer
jurídico que não seja influenciado pela administradora que poderá
colocar em primeiro lugar seus interesses.
O Estatuto da Advocacia e da Ordem dos Advogados do Brasil, Lei
Federal nº 8.906/94, no seu artigo 1º, inciso II, prevê que são
atividades privativas do advogado a consultoria e a assessoria jurídica,
sendo proibido a uma administradora de condomínio se fazer passar por
um escritório de advocacia, conforme “§ 3º É vedada a divulgação de
advocacia em conjunto com outra atividade.”
Há, ainda, afronta aos artigos 5º, 7º e 39 do Código de Ética e
Disciplina da OAB, não podendo um advogado atuar dentro de uma
administradora de condomínio, pois este deve agir sem qualquer ligação
com outra atividade, sob pena de ser repreendido pela OAB em processo
disciplinar.
Entretanto, caso o diretor da empresa administradora (que geralmente é
um contador ou administrador), ou mesmo o síndico profissional, venha a
emitir parecer jurídico ou elaborar documentos jurídicos, estará
exercendo ilegalmente uma profissão, sendo que a referida conduta,
conforme o Decreto 3.688/41, configura uma contravenção penal que prevê
pena de prisão simples: Art. 47. Exercer profissão ou atividade
econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por
lei está subordinado o seu exercício”
É importante que os condomínios entendam os riscos que têm corrido
por deixarem de buscar uma orientação especializada nos momentos de
conflito de interesses, na redação e na interpretação das convenções e
dos regimentos internos. Vários são os casos de prejuízos causados por
administradores que se aventuram a dar palpites em assuntos jurídicos,
pois induziram o condomínio a assumir posturas equivocadas, como o
oferecimento de modelos de convenção ou de regimentos internos que
ignoram as particularidades do caso concreto. Em alguns casos tal
orientação visou reduzir os problemas para a administradora e não para o
condomínio, deixando este vulnerável ao agravamento de prejuízos.
A sociedade evoluiu impondo a necessidade da especialização na
prestação de serviços que deve ser contratada com base na experiência,
na competência, sendo mais importante as boas indicações do que o menor
preço, pois qualidade tem custo mais elevado, o que pode ao final
resultar em economia.
*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG;
conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG.
Fonte: https://diariodocomercio.com.br/opiniao/ilegalidade-da-administradora-ao-oferecer-servicos-juridicos/
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