CONDOMÍNIOS - A recente lei número 14.010 de 12.06.2020

#COVID19           

No dia 12.06.2020 foi aprovada a lei 14.010 que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19). 

Os artigos 12 a 13 da lei tratam especificamente dos condomínios edilícios.

Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.

Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.

Art. 13. É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração. 

O art. 11 foi vetado pelo Presidente da república e tinha o seguinte teor:

Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe:

I – restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação pelo Coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;

II – restringir ou proibir a realização de reuniões e festividades e o uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do Coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.

Parágrafo único. Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou realização de benfeitorias necessárias. ” 

Razões do veto 

“A propositura legislativa, ao conceder poderes excepcionais para os síndicos suspenderem o uso de áreas comuns e particulares, retira a autonomia e a necessidade das deliberações por assembleia, em conformidade com seus estatutos, limitando a vontade coletiva dos condôminos.” 

ASSEMBLEIA VIRTUAL 

A nova lei, de caráter transitório (art. 1º), veio autorizar a realização de assembleia virtual, inclusive para destituição do síndico (a) (art. 1.349 do Código Civil), bem ainda para eleição, aprovação do orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno (Art. 1.350). 

Bom ressaltar que este tipo de assembleia está autorizado até o dia 30 de outubro de 2020, deste modo, após essa data, o procedimento só poderá ser realizado se previsto em Convenção. Assim, independentemente do período de pandemia, é importante que os condomínios atualizem sua convenção de modo a permitir assembleia virtual mesmo fora do período de vigência da lei 14.010/2020.

Cabe destacar que a lei não traz o modelo de realização de uma assembleia virtual, assim, deverá ser elaborado pelo condomínio.

O síndico (a) deve ter muita cautela ao realizar uma assembleia virtual, o procedimento deve ser muito bem planejado para que não se tenha questionamentos e eventual anulação.

O procedimento deve seguir os mesmos princípios de uma assembleia presencial, dentre eles, convocação de todos os condôminos, correta elaboração do Edital de convocação, elaborar meios de participação de todos aptos a votar nas deliberações e votação, escolha da presidência e secretariado, prazos entre outros.

Vale lembrar que a lei aprovada em nada muda quanto à proibição de assembleias presenciais prevista nos decretos Estaduais.  Em Goiás os decretos 9.653 de 19 de abril de 2020 e 9.656 de 24 de abril de 2020 que dispõe sobre a situação de emergência na saúde pública do Estado de Goiás, em razão da disseminação do novo Coronavírus COVID-19, determinam que o condomínio está impedido de liberar a utilização de áreas comuns.

Art. 3º Ficam também suspensos:

I - todos os eventos públicos e privados de quaisquer natureza, inclusive reuniões e o uso de áreas comuns dos condomínios, tais como churrasqueiras, quadras poliesportivas, piscinas, salões de jogos e festas, academias de ginástica, espaços de uso infantil, salas de cinemas e/ou demais equipamentos sociais que ensejem aglomerações e que sejam propícios à disseminação da COVID-19;

PRORROGAÇÃO DE MANDATO DO SÍNDICO (A)

A lei também estabeleceu a prorrogação do mandato do síndico (a) até 30.10.2020.  Porém, observa-se que a lei se refere a mandatos vencidos a partir de 20.03.2020.

Por que essa data? Para os fins da lei, considera-se 20 de março de 2020, data da publicação do Decreto Legislativo nº 6, como termo inicial dos eventos derivados da pandemia do Coronavírus (Covid-19).

Podem ocorrer situação em que o síndico (a) não quer continuar na gestão, o que fazer?

Nestes casos, o síndico (a) deve apresentar sua manifestação e convocar assembleia na forma prevista na lei 14.010/2020, ou seja, virtual.

E no caso de os condôminos não aceitarem a prorrogação do mandato?

Neste caso, um quarto dos condomínios pode convocar assembleia para destituição do síndico (a) e eleição de um novo. 

O síndico (a) deve prestar contas de sua gestão, seja o mandato finalizado durante o período de pandemia, seja nos casos de ser prorrogado até 30.10.2020, é o que determina o art. 13 da lei.

Restrição da  utilização das áreas comuns – ARTIGO VETADO

O artigo 11 da Lei foi vetado pelo presidente da república, ou seja, não tem validade.

O artigo concedia ao síndico (a) poderes para restringir a utilização das áreas comuns, proibir a realização de reuniões e festividades e o uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos.

O texto vetado nada mais faria que ratificar as ações de proibição de utilização das áreas comuns. Se aprovada, a lei daria tranquilidade ao  síndico (a) quanto à tomada de decisões, pois, muitos são questionados sobre a necessidade de assembleia para decidir sobre o fechamento de academias, quadras, salão de festas etc.

Na verdade o veto em nada muda esse cenário, tendo em vista que o síndico (a) tem a obrigação de zelar pelo interesse comum (Art. 1.348, II).

A decisão do síndico (a) de suspender o uso de áreas comuns e de assembleias presenciais também está amparada pelos decretos estaduais. No Estado de Goiás os decretos 9.653 de 19 de abril de 2020 e 9.656 de 24 de abril de 2020 suspenderam “todos os eventos públicos e privados de quaisquer natureza, inclusive reuniões e o uso de áreas comuns dos condomínios, tais como churrasqueiras, quadras poliesportivas, piscinas, salões de jogos e festas, academias de ginástica, espaços de uso infantil, salas de cinemas e/ou demais equipamentos sociais que ensejem aglomerações e que sejam propícios à disseminação da COVID-19” (art. 3º, I).

CONCLUSÃO

O síndico (a) com a nova lei está, temporariamente, autorizado a realizar assembleias virtuais, para tanto deverá elaborar de forma rigorosa o procedimento, sob pena de ter o ato anulado.

Não sendo possível a realização de assembleia virtual para escolha de um novo síndico (a), o atual está com seu mandato prorrogado até 30.10.2020.

Para criação do procedimento é de suma importância que o condomínio conte com uma assessoria jurídica especializada em Direito Condominial.

O síndico (a) está autorizado a suspender o uso de áreas comuns com base no Código Civil e decretos estaduais.

Esse é o nosso entendimento, salvo melhor juízo e,  claro, de decisões judiciais que obriguem os condomínios em sentido contrário.

Dr.Wanderson de Oliveira

Advogado - OABGO 27.715

Sócio fundador do escritório Advocacia W. de Oliveira

Consultor e Advogado Especializado em Direito Condominial e Direito do Trabalho

Conselheiro no Colegiado de Recurso Tributário de Aparecida de Goiânia – GO

Árbitro na Corte de Conciliação e Arbitragem de Aparecida de Goiânia

Professor nas Faculdades FanPadrão (Legislação Empresarial, Processo do Trabalho, Tributária)

Diretor do Integra Síndicos

Conselheiro da OAB GO (2015)

Presidente de Comissão da OAB GO (2013/2015)

Professor no Projeto OAB vai à Escola (2010/2015)

Integrante da Comissão de Acompanhamento Forense da OAB GO (2013/2015)

Integrante da Comissão de Direito do Trabalho da OAB GO (2010/2012)

Advogado da Brasil Telecom S/A - Oi S/A (2008/2012)

Relações Trabalhistas (ETE Engenharia de Telecomunicações S/A – 2002/2004)

Graduado em Direito pela FASAM

Graduado em Análise de Sistemas pela Universo - Goiás

Pós graduado em Direito Público (Uniasselvi -  Universidade Leonardo Da Vinci)

Pós graduado em Direito Civil e Processo Civil (UNAR – Centro Universitário de Araras)

Pós graduado em Direito Tributário (IBET – Instituto Brasileiro de Estudos Tributários)

e- mail: wo@wdeoliveira.adv.br ou woadv.go@gmail.com

Blog: https://drwandersondeoliveira.blogspot.com/

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