CONVIVÊNCIA
EM CONDOMÍNIO EM TEMPOS DE PANDEMIA.
Por Wanderson
de Oliveira
A pandemia trouxe reflexos diretos na
sociedade. São empresas que fecham, pessoas que perdem empregos, enfim, muita
gente sem renda.
Especificamente em condomínios há decretos
de lockdown em diversas cidades que também
afetam diretamente a vida em condomínios, pois impõe fechamento ou
limitação de uso das áreas comuns, tais como, academia, piscinas, salão de
festas, churrasqueiras, playground
etc.
Neste
cenário:
1.
Como
deve agir o síndico em relação às áreas comuns?
O síndico é cercado
de normas. Há uma Convenção e um Regimento Interno que ele deve obediência.
Em razão dos
decretos publicados com restrição de áreas comuns, o síndico deve obedecê-los
também, atendendo as restrições impostas, tais como, fechamento de salão de
festas, piscina, quadras, brinquedotecas etc.
E quanto ao uso de máscaras nas áreas
comuns dos condomínios:
2.
O
morador é obrigado a usar máscara, por exemplo dentro do elevador ou quando ele
está transitando pelos corredores do prédio ou nas áreas comuns do condomínio?
Há norma federal
prevendo a obrigação de uso da máscara como medida de enfretamento a Covid-19.
Nesse
mesmo sentido são os decretos municipais e até estaduais.
O uso em elevador e áreas comuns de condomínio,
portanto, é obrigatório.
3.
Se o
morador for pego sem máscara, o síndico pode aplicar multa ao morador?
Via de regra entendo
que o síndico não tem competência para aplicação de multa em morador sem
máscara. Para isso, deve aprovar uma norma interna com tal previsão. As penalidades, tratando-se de condomínio, são
previstas em Convenção ou Regimento Interno que são deliberadas e aprovadas
pelos moradores.
Bom dizer que a
fiscalização pelo não uso de máscara cabe às autoridades públicas e não ao
síndico. Quer isso dizer que nenhuma norma pública vigente delegou ao síndico
tal competência, por isso, a necessidade de regulamentação interna no
condomínio.
E quanto à “taxa” de condomínio:
4.
A
pessoa pode pedir desconto por não estar usando as áreas comuns?
Infelizmente não. Tendo em vista que a “taxa” é nada mais que
um rateio de despesas ordinárias e extraordinárias.
O não uso das áreas comuns, como quadra de esportes, piscina,
salão de festas, não está diretamente vinculado às despesas do condomínio.
A não utilização desses espaços, na verdade acaba reduzindo o
custo mensal do condomínio, já que pode haver redução do uso de energia
elétrica, limpeza etc.
5.
E em
razão da pandemia muita gente perdeu renda. A pessoa nesta situação pode pedir
isenção da taxa de condomínio?
Infelizmente não. Como dissemos as despesas do condomínio são
rateadas entre as unidades e cada qual tem a obrigação legal de pagar sua quota
parte. Essa obrigação é prevista em lei
e muitas vezes repetida na convenção do condomínio.
Importante alertar que não cabe ao síndico isentar, conceder
descontos em juros e multas, pois ele administra dinheiro alheio e não pode “abrir
mão” de receita do condomínio, ou seja, de todos os proprietários, sem anuência
deles, por meio de uma assembleia.
Resumindo, o síndico não pode conceder isenção/desconto em
“taxa” sem anuência de uma assembleia, sob pena de responder pelo prejuízo
causado a coletividade do condomínio que administra.
6.
Como
o síndico pode resolver a inadimplência causada pela pandemia, já que muitos
estão sem renda?
Primeiro ter uma assessoria jurídica especializada que possa
auxiliá-lo na condução e recuperação do crédito.
Uma inadimplência bem administrada não causará maiores
consequências à saúde financeira do condomínio, contudo, neste momento de
pandemia e falta de renda das pessoas, os gestores de condomínio devem agir com
estratégia.
Por exemplo, suspender rateios de despesas extraordinárias,
analisar gastos que podem ser postergados, renegociar valores com fornecedores,
a ideia reduzir custos e consequentemente o rateio.
Em relação ao inadimplente, a gestão, em conjunto com sua
assessoria jurídica, deve analisar caso a caso, identificar a real situação do
devedor e tratá-la da melhor forma possível, por exemplo, concedendo
parcelamentos.
7.
Há
uma regra ou limite para exigir o pagamento da “taxa” de condomínio?
Algumas recomendações devem ser observadas. Por exemplo:
Não expor o devedor a constrangimento, divulgando seus dados
em, elevador ou em assembleias.
Não deixar recado com vizinhos ou no trabalho.
Contatos fora do horário comercial
Que o síndico não faça a cobrança, sob pena de mesmo
involuntariamente expor constranger o devedor, o que poderá configurar um dano
moral. Assim, repete-se, importante que se tenha uma assessoria jurídica
especializada.
Outro problema
recorrente causado por lockdown é o
barulho, já que as pessoas estão em casa.
8.
Como
lidar com conflitos de barulho. Um morador quer trabalhar, mas o vizinho está
com o filho em casa brincando e jogando brinquedos no chão.
Os incômodos por
barulho foram intensificados com a pandemia. Não é uma questão de fácil
solução. Primeiro porque o síndico tem a sua atuação limitada a convenção e
regimento interno, que na maioria tem apenas previsão de penalidades ao
infrator.
Deste modo, o
síndico não tem obrigação de resolver o litígio entre os vizinhos. Mas,
recomenda-se que atue como mediador do conflito, fazendo com que os vizinhos se
entendam.
Se não for possível
uma solução amigável, cabe ao incomodado buscar auxílio no judiciário para
fazer cessar a perturbação.
Agora, se a
perturbação caracteriza o morador como antissocial, ele pode receber uma multa
de até dez vezes o valor da taxa de condomínio.
Esse morador
antissocial ainda pode ser impedido de frequentar a própria residência, como
tem entendido o judiciário em alguns casos.
9.
Alguns
de forma irresponsável realizam festas em seus apartamentos/casas, causando
aglomerações. O síndico pode impedir a realização destas festas?
O ideal nestes
casos é que o síndico comunique as autoridades sobre o fato para que elas
adotem as providências cabíveis.
Não cabe ao síndico
comparecer ao local da festa e impedi-la, não há previsão legal para isso.
10.
Em
razão do lockdown, o condomínio pode proibir
a entrada de visitantes?
O condomínio não
pode evitar a entrada de visitantes ou prestadores de serviços/empregados dos
moradores.
11.
A
respeito das locações por aplicativos, Airbnb, Hoteis.com etc. o condomínio
pode evitar esse tipo de locação?
É um dos assuntos
atuais envolvendo condomínios. A finalidade do condomínio é definida em seu
nascedouro. Sendo residencial ou comercial.
Sendo residencial,
sua finalidade não pode ser desvirtuada. Inclusive as convenções trazem
expressa proibição que se tenha atividade comercial nas unidades.
A grande questão é
se essa modalidade é um contrato de locação, contrato de hospedagem ou um modelo
atípico.
Sendo contrato de
locação, estaria regido pela lei do inquilinato, portanto, o condomínio não
pode proibir.
Sendo contrato de
hospedagem, estaria regido pela lei 11.771/2008 que trata dos meios de
hospedagem em hotéis, pousadas e similares. Neste caso, o condomínio pode proibir.
Sendo contrato
atípico, como o próprio termo sugere, não há legislação prevista. Assim, o
condomínio deve decidir em assembleia.
Mas vale lembrar
que o judiciário tem se manifestado sobre o tema, ora autorizando ora não.
O STJ recentemente proibiu
um condomínio de autorizar locações por aplicativo.
O interessante da decisão da
4ª turma é que foi reconhecido o caráter de contrato atípico. E que a
destinação residencial, prevista em convenção, deve ser observada.
É um assunto que tem gerado
muita polêmica e espera-se que o judiciário possa o mais breve possível
pacificar a questão.
12.
Recentemente
foi divulgado o caso de um morador que agrediu uma empregada do condomínio,
quais são as providências do síndico nestes casos.
O primeiro ponto a se
destacar é a obrigação moral de todos os moradores tratarem com urbanidade,
respeito e educação os trabalhadores. Que são empregados do condomínio e não do
morador.
Dito isso, o síndico ao
tomar conhecimento do fato deve orientar ao ofendido buscar as autoridades
competentes para formalização. Depois,
deve o síndico, auxiliar a autoridade com as provas. Também deve observar o
regimento interno e aplicar as sanções nele previstas.
Dr.Wanderson de Oliveira
Advogado - OABGO 27.715
Sócio fundador do escritório
Advocacia W. de Oliveira
Consultor e Advogado Especializado
em Direito Condominial, Direito do Trabalho, Inventário & Partilhas.
Conselheiro no Colegiado de
Recurso Tributário de Aparecida de Goiânia – GO
Árbitro na Corte de Conciliação e
Arbitragem de Aparecida de Goiânia
Professor nas Faculdades FanPadrão
(Legislação Empresarial, Processo do Trabalho, Tributária)
Presidente do Integra Síndicos
Conselheiro da OAB GO (2015)
Presidente de Comissão da OAB GO
(2013/2015)
Professor no Projeto OAB vai à
Escola (2010/2015)
Integrante da Comissão de
Acompanhamento Forense da OAB GO (2013/2015)
Integrante da Comissão de Direito
do Trabalho da OAB GO (2010/2012)
Advogado da Brasil Telecom S/A -
Oi S/A (2008/2012)
Relações Trabalhistas (ETE
Engenharia de Telecomunicações S/A – 2002/2004)
Graduado em Direito pela FASAM
Graduado em Análise de Sistemas
pela Universo - Goiás
Pós graduado em Direito Público
(Uniasselvi - Universidade Leonardo Da Vinci)
Pós graduado em Direito Civil e
Processo Civil (UNAR – Centro Universitário de Araras)
Pós graduado em Direito Tributário
(IBET – Instituto Brasileiro de Estudos Tributários)
e- mail: wo@wdeoliveira.adv.br ou woadv.go@gmail.com
Blog: https://drwandersondeoliveira.blogspot.com/
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