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sexta-feira, 5 de maio de 2023

TAXA DE CONDOMÍNIO. SÍNDICO (A) PODE ISENTAR DEVEDOR DE PAGAR? E OS JUROS, MULTA E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS?

 TAXA DE CONDOMÍNIO

SÍNDICO (A) PODE ISENTAR DEVEDOR DE PAGAR? e OS JUROS, MULTA E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS?

 

 

Por Wanderson de Oliveira

 

Não pode, sob pena de ter que ressarcir os valores aos cofres do Condomínio.

 

Entenda.

 

O síndico (a) é quem tem obrigação legal de manter as cotas condominiais adimplentes, conforme art. 1.348 da lei 10.406/2002:

 

Art. 1.348. Compete ao síndico:

[...]

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

[...]

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

 

 

A mesma lei autoriza o Condomínio a cobrar juros, correção, multa e honorários advocatícios:

 

Art. 1.336 - § 1o - O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

 

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

 

Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Algumas Convenções também trazem a previsão dos juros, multa, correção e honorários.

 

 

Diante dessas disposições legais, somadas as previsões contidas e Convenção, o síndico (a) não pode isentar o devedor de pagar a taxa de condomínio, nem os juros, multa, correção e honorários advocatícios.

Se assim fizer, responderá por prejuízo causado aos cofres do condomínio e ao advogado contratado para as cobranças, devendo repará-los, ou seja, ressarcindo o prejuízo.  A inadimplência é um dano, pois fere o interesse comum, ou seja, de todos os condôminos.

Art. 186 - (Lei 10.406/2002) - Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

 

Art. 927. (Lei 10.406/2002) - Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

 

 

O síndico, portanto, tem a prerrogativa de fazer a gestão do condomínio e cumprir o que determina a lei e convenção, sob pena de assumir a responsabilidade pelos danos. 

 

Importante ainda destacar que, para cobrança dos inadimplentes, o síndico não possui capacidade postulatória para demandar em juízo e nem cobrar ou receber honorários advocatícios, o que é conferido somente aos advogados, conforme a Lei Nacional número 8.906/1994.

 

O síndico pode contratar serviços de terceiros para auxiliá-lo na gestão do condomínio sem a necessidade de autorização de Assembleia, principalmente quando os serviços a contratar estão dentro do valor de alçada que pode gastar ou ainda, no caso da cobrança, sendo o custo zero ao condomínio, tendo em vista que todas as despesas devem ser pagas pelo inadimplente.  Exceto se a convenção exigir aprovação em Assembleia. Exemplos de profissionais contratados para auxiliar a gestão: Advogados e/ou Contadores.

 

Calha dizer que o síndico não está, no exercício da sindicância, como contador e/ou advogado, por mais que seja um destes profissionais. 

 

Apesar de a lei expressamente consignar que compete ao síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas, não é prudente que ele saia de porta em porta a cobrar as cotas condominiais, sobretudo dos inadimplentes, do mesmo modo ele não fará a contabilidade para a prestação de contas.  Para isso, contrata profissionais capacitados e habilitados para tais funções.

 

Dito tudo que foi dito até aqui, conclui-se que não há ilegalidade na contração pelo síndico de escritório de advocacia para cobrança dos inadimplentes e no instrumento definir ou não uma porcentagem com base no débito do inadimplente a título de honorários, pois, como já dito, todas as despesas, inclusive os honorários, devem ser pagos pelo inadimplente.

 Nada impede, portanto, o condomínio de intentar a ação judicial pertinente para cobrança ou execução dos valores inadimplidos, ocasião em que o juiz de direito determinará, nos termos da Lei 13.105/2015, além da correção, juros e multa, o pagamento dos honorários advocatícios em até 20% (vinte por cento),

 

Com efeito, bom dizer que a prestação de serviço profissional do advogado assegura o direito aos honorários convencionados, aos fixados por arbitramento judicial e aos de sucumbência. É o que diz lei.

 

Informação relevante. De acordo com a Lei Nacional número 8.906/1994 (artigo 22 e 23) somente advogados podem cobrar e receber honorários convencionados, arbitrados ou de sucumbência. Os honorários pertencem ao advogado, tendo este direito autônomo para executá-los.  Eventuais cobranças realizadas por quem não seja advogado são ilegais.  Somente é advogado quem é regularmente inscrito nos quadros da Ordem dos Advogados do Brasil, verifique pelo site (https://cna.oab.org.br/) ou ligue na OAB de sua região.  Necessário acrescentar que não é advogado quem termina o curso de Direito, mas sim o inscrito na OAB.

 

Por fim, cabe concluir que o síndico tem dentre suas atribuições manter adimplentes as cotas condominiais. Pode contratar escritório de advocacia para realizar a cobrança dos débitos. O advogado contratado tem direito previsto em lei, independentemente do ajuste em contrato com o condomínio, aos honorários advocatícios que serão pagos pelo devedor.

 

 

Sobre o autor:

 

Wanderson de Oliveira

Advogado - OABGO 27.715

Sócio fundador do escritório Advocacia W. de Oliveira

Conselheiro no Colegiado de Recurso Tributário de Aparecida de Goiânia – GO

Professor nas Faculdades FanPadrão (Legislação Empresarial, Processo do Trabalho, Tributária)

Presidente Regional-Goiás do Insituto Nacional de Direito Condominial - Inadcom

Presidente do Integra Síndicos

Conselheiro da OAB GO (2015)

Presidente de Comissão da OAB GO (2013/2015)

Professor no Projeto OAB vai à Escola (2010/2015)

Integrante da Comissão de Acompanhamento Forense da OAB GO (2013/2015)

Advogado da Brasil Telecom S/A - Oi S/A (2008/2012)

Pós graduado em Direito Público (Uniasselvi -  Universidade Leonardo Da Vinci)

Pós graduado em Direito Civil e Processo Civil (UNAR – Centro Universitário de Araras)

Pós graduado em Direito Tributário (IBET – Instituto Brasileiro de Estudos Tributários)

e- mail: wo@wdeoliveira.adv.br ou woadv.go@gmail.com

Blog: https://drwandersondeoliveira.blogspot.com/

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