Usufruto para deixar imóvel "no nome do filho": Aspectos registrais, tributários, sucessórios e dever de colação

 Introdução

Usando linguagem popular, é comum pais "colocarem" imóveis no nome do filho, mas manterem, para si, de forma vitalícia, o direito de usar ou alugar o imóvel. Trata-se de prática comum, que inevitavelmente frequenta os cartórios de notas e os de imóveis.

Juridicamente, há dois caminhos mais comuns para esse tipo de operação: um é o usufruto deducto e o outro é a compra e venda bipartida (com doação de dinheiro).

Trataremos dessas figuras com olhos nos aspectos registrais, tributários e sucessórios.

Para tanto, começaremos explicando o direito real de usufruto. Em seguida, passaremos a tratar das figuras do usufruto deducto e da compra e venda bipartida. Por fim, enfrentaremos a aplicação dessas figuras como forma de os pais "colocarem" imóveis no nome do filho.

Direito real de usufruto

Regulado pelos arts. 1.390 ao 1.411 do CC, o usufruto é um direito real outorgado pelo proprietário - que se torna nu proprietário - ao usufrutuário a fim de que este possa exercer as faculdades de usar e fruir da coisa.

As partes envolvidas são: (1) nu-proprietário: o titular do direito real de propriedade onerado pelo usufruto; e (2) usufrutuário: o titular do direito real de usufruto.

O direito real propriedade onerada pelo usufruto é chamado também de "nua-propriedade" por uma metáfora: como o titular do imóvel onerado não pode usar ou fruir, mas apenas dispor, a sua propriedade está metaforicamente desnuda.

O usufruto pode incidir sobre móvel, imóvel ou patrimônio e estende-se aos acessórios (pertenças, benfeitorias, frutos e etc.) e aos seus acrescidos (arts. 1.390 e 1.392, CC). Esses acrescidos são as acessões, como um edifício construído no imóvel objeto do usufruto.

Em regra, a constituição do usufruto ocorre com: (1) o registro do título na matrícula do imóvel no Cartório, no caso de imóvel (art. 1.391, CC); (2) a tradição, no caso de móvel (art. 1.226, CC); e (3) o transcurso do tempo no caso de usucapião, que pode envolver móvel ou imóvel.

O usufruto é inalienável, embora o seu exercício não o seja (art. 1.393, CC). O motivo é que o usufruto é instituído em favor de uma determinada pessoa, levando em conta suas particularidades, donde dizer-se que ele é instituído intuitu personae. Um exemplo disso é que, ao instituir um usufruto vitalício para um idoso de 100 anos, o instituidor tem a expectativa de que o usufruto virá a se extinguir de modo mais breve do que se tivesse instituído em prol de um jovem de 12 anos, tendo em vista a diferença da expectativa de vida restante de cada um. Não pode o idoso ceder o usufruto para um jovem, frustrando a expectativa do instituidor.

Assim, se instituo o usufruto em favor de João sobre um apartamento, ele sempre será o usufrutuário e, portanto, no caso de sua morte, o usufruto se extinguirá (art. 1.410, I, CC). Não poderá João alienar o usufruto para uma criança recém-nascida a fim de evitar essa extinção com a sua morte, pois o usufruto não pode ser alienado. Isso, porém, não impede que João ceda o exercício do usufruto para outrem, que iria poder morar ou alugar o apartamento.

Daí decorre que credores de usufrutuários não podem pedir a penhora do usufruto diante de sua inalienabilidade, mas podem pleitear a penhora do "exercício" do usufruto, de sorte que a constrição recairá sobre o direito à percepção dos frutos e privará o usufrutuário de fruí-los provisoriamente.

Usufruto Deducto

O usufruto deducto ou reservado se dá quando alguém aliena a propriedade a outrem, mas reserva o usufruto para si. No popular, isso ocorre quando, por exemplo, os pais querem colocar o apartamento no nome do filho, mas pretendem garantir, para si próprio, o direito de continuar morando e fruindo do imóvel. Nesse caso, o pai pode doar o apartamento com reserva de usufruto, de modo que ele ficará com o direito real de usufruto, e o filho, com a nua propriedade.

O CC reconhece essa prática expressamente (art. 1.400, parágrafo único).

Apesar de o art. 1.400, parágrafo único, do CC mencionar o usufruto deducto em sede de doação, ele não proíbe que a prática seja feita com base em outro tipo de contrato, como uma compra e venda. Assim, temos por plenamente viável uma venda da nua propriedade com reserva do usufruto.

O usufruto deducto pode ser instituído, inclusive, em testamento, quando o testador lega a propriedade da coisa a uma pessoa e reserva o usufruto para os herdeiros ou para um terceiro.

Quais os atos devem ser lançados na matrícula do imóvel no caso de um usufruto deducto?

Segundo doutrina e jurisprudência majoritárias, devem ser feitos dois registros na matrícula: um para a alienação da propriedade e outro para a constituição do usufruto1.

Há uma cautela importante a ser levada em conta na redação do título a ser registrado no Cartório. É preciso que do título conste expressamente a reserva do usufruto; não basta a mera menção à alienação da nua-propriedade, à vista da necessidade de uma instituição de usufruto. O usufruto não pode ser constituído pelo proprietário da coisa em prol de si mesmo, pois é direito sobre coisa alheia. O usufruto só pode ser constituído pelo proprietário em prol de outrem. Isso decorre do art. 1.391 do CC, que vincula a constituição do usufruto ao seu registro no CRI2.

Compra e venda bipartida com doação de numerário

Prática comum é a "compra e venda bipartida", assim entendida uma venda da nua-propriedade em favor de uma pessoa concomitantemente à instituição onerosa do usufruto em prol de outra pessoa.

De fato, o proprietário de um bem pode instituir o usufruto a uma pessoa e, em seguida, vender a nua propriedade para outra. Tem de ser observada essa ordem na redação da escritura (se os negócios forem formalizados na mesma escritura) e no lançamento dos atos de registro na matrícula perante o competente Cartório de Imóveis. É que, se o proprietário, em primeiro lugar, vender a nua propriedade e reservar para si o usufruto, não haverá como ele posteriormente transferir o usufruto a terceiros em razão da sua inalienabilidade (art. 1.393, CC).

Haverá dois fatos geradores de ITBI aí: um pela transmissão onerosa da nua propriedade e outro pela instituição (=transmissão) onerosa do usufruto (o usufruto é um bem imóvel por determinação legal, conforme art. 80, I, CC).

A base de cálculo é diferente para cada um dos fatos geradores. As leis municipais costumam indicar o valor dessa base de cálculo. Por exemplo, no Distrito Federal, a base de cálculo do ITBI incidente sobre a aquisição onerosa da nua propriedade toma o valor de 30% do valor venal do imóvel, deixando os outros 70% para a instituição do usufruto3.

Compra e venda bipartida com doação modal de dinheiro e com cláusula de inalienabilidade: aspectos registrais

É comum os pais, ficando com o usufruto, comprarem imóveis no nome do filho como uma "forma de doação" destinada a garantir o conforto material do filho no caso de falecimento dos pais. Nesses casos, é comum também os pais quererem tornar o direito dos filhos inalienáveis para que, ao menos, o filho sempre tenha um imóvel onde viver.

Esses arranjos negociais podem ser chamados de "compra e venda bipartida com doação de numerário (dinheiro) e com cláusula de inalienabilidade". Cuida-se, em geral, de compra e venda de imóvel em favor de filho menor, com dinheiro de seu pai, cumulada com instituição de usufruto vitalício em prol do pai e com imposição de cláusula de inalienabilidade sobre o imóvel.

Há vários modos de representar a operação. A mais adequada é entender que há os seguintes negócios jurídicos: (1) instituição onerosa de usufruto vitalício em favor dos pais com direito de acrescer; (2) doação de dinheiro dos pais em prol do filho com o encargo de comprar a nua propriedade e com cláusula de inalienabilidade - doação modal -; (3) compra e venda da nua propriedade pelos filhos com cláusula de inalienabilidade que recaía sobre o dinheiro e que, por sub-rogação real, passa para o imóvel.

Daí decorre que, na matrícula do imóvel no Cartório, seriam praticados os seguintes atos: (1) registro da instituição onerosa do usufruto para os pais com direito de acrescer; (2) registro da compra e venda da nua propriedade; (3) averbação da cláusula de inalienabilidade.

Não importa se o filho é menor de idade. Não haverá necessidade de alvará judicial para esses negócios. E há diferentes formas de justificar isso.

A primeira forma é que, em termos práticos, temos um efeito similar a uma doação pura da nua propriedade em favor do filho, a qual pode ser recebida pelo absolutamente incapaz mesmo sem sua aceitação (art. 543, CC). A própria cláusula de inalienabilidade não passa de uma proteção ao próprio incapaz. Ademais, os pais estão a representar o filho incapaz nesses negócios, o que deve ser tido por suficiente para a prática dos atos. O Conselho Superior da Magistratura já decidiu assim (CSM-TJSP, Apelação cível 78.532-0/3, Rel. Corregedor-Geral de Justiça Luís de Macedo, j. 30/08/20014).

A segunda forma de justificar a dispensa de alvará judicial é enxergando o fenômeno acima de maneira diversa, mas chegando ao mesmo resultado final. Basta pensar que, na verdade, teria havido uma doação do dinheiro para o filho com o encargo de que este deveria adquirir o imóvel e, ato contínuo, instituir o usufruto ao pai, como enxerga Gilberto Valente (2007).

Uma terceira forma é cogitar na aquisição do imóvel pelo pai que, ato contínuo, doa-o, com reserva de usufruto e com a cláusula de inalienabilidade. O resultado prático, porém, é o mesmo.

Por fim, indaga-se: como ficam os tributos?

Será devido ITCD pela doação do dinheiro, além de: (1) ITBI sobre a instituição onerosa do usufruto e (2) ITBI sobre a venda da nua propriedade. Lembre-se que o somatório das bases de cálculos desses dois ITBIs corresponderá ao valor total do imóvel.

Usufruto para deixar imóvel "no nome do filho": aspectos tributários, sucessórios e dever de colação

É comum os pais ficarem com o usufruto para colocarem uma casa no nome do filho.

Isso pode ocorrer por meio de uma doação com reserva de usufruto ("o usufruto deducto") ou de uma compra e venda bipartida com doação de numerário.

No mais das vezes, o objetivo é antecipar e proteger a herança.

Há as seguintes vantagens nesse tipo de postura:

(1) a operação é uma espécie de antecipação de herança em que o bem doado é, no caso de compra e venda bipartida, apenas o valor do dinheiro utilizado na compra da nua propriedade ou, no caso de doação com reserva de usufruto, apenas a nua propriedade;

(2) futuros credores do pai não poderão penhorar a nua propriedade, mas apenas o exercício do usufruto, o que protegerá a herança do filho no caso de naufrágio financeiro posterior do pai;

(3) a consolidação da propriedade pelo filho no caso de morte do pai não dependerá de inventário e partilha, pois a morte do pai é hipótese de extinção do usufruto: basta o filho apresentar a certidão de óbito ao Cartório de Imóveis e pedir a averbação do cancelamento da nua propriedade.

Do ponto de vista tributário, no momento da operação, será devido ITCD com base de cálculo correspondente ao valor da nua propriedade. No futuro, com a morte dos pais - a causar a extinção do usufruto -, será devido ITCD com base de cálculo correspondente ao valor do usufruto5.

Como doação a filho é considerada uma antecipação de herança, a liberalidade ora tratada terá de ser colacionada na forma dos arts. 544 e 2.002 ao 2.012 do CC. Nesse caso, indaga-se: o que deve ser colacionado no caso de doação, a um filho, de um imóvel com reserva de usufruto?

Temos duas hipóteses a analisar: uma envolvendo usufruto deducto e outra, a compra e venda bipartida.

De um lado, no caso de o pai ter feito doação com reserva de usufruto (usufruto deducto), o objeto a ser colacionado é apenas a nua propriedade, e não a propriedade plena.

Afinal de contas, o filho não tem a propriedade plena do bem. Ele não pode alugar a coisa, usá-la ou explorá-la economicamente, pois é nu proprietário. Só quando, no futuro, ocorrer a consolidação da propriedade é que o filho passará a ter a propriedade plena. A consolidação da propriedade ocorrerá com a extinção do usufruto, extinção essa que, entre outras causas, ocorre com a morte do usufrutuário.

A título ilustrativo, repare que os filhos podem ter alienado a nua propriedade a terceiros, caso em que a consolidação da propriedade irá beneficiar o terceiro que adquiriu a nua propriedade. Seria, pois, uma atecnia jurídica dizer que a colação deveria recair sobre o valor do imóvel inteiro. Só o valor da nua propriedade é que deve ser colacionado.

De outro lado, no caso de o pai ter feito uma compra e venda bipartida com doação de numerário, o resultado é próximo (mas não idêntico): o objeto a ser colacionado deve ser o dinheiro doado para a aquisição da nua propriedade, dinheiro esse que corresponde ao valor da nua propriedade no momento da operação. Entendemos que a liberalidade aí não é a nua propriedade, e sim o dinheiro doado.

Conclusão

O direito real de usufruto é a via legalmente mais adequada para acomodar a pretensão de pais que pretendem colocar um "imóvel" no nome dos filhos sem perder o direito de vitaliciamente usufruir do bem.

Esmiuçamos aqui os aspectos civis, registrais e tributários nesses casos, com inclusão da definição de qual bem o filho donatário deverá colacionar em futura sucessão causa mortis dos pais.

__________

1 "EMENTA: Registro de Imóveis - Venda da nua-propriedade - Necessidade de Registro do Usufruto - Recurso não provido." (TJ/SP, Conselho Superior de Magistratura, Ap. Cível nº 23.526-0/9).

2 "Ementa Oficial: O usufruto sempre depende, por sua instituição, do registro, ainda que se tratando de simples reserva. Interpretação do art. 1.391 do novo CC. O imóvel deve ser tido como gravado por uma limitação, um ônus correspondente ao usufruto, uma servidão pessoal, e, para ser constituído e produzir toda sua eficácia, precisa ser inscrito" (Ap. Civ. 99.458-0/9, j. 27.02.2003. DOE SP 14.05.2003).

3 A propósito, confira-se o art. 5º, § 2º, da lei DF 3.830, de 14 de março de 2006:

"Art. 5º A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos.

§ 1º Não são dedutíveis do valor venal, para fins de cálculo do Imposto, eventuais dívidas que onerem o imóvel transmitido.

§ 2º Sem prejuízo do disposto no parágrafo anterior, para os efeitos deste artigo:

I - o valor venal dos direitos reais corresponde a 70% (setenta por cento) do valor venal do imóvel;

II - o valor da propriedade nua corresponde a 30% (trinta por cento) do valor venal do imóvel."

4 Disponível aqui.

5 No Distrito Federal, estima-se a nua propriedade em 30% do valor do imóvel e o usufruto em 70% do valor do imóvel.

Atualizado em: 2/6/2021 08:49

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Juíza nega indenizações de R$ 250 mil a condomínio que acusou ex-síndico de má gestão e gastos não justificados

 Wanessa Rodrigues

A juíza Patrícia Dias Bretas, em auxílio na 17ª Vara Cível e Ambiental de Goiânia, negou indenização por danos morais e materiais ajuizada por um condomínio contra um ex-síndico do local. Foi solicitado ressarcimento de valores referentes a eventual má gestão e gastos não justificados. A cobrança chegava a R$ 250 mil.

Contudo, a magistrada entendeu que as alegações não foram comprovadas, tendo em vista a fragilidade das provas apresentadas. A juíza determinou apenas o ressarcimento, pelo ex-síndico, do valor de R$ 2.899,00, alusivo ao importe da televisão de 50 polegadas, recebida como brinde de um fornecedor.

O referido condomínio ajuizou a demanda acusando o ex-síndico de enriquecimento ilícito, locupletamento, de uso de despesas em benefício próprio e desvio de dinheiro. Chegou a citar na inicial “que o requerido foi ficando tão acostumado aos desvios de dinheiro que abusou ao adquirir, para uso pessoal, ducha higiênica de R$ 39,90. Entre outras acusações, requereu indenização material, perdas e danos relativos aos honorários contratuais e dano moral no valor de R$ 100mil. Ao final requereu ao todo indenização de R$ 250 mil.

O síndico, pelos advogados Wanderson de Oliveira e Adriano Sarmento, do escritório Advocacia W. de Oliveira, negou as acusações e rebateu todos os pontos apresentados pelo condomínio. Ponderou que, ao contrário do alegado, a prestação de contas relativa ao período questionado (2013 a 2014) foi devidamente aprovada em assembleia condominial, conforme documentos apresentados.

Ao analisar o caso, a magistrada disse que o condomínio se limitou a dizer que a prestação de contas alusiva ao ano de 2014 foi rejeitada “em sua maioria”. Todavia, não especifica, tampouco comprova quais irregularidades teriam sido concluídas pelos conselhos respectivos. Salientou que fato de o ex-síndico ter ficado com uma televisão dada por uma loja como premiação/brinde não justifica e não ampara a sua condenação ao ressarcimento de outras quantias.

Além disso, que a afirmação de que os cheques eram assinados em branco diante da elevada confiança que os conselheiros tinham na gestão do réu em nada corroboram para a comprovação das ilicitudes apontadas em desfavor dele. Mas tão somente demonstra que, se houve desvio de finalidade das verbas, tal fato ocorreu com a corroboração direta dos conselheiros, visto que não agiram com a fiscalização, zelo e prudência atinentes aos cargos que assumiram.

Em relação ao dano material, a magistrada disse que, diante da fragilidade do conjunto probatório, não se justifica a condenação do réu ao pagamento de elevado importe sem demonstração idônea das acusações. Quanto ao dano moral, ressaltou que a simples ocorrência de um suposto ato ilícito não enseja a existência de um dano, não se justificando a reparação simplesmente pelo acontecimento em si.

Fonte: Portal Rota Jurídica

Condomínio. Utilização do Fundo de Reserva.

Condomínio - utilização do fundo de reserva

Wanderson de Oliveira

A legislação em vigor não traz normas sobre a exigência e/ou utilização do fundo de reserva. Tornou-se, contudo uma prática dos condomínios, principalmente quando ainda vigente a lei 4.591/64 que regulava as questões condominiais. No que pese não existir exigência legal, há instituição em grande parte das convenções de condômino.

Em regra tem por finalidade fazer frente a despesas ordinárias ou extraordinárias do condomínio, em casos emergenciais ou não previstos no orçamento.

Impende registrar o conceito elaborado pela doutrina especializada:

Fundo de Reserva é a parcela do condomínio paga pelos coproprietários para atender as despesas urgentes e inadiáveis não previstas no orçamento e de necessidade comprovada. (SCHWARTZ, Rosely Benevides de Oliveira).  Revolucionando o condomínio: saiba se seu condomínio é bem administrado/Rosely Benevides de Oliveira Schwartz - 15 ed. ampl. Atual. São Paulo: Saraiva, 2017.

Fundo de Reserva é a parcela da arrecadação condominial, à parte das contribuições ordinárias, destinada a suportar despesas não previstas no orçamento, de emergência e necessidade comprovada. (CAVALCANTI, José Mário). JR. Delzio João Oliveira.  Administração de Condomínios. Questões Práticas, Aspectos Jurídicos e Legislação Comentada.- 3 ed.. Brasília: Leo Produções, 2012.

Não há legislação que imponha a instituição e a forma de utilização do fundo de reserva, assim, fica a cargo das convenções condominiais. 

A omissão, contudo, não exime a obrigação de pagamento pelos condôminos, nos termos do art. 1334, inc. I da lei 10.406/02: "Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:  a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio".

A convenção é que pode determinar o percentual, quando poderá ser utilizado em despesas ordinárias ou extraordinárias, se haverá recomposição ou não, limites de arrecadação, redistribuição aos condôminos enfim, o documento é que determinará as regras. 

É por definição legal uma despesa extraordinária: "Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: constituição de fundo de reserva".  (art. 22, parágrafo único, alínea "g" da lei 8.245/91).

Mesmo sendo despesa extraordinária sua utilização pode ser para cobrir gastos ordinários, exceto se a convenção não permitir.

Boa parte do que são despesas extraordinárias vem descrito na lei 8.245/91 como sendo aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

 obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

constituição de fundo de reserva.

Como já dito, fundo de reserva é uma despesa extraordinária. A respeito do quórum de aprovação para gastos em despesas extraordinárias, nelas podendo ser incluído o fundo de reserva, deve ser observado o que determina a convenção.

Soma-se o prescrito na lei 10.406/02:

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. 

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Da leitura conjugada das normas citadas, é possível concluir que em primeira convocação, o quórum é por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.  Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, ou seja, quórum simples. Exceto se a convenção exigir quórum qualificado para aprovação do uso do fundo de reserva.

É oportuno lembrar que ao se tratar de obras, há que se observar quórum qualificado para sua aprovação e não para utilização do fundo de reserva. Explica-se. Se a obra for voluptuária, é necessário o voto de dois terços dos condôminos; se úteis, de voto da maioria dos condôminos. Contudo, a votação para utilização do fundo de reserva no pagamento de tais obras, não exige o mesmo quórum, mas, tão somente aquele já mencionado em linhas anteriores.

Estabelecidas às premissas, é possível responder.

    Como pode ser utilizado o fundo de reserva?

    Resposta: Devem ser observados os parâmetros determinados em convenção, por exemplo, quanto a limites de alçada do síndico, conselho e assembleia. Bem ainda, quórum de aprovação para uso do recurso.

    A aprovação deve ser submetida à assembleia?

    Resposta: Sendo a convenção omissa quanto à forma de destinação do fundo, caberá à assembleia deliberar. O quórum, não prevendo a convenção de outro modo, será  em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.  Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, ou seja, quórum simples.

Demais disso, cobra realçar que, via de regra, a assembleia é soberana para deliberar sobre situações não previstas, sendo esse o caminho da jurisprudência.

[...] Da mesma forma, não há qualquer ilegalidade na decisão da assembleia que autorizou a utilização do fundo de reserva do condomínio para custear obra de infiltrações, haja vista haver previsão para a utilização da reserva na convenção do condomínio. [...]  (TJ-DF 07317848620178070001 DF 0731784-86.2017.8.07.0001, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, Data de Julgamento: 05/12/2018, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 21/01/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Importante alerta. Se na Convenção não existir cláusula de constituição do fundo de reserva, deverá ser convocada assembleia para deliberar sobre o assunto, cujo quórum de aprovação deverá ser de 2/3 (dois terços), já que se trata de alteração do documento (art. 1.351 - lei 10.406/02).

Analisada a leitura conjunta da legislação, pode-se concluir que o fundo de reserva pode ser utilizado para cobrir despesas extraordinárias ou ordinárias, sendo a convenção ou assembleia o instrumento a ser consultado para definir a destinação de uso.

Wanderson de Oliveira

Advogado na Advocacia W. de Oliveira.

 Este conteúdo pode ser compartilhado na íntegra desde que, obrigatoriamente, seja citado o link: https://www.migalhas.com.br/depeso/356311/condominio--utilizacao-do-fundo-de-reserva

Maus-tratos a animais em condomínio. Obrigações do síndico. Lei municipal de Goiânia.

 

Condomínio. Síndico. Comunicação de maus-tratos a animais. Lei municipal de Goiânia número Lei 10.700/2021

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Wanderson de Oliveira

Advocacia W. de Oliveira

OAB GO 4532

 

Entrou em vigor no dia 19.11.2021 a Lei municipal número 10.700/2021 regulamentando a comunicação pelo condomínio, na pessoa de seu síndico, de maus-tratos contra animais.

 

1.                                                           A lei prescreve que os condomínios residenciais e comerciais localizados no município de Goiânia, por meio de seu síndico ou administrador devidamente constituído, ficam obrigados a comunicar à autoridade policial a ocorrência ou indício de maus-tratos a animais nas unidades condominiais ou nas áreas comuns dos condomínios.

 

2.                                                           A comunicação deve ser realizada de imediato, por telefone, nos casos de ocorrência em andamento e, por escrito, nas demais hipóteses, no prazo de até 24 (vinte e quatro) horas após a ciência do fato, com informações que possam contribuir para a identificação da autoria e materialidade de possíveis condutas delitivas.

 

3.                                                           Caso a comunicação não seja feita, a lei prevê penalidades administrativas, tais como:

 

·                     advertência por escrito;

·                     multa simples;

·                    multa diária;

·                    sanções restritivas de direito.

 

4.                                                           A multa estabelecida será arbitrada pelo agente fiscalizador com base nos critérios definidos na lei, no valor mínimo de R$ 2.000,00 (dois mil reais) e no valor máximo de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais).

 

5.                                                           Dispõe também a lei que, os condomínios ficam obrigados a fixar, nas áreas de uso comum, cartazes, placas ou comunicados a fim de divulgar o disposto nesta Lei.

 

6.                                                           De tal forma que, caso o síndico ou administrador devidamente constituído tenha ciência e indício de maus-tratos cometidos aos animais, deverá comunicar à autoridade policial.

 

7.                                                           DA RESPONSABILIDADE. Nota-se que a referida lei não é muito clara sobre quem será o sujeito passivo da obrigação. Assim, cabe interpretar o ordenamento jurídico em vigor para uma resposta.

 

8.                                            O Código Tributário de Goiânia prescreve em seu art. 31 que sujeito passivo da obrigação principal é a pessoa obrigada ao pagamento de tributo ou penalidade pecuniária.

 

9.                                                           Diz ainda no art. 34, I que são solidariamente obrigadas as pessoas que tenham interesse comum na situação que constitua o fato gerador da obrigação principal.

 

10.                                                        A obrigação principal, no caso, é a comunicação de maus- tratos às autoridades, na forma prevista na lei. O fato gerador é a ausência de comunicação, o que implicará nas penalidades previstas.

 

11.                                                        No caso da lei de maus-tratos a animais, o sujeito obrigado ao pagamento da penalidade, via de regra, é o condomínio (Art. 2º-B), por meio de seu síndico ou administrador devidamente constituído.  Sendo o síndico/administrador, o agente humano que dará cumprimento à obrigação.

 

12.                                                        No que pese ser o sindico/administrador o agente humano que dará cumprimento à obrigação, sua omissão na comunicação de maus-tratos poderá fazê-lo devedor solidário da penalidade aplicada, conforme previsto no art. 34, I do Código Tributário Municipal, que trata da solidariedade.

 

13.                                                        Esse artigo impõe solidariedade às pessoas que tenham interesse comum na situação que constitua o fato gerador. 

 

14.                                                        Deste modo, em uma interpretação conjugada das disposições em vigor, podemos  concluir, a priori, que apenas o condomínio responde pelas sanções previstas, entretanto, na hipótese de omissão do síndico, ele poderá responder solidariamente. SMJ.

 

15.                                                        Deste modo, orientamos aos síndicos fixar em locais de fácil visualização, bem como fazer uma circular para que informe aos condôminos, caso tenha ciência de qualquer dos crimes acima mencionados, que comunique imediatamente à autoridade policial e a administração do condomínio para que sejam tomadas as providências cabíveis.

 

16.                                                        É o nosso parecer, SMJ.

 

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Dr.Wanderson de Oliveira

Advogado - OABGO 27.715

Sócio fundador do escritório Advocacia W. de Oliveira

Consultor e Advogado Especializado em Direito Condominial, Inventário/partilhas e Direito do Trabalho

Árbitro na Corte de Conciliação e Arbitragem de Aparecida de Goiânia

Conselheiro no Colegiado de Recurso Tributário de Aparecida de Goiânia – GO (2017/2019)

Professor nas Faculdades FanPadrão (Legislação Empresarial, Processo do Trabalho, Tributária)

Diretor do Integra Síndicos

Conselheiro da OAB GO (2015)

Presidente de Comissão da OAB GO (2013/2015)

Professor no Projeto OAB vai à Escola (2010/2015)

Integrante da Comissão de Acompanhamento Forense da OAB GO (2013/2015)

Integrante da Comissão de Direito do Trabalho da OAB GO (2010/2012)

Advogado da Brasil Telecom S/A - Oi S/A (2008/2012)

Relações Trabalhistas (ETE Engenharia de Telecomunicações S/A – 2002/2004)

Graduado em Direito pela FASAM

Graduado em Análise de Sistemas pela Universo - Goiás

Pós graduado em Direito Público (Uniasselvi -  Universidade Leonardo Da Vinci)

Pós graduado em Direito Civil e Processo Civil (UNAR – Centro Universitário de Araras)

Pós graduado em Direito Tributário (IBET – Instituto Brasileiro de Estudos Tributários)

e- mail: wo@wdeoliveira.adv.br ou woadv.go@gmail.com

Blog: https://drwandersondeoliveira.blogspot.com/

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Multado em R$ 2 mil por promover festas, morador deposita R$ 20 mil para o condomínio e debocha: “Crédito para as próximas”

Multado em R$ 2 mil por promover festas, morador deposita R$ 20 mil para o condomínio e debocha: “Crédito para as próximas”

Um caso que aconteceu nas chamadas Torres Gêmeas, no Cais de Santa Rita, no Recife, tem levantado questionamentos junto a síndicos, proprietários de imóveis, inquilinos e locatários.

 

Isso porque na última semana as redes sociais foram tomadas por relatos de que o morador de um dos endereços mais caros da cidade têm se comportado fora dos padrões, promovendo festas de madrugada com música alta, com a presença de pessoas estranhas ao condomínio, causando perturbação e tirando a tranquilidade dos vizinhos. 

Um dos relatos, segundo o Correio, afirma que o morador incômodo teria sido multado em R$ 2 mil pelo síndico, mas teria pago R$ 20 mil, com a intenção de ficar com crédito para as futuras punições.

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A síndica profissional Daisy Machado administra quatro condomínios residenciais no Recife e foi enfática ao afirmar que a classe social dos moradores não determina se haverá mais ou menos problemas de conduta. “Do endereço mais pobre ao mais chique, qualquer um pode ter moradores problemáticos”, diz Daisy.

A síndica conta que uma vez teve problemas com um jogador de futebol que também promovia festas barulhentas e fora do horário permitido no apartamento. “Como o rapaz era inquilino, a saída foi fazer uma reclamação ao proprietário do imóvel, que tratou de pedir ao jogador que deixasse o apartamento”, conta ela.

Vale ressaltar que todo condomínio devidamente constituído tem suas regras de conduta estipuladas pelo regimento, que deve ter sido aprovado em assembleia de moradores. O regimento, por sua vez, deve se basear no Código Civil, conjunto de normas que determinam os direitos e deveres das pessoas e os limites das suas relações no setor privado, com base na Constituição Nacional.

O advogado Noberto Lopes, consultor jurídico do Sindicato da Habitação de Pernambuco (Secovi-PE), explica que o condomínio, depois de decidido em assembleia, pode aplicar novas multas ao morador infrator, caso ele não atenda as advertências e continue a desrespeitar as regras. “Essas multas podem ter o valor crescente, e chegar a até 10 vezes o valor da taxa condominial”, explicou o advogado.

Lembrando que as multas são aplicadas ao proprietário do imóvel, ou seja, se o infrator for o inquilino, é o proprietário que tem que responder administrativamente. “O condomínio não pode rescindir o contrato de locação do imóvel, mas pode pressionar o proprietário para que o faça”, orientou Lopes.

Noberto Lopes disse ainda que uma medida extrema seria o condomínio pedir na Justiça, a expulsão do morador, no caso de ele também ser o proprietário. “É uma medida rara, mas possível, baseado na tese do `condômino antisocial´”, resumiu o advogado. (BNews)

Fonte: https://vozdabahia.com.br/multado-em-r-2-mil-por-promover-festas-morador-deposita-r-20-mil-para-o-condominio-e-debocha-credito-para-as-proximas/