Cobrança de taxa por associação de moradores antes da lei sobre a questão é inconstitucional

Prevaleceu na Corte o entendimento de que a cobrança de taxas, em loteamento urbano, de proprietário de não associado ofende o direto à livre associação.

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que as associações de moradores de loteamentos urbanos não podem cobrar taxa de manutenção e conservação de proprietários não associados antes da Lei federal 13.465/2017 ou de anterior lei local que discipline a questão. A decisão, por maioria de votos, foi proferida no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 695911, com repercussão geral (Tema 492), na sessão virtual encerrada em 18/12.

 

Direito à livre associação

 

O recurso foi interposto por uma moradora de um loteamento em Mairinque (SP) contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) que considerou legítima a cobrança, pela associação, de taxas de manutenção e conservação, mesmo de proprietário não-associado. Segundo o TJ-SP, o trabalho da entidade resulta em acréscimo patrimonial que beneficia os proprietários de lotes, e a não contribuição constituiria enriquecimento ilícito.

 

No STF, a moradora alegava que se tratava de loteamento urbano com vias públicas, e não de loteamento fechado ou condomínio. Argumentava, ainda, que não ficou comprovada a valorização dos terrenos e que, como não se beneficiava dos serviços oferecidos, estaria havendo enriquecimento ilícito da associação.

 

Imposição da vontade

 

Em seu voto, o relator do recurso, ministro Dias Toffoli, observou que, sem uma lei nesse sentido, admitir a exigência do pagamento de taxas ou encargos em razão dos serviços prestados por uma associação de quem não quer se associar significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, concordaram com a associação e seus encargos.

 

Marco temporal

 

Toffoli destacou que a edição da Lei 13.465/2017 instaurou um marco temporal, em âmbito nacional, para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes. A norma alterou a Lei de Parcelamento do Solo (Lei 6.766/1979) e instituiu a relação obrigacional entre titulares e administradora de imóveis situados nos loteamentos de acesso controlado (antes chamados de loteamentos fechados regulares), desde que estejam previstos em seus atos constitutivos a normatização e a disciplina neles adotadas.

 

De acordo com o ministro, houve clara intenção do legislador de favorecer a regularização fundiária dessa configuração de lotes, para reconhecer uma formatação que, na prática, já vinha sendo observada (controle de acesso ao loteamento) ou para permitir vincular os titulares de direitos sobre os lotes à cotização (artigo 36-A, caput e parágrafo único).

 

O relator salientou que, como os municípios têm competência concorrente para legislar sobre uso, parcelamento e ocupação do solo urbano, é necessário levar em consideração, para a resolução da controvérsia, a possibilidade de que eventuais leis locais já definissem obrigação semelhante. O voto do relator pelo provimento do recurso foi seguido pelos ministros Alexandre de Moraes, Cármen Lúcia, Luiz Fux e Nunes Marques. O ministro Marco também deu provimento ao recurso, mas fixava tese nos termos de seu voto.

 

Tese

 

A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.

 

Caso concreto

 

No caso dos autos, foi dado provimento ao recurso extraordinário para permitir o prosseguimento do julgamento pelo TJ-SP, observando a tese fixada pelo STF. O relator explicou que, como existem questões de fato a serem levadas em consideração, como a eventual existência de lei local sobre a matéria, é necessária apreciação da questão pela instância de origem.

 

PR/AD//CF

Fonte: https://portal.stf.jus.br/noticias/verNoticiaDetalhe.asp?idConteudo=458012&ori=1

• Processo relacionado: RE 695911

Condomínio, empresa de segurança e vizinho indenizarão por furto de apartamento

 

NEGLIGÊNCIA COMPROVADA

Embora exista uma cláusula que exclui o condomínio da responsabilidade por furtos dentro dos apartamentos, o dispositivo deve ser afastado quando é comprovada a negligência de funcionários no andamento dos trabalhos.

^123RF

Com esse entendimento, a 30ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo condenou um condomínio, junto com uma empresa de segurança e um morador, a indenizar um casal que teve o apartamento arrombado e furtado. As reparações foram fixadas em R$ 40 mil, pelos danos morais, e R$ 3.245 pelos danos materiais.

De acordo com os autos, ao retornar pra casa, os autores notaram que o apartamento havia sido arrombado e diversos bens, como aparelhos eletrônicos, relógios, joias, dinheiro e outros, foram roubados. Ao analisar as imagens das câmeras de segurança, eles verificaram que os assaltantes entraram no condomínio com a permissão de um morador, que fazia uma festa. Os "convidados", ao perceberem que o apartamento estava vazio, aproveitaram a oportunidade para arrombar a porta.

"Não há como afastar a responsabilização dos corréus pela ocorrência do evento danoso. Isto porque restaram evidentes as várias falhas que contribuíram para que o furto da unidade condominial ocorresse. Uma delas é a permissão de pessoas não autorizadas a entrar na festa, ainda que tenham sido autorizadas pelo morador, que estava realizando a festa. A entrada poderia ser permitida desde que anotados nomes, verificados documentos entre outras medidas de segurança", disse a relatora, desembargadora Maria Lúcia Pizzotti.

Para a magistrada, os funcionários do condomínio deveriam fiscalizar o evento e comunicar aos seguranças da empresa alguma atitude suspeita, como, por exemplo, os "supostos convidados" que ficaram a maior parte do tempo fora do salão de festas observando os apartamentos. "Observa-se que houve negligência dos referidos e da equipe de vigilância das câmeras, porque não estavam atentos ao que ocorria", completou. A decisão foi unânime.

Processo 1127309-51.2018.8.26.0100

Fonte: https://www.conjur.com.br/2020-nov-16/condominio-empresa-seguranca-vizinho-indenizarao-furto

Condomínio não pode expulsar moradora por comportamento antissocial

Ainda que o direito à propriedade esteja limitado em sua função social, devendo o condômino observar regras mínimas de bom comportamento e convívio, a medida de expulsão não encontra amparo legal. Com esse entendimento, a 34ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo negou provimento ao recurso de um condomínio em ação de exclusão contra uma moradora.

De acordo com os autos, o condomínio pediu a expulsão da ré do prédio sob a alegação de que ela teria comportamento antissocial e agressivo contra os demais moradores. O outro réu na ação é o proprietário do apartamento que a moradora aluga há muitos anos. Em primeiro grau, a ação foi julgada improcedente. O entendimento foi mantido pelo TJ-SP.

O relator do recurso, desembargador L. G. Costa Wagner, afirmou que a sentença deve ser mantida, pois não há previsão legal para a expulsão pretendida. "O Código Civil, em seu artigo 1.337, de forma certa ou errada, estabelece, apenas e tão somente, a penalidade de multa em caso de prática de comportamento antissocial", afirmou.

Costa Wagner ressaltou que a improcedência do pedido não significa concordância com a conduta da ré, mas apenas ausência de amparo legal. Segundo o magistrado, a aplicação de sucessivas multas em valores altos, no intuito de forçar a mudança de comportamento, é a medida a ser tomada no caso. Também é possível ajuizar ação na esfera penal em caso de ocorrência de ameaça ou lesão corporal.

"O que não se pode, repita-se, por ausência de previsão legal, é expulsar a ré, que é pessoa idosa e em situação de extrema vulnerabilidade, ainda mais diante do estado de calamidade pública gerado pela pandemia da Covid-19", completou o magistrado. A decisão se deu por unanimidade.

Processo 1029307-52.2018.8.26.0001

Fonte:

https://www.conjur.com.br/2021-fev-01/condominio-nao-expulsar-moradora-comportamento-antissocial

Tocar bateria em apartamento sem isolamento acústico gera dever de indenizar

 

Seja em casa, seja em apartamento, instrumento musical pressupõe respeito a vizinho e a terceiros. Assim entendeu a 28ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo ao condenar um homem ao pagamento de indenização por danos morais a seu vizinho, no valor de R$ 4 mil, pelo barulho frequente de uma bateria.

 

De acordo com os autos, o vizinho deu uma bateria infantil para o filho de três anos. Os autores, moradores do apartamento de cima, reclamaram do excessivo barulho do instrumento e pediram providências para reduzir o ruído, sem sucesso. Eles ajuizaram ação para impedir o vizinho de usar a bateria ou obrigá-lo a providenciar adequação acústica do apartamento, além do pagamento de indenização.

O relator do recurso, desembargador Celso Pimentel, afirmou que, embora o pedido para providenciar o isolamento acústico tenha sido extinto após o réu ter se mudado do apartamento, o pagamento de indenização ainda deve ser apreciado.

"A documentada mudança do réu do imóvel do qual proviria o ruído prejudicou o pedido de condenação ao cumprimento de obrigação de fazer ou de não fazer, mas não dispensa o exame da apontada ilicitude tanto para a definição da pretendida indenização moral, como da disciplina das verbas de sucumbência", afirmou.

O magistrado destacou que a perícia apurou níveis de ruído acima do limite de 55 decibéis estabelecido pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) para o período diurno. "Reconhece-se, pois, o ilícito praticado pelo réu, que, violando o direito dos autores ao relativo silêncio em sua própria casa, dentro da normalidade, configura lesão moral e obriga à indenização dessa natureza", completou. A decisão foi unânime.

 

Fonte: https://www.conjur.com.br/2021-jan-11/tocar-bateria-apartamento-gera-dever-indenizar-tj-sp?utm_source=dlvr.it&utm_medium=twitter

 Vá se programando, pois fevereiro está próximo, e  você certamente não perderá o nosso webinar.O evento é gratuito, mas os interessados precisam realizar as inscrições, pelo e-mail: aparecida@oabgo.org.br.

Pedimos que as inscrições sejam realizadas individualmente , e que o nome completo do interessado seja descrito no corpo do texto do email.

Então, temos um encontro no início de fevereiro (03). Garanta já a sua vaga!