Justiça aumenta multa a condômino por reiteradas condutas antissociais

 por CS — publicado um dia atrás

A juíza substituta da 3ª Vara Cível de Águas Claras confirmou decisão liminar que determinou que morador de condomínio em Águas Claras se abstenha de praticar qualquer conduta contrária às normas de convivência entre os condôminos, conforme o Regimento Interno do Apart Hotel DF Century Plaza. De acordo com os autos, o réu é acusado de ouvir e produzir sons em níveis muito altos, capazes de perturbar o sossego alheio. Caso descumpra a ordem judicial, ele deverá pagar multa de R$ 2.500 por cada ato praticado.

O condomínio autor da ação afirma que o morador já foi notificado e multados diversas vezes por condutas antissociais e perturbar a paz entre os vizinhos do edifício. Além dos sons ou ruídos em volume acima do permitido, ele é acusado de fumar nas áreas comuns e praticar atos obscenos com uma mulher dentro do elevador. Diante das inúmeras tentativas frustradas de resolver a situação, o complexo habitacional requereu ao Judiciário que o condômino fosse compelido a cumprir os deveres e proibições estipulados pelo regimento do local, sob pena de multa no valor de dez vezes a taxa condominial.

Em sua defesa, o réu alega que sempre honrou com seus compromissos, bem como buscou respeitar e tratar com cordialidade todos os vizinhos. Sustenta que as multas foram aplicadas em desacordo com as normas do condomínio. Relata que o excesso ocorrido no elevador foi praticado por um primo seu que visitava o imóvel. Assim, requer a nulidade das multas e demais penalidades aplicadas pelo autor.

De acordo com a decisão, foram juntadas aos autos três notificações de advertência, sete notificações de multa, duas comunicações de ocorrência policial de moradores referentes à perturbação do sossego alheio e seis reclamações de moradores no livro do condomínio, todas atribuídas ao réu. Diante disso, a magistrada concluiu que restou devidamente comprovado que o morador, de forma reiterada, infringe as normas condominiais e pratica condutas antissociais que tiram a paz e o sossego dos demais residentes do prédio.

“A recalcitrância e a falta de bom senso do réu em se adequar às normas de convivência do condomínio onde vive resta caracterizada pela farta documentação juntada aos autos pelo autor, que tem adotado todas as medidas ao seu alcance, sem, contudo, obter êxito em refrear as condutas irregulares do réu”, registrou a magistrada. Sendo assim, a julgadora destacou que, conforme previsão do Código Civil, é possível a majoração de multa pecuniária para o condômino que reiteradamente deixa de cumprir com seus deveres perante o condomínio.

Cabe recurso da decisão.

PJe: 0707751-67.2020.8.07.0020

© Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios – TJDFT
Todos os direitos reservados. É permitida a reprodução parcial ou total desta publicação, desde que citada a fonte.

Fonte: https://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/noticias/2021/julho/morador-que-nao-cumprir-regimento-interno-do-condominio-devera-sofrer-multa-judicial

Dano moral nos condomínios – grupos de Whatsapp (Morador é condenado em 6 mil por ofensas)

 Escrito por: Wanderson de Oliveira, advogado atuante em Direito Condominial

O advogado Wanderson de Oliveira

A vida em condomínio exige respeito às regras impostas pela lei, convenção e regimento interno do condomínio. E acima de tudo, bom senso. A tecnologia é grande aliada dos moradores e do síndico, por exemplo, com a troca de informações sobre segurança, a utilização de aplicativos para reserva das áreas comuns dentre outras.

É comum a criação de grupos de WhatsApp para deliberação de assuntos de interesse dos moradores, contudo, não menos comum, são utilizados para a prática de ofensas. Foi o que aconteceu na cidade de Salvador – BA.  Dois moradores iniciaram uma discussão em grupo de WhatsApp com mais de 200 pessoas a respeito de um pinheiro localizado na casa de um, cujos galhos caiam na residência do outro.

Em meio às discussões um dos moradores acusou a outro de tráfico de influência na prefeitura da cidade de modo a impedir a poda da árvore. Ofendida, a moradora procurou uma delegacia de polícia e registrou boletim de ocorrência por falsa imputação de crime (calúnia), cuja ação penal foi julgada em desfavor da acusada.

A ofendida também ajuizou ação de danos morais e obteve sentença favorável que condenou a outra parte no valor de seis mil reais (R$ 6.000,00).

Síndico

É fundamental que o síndico, se for ele o administrador do grupo, crie regras para utilização e boa convivência do grupo, divulgando-as constantemente e/ou sempre que for adicionando um novo integrante.  Deve deixar claro que assuntos alheios ao condomínio, tais como propaganda política, não serão permitidos, ofensas, crimes contra a honra etc.  Importante lembrar que o administrador de grupo de WhatsApp pode responder por dano moral caso permita a prática de ilícitos ou ofensas nos grupos, já há decisões judiciais nesse sentido.

Por fim, calhar dizer que o grupo de WhatsApp não deve substituir o meio determinado no condomínio para registro de ocorrências, seja por livro, e-mail ou sistemas/aplicativos.  Assim, é importante que o morador se atente a forma determinada no condomínio para que registre sua reclamação, não bastando só lançá-la em grupo de aplicativos de mensagens.

Escritório com atuação no contencioso e/ou preventivo nas áreas:
Assessoria condominial (cobrança taxa de condomínio, assembleias, convenções etc.).
Assessoria jurídica na compra, venda e aluguel de imóveis
Cíveis e/ou Juizados. Especiais Cíveis
Consumidor
Contratos - elaboração e/ou revisão
Contratos de financiamentos de imóveis, empréstimos etc. - Análise.
Cortes/Câmaras Arbitrais (Arbitragem)
Defesa em auto de infração (Prefeitura, Estado, Procon, União etc.)
Desapropriação
Divórcios
Indenizações de dano moral/material
Inventários e/ou partilhas
Planejamento sucessório
Recuperação de crédito (cheques, taxas de condomínio etc.)
Testamentos
Trabalhista
Tributário



Dr.Wanderson de Oliveira
Advogado - OABGO 27.715
Sócio fundador do escritório Advocacia W. de Oliveira
Consultor e Advogado Especializado em Direito Condominial, Inventário/partilhas e Direito do Trabalho
Planejador Sucessório
Conselheiro no Colegiado de Recurso Tributário de Aparecida de Goiânia – GO
Árbitro na Corte de Conciliação e Arbitragem de Aparecida de Goiânia
Professor nas Faculdades FanPadrão (Legislação Empresarial, Processo do Trabalho, Tributária)
Diretor do Integra Síndicos
Conselheiro da OAB GO (2015)
Presidente de Comissão da OAB GO (2013/2015)
Professor no Projeto OAB vai à Escola (2010/2015)
Integrante da Comissão de Acompanhamento Forense da OAB GO (2013/2015)
Integrante da Comissão de Direito do Trabalho da OAB GO (2010/2012)
Advogado da Brasil Telecom S/A - Oi S/A (2008/2012)
Relações Trabalhistas (ETE Engenharia de Telecomunicações S/A – 2002/2004)
Graduado em Direito pela FASAM
Graduado em Análise de Sistemas pela Universo - Goiás
Pós graduado em Direito Público (Uniasselvi - Universidade Leonardo Da Vinci)
Pós graduado em Direito Civil e Processo Civil (UNAR – Centro Universitário de Araras)
Pós graduado em Direito Tributário (IBET – Instituto Brasileiro de Estudos Tributários)
e- mail: wo@wdeoliveira.adv.br ou woadv.go@gmail.com
Blog: https://drwandersondeoliveira.blogspot.com/



(cadastre-se em nosso Blog e receba atualizações jurídicas)

Fonte: https://canetaecafe.com.br/2021/02/18/dano-moral-nos-condominios-grupos-de-whatsapp-morador-e-condenado-em-6-mil-por-ofensas/amp/






#advocaciacondominial

#Síndicos

#Síndicas

#Condomínios

#CondomíniosGoiânia

#CondomíniosAparecidadeGoiânia

#CondomíniosAnápolis

#SegurançaCondomínios

#SegurançaCondominial

#integrasindicos

#sindicogoiania

#condominiogoiania

#condomínio

#condomínioaparecidadegoiania

#sindicoprofissional

#síndico

#condominiocomercial

#condominiocovid19

#condominioedilicio

#condomínios

#gestaodecondominios

#administracaodecondominios

#sindicocaldasnovas

#sindicoscaldasnovas

#condomíniocaldasnovas

#condomínioscaldasnovas

#AdvocaciaWdeOliveira

Responsabilidade de personal trainer depende de contrato

 O termo responsabilidade civil está diretamente atrelado à indenização por dano, seja moral ou material. O Código Civil Brasileiro assevera que àquele que por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência violar direito e causar dano, inclusive moral, a alguém terá obrigação de indenizá-lo.

O personal trainer, hoje bastante em moda, é aquele profissional que oferece um acompanhamento pessoal ao interessado em fazer uma atividade física. Presta serviços de forma autônoma ou em academias e tem como um de seus objetivos levar o seu aluno a atingir uma forma física ideal e ao bem estar de sua saúde. O profissional possui enorme responsabilidade sobre a saúde de seu aluno, pois, este confia que o profissional contratado lhe dará as instruções corretas e adequadas para se atingir o objetivo almejado.

O contrato que se estabelece entre o profissional e o aluno é de consumo, visto que este é destinatário final dos serviços contratados. Assim, portanto, se aplica o Código de Defesa do Consumidor na defesa dos interesses dos alunos (consumidores) de personal trainer.

A obrigação pode de ser de meio ou de resultado, o que se avaliará de acordo com o caso concreto. Na obrigação de meio, é exigido do profissional usar de todos os recursos necessários para atingir determinado resultado, sem, no entanto, dar garantias dele. Deve atuar com prudência, perícia e diligência. Obrigação de resultado quer dizer que o profissional garante a execução perfeita do serviço contratado, sabe antecipadamente, que terá que se chegar a um resultado e se vincular a ele.

Se o profissional assume compromisso com o aluno, por exemplo, de que ele irá emagrecer, assume obrigação de resultado, caso contrário, se não assume compromisso nesse sentido, a obrigação é de meio. É importante saber qual o tipo de obrigação para se estabelecer qual o tipo de responsabilidade que responderá o profissional na hipótese de causar lesão ao aluno, se objetiva ou subjetiva.

Sendo a obrigação de resultado a responsabilidade é objetiva, ou seja, o profissional e/ ou academia deverão provar que não tiveram culpa pelas lesões causadas. Sendo a obrigação de meio, a responsabilidade é subjetiva, cabendo ao aluno provar que as lesões foram em decorrência da negligência e/ou imprudência da academia e/ou profissional.

Em uma pequena visita em academias é possível observar alunos realizando exercícios de forma inadequada, o que pode ocasionar lesões físicas irrecuperáveis. O impressionante é constatar a omissão dos profissionais de academia (instrutores, professores, personal trainer etc) que observam de perto os movimentos errados e não indicam, nem corrigem o aluno de forma a orientá-lo a manter uma postura adequada, peso e o número de repetições ideais. Os profissionais circulam no pátio da academia de lá para cá e raramente intervém orientando o aluno.

Exercícios que são indicados para o corpo, se mal praticados, podem lesionar membros e até a coluna cervical. A prática de uma atividade física pode proporcionar, ao contrário do que se espera com essa atividade, lesões irrecuperáveis. Se constatado que o aluno sofreu lesão por culpa daquele que deve orientar suas atividades, está constatada a responsabilidade civil da academia e/ou do profissional responsável pelo acompanhamento do aluno. Caracterizada a responsabilidade, o prejudicado poderá demandar judicialmente na busca de indenização de forma a reparar os prejuízos sofridos, sejam morais ou patrimoniais que envolvem despesas com tratamento e remédios.

As academias e os profissionais são responsáveis pela integridade física de seus alunos enquanto estiverem sobre suas orientações. Até lesões causadas por anilhas que eventualmente venham a lesionar o aluno são reparáveis por dano moral, pois, pode se constatar negligência por parte dos profissionais por não adotarem medidas que possam impedir a ocorrência de qualquer evento danoso ao aluno, inclusive, com local adequado para prática de exercícios.

Os profissionais e academias devem estar atentos a uma série de fatores que podem levá-los aos tribunais. Por exemplo, a academia que não observa a falta de condicionamento físico de aluno para a prática de exercício, se o aluno sofrer lesão e constatado que o local para prática de exercícios é inadequado, se o aluno desenvolve seus exercícios de forma inadequada e vem a sofrer lesão etc., em todos esses casos, responde, a academia e/ou profissional, pelos danos físicos e morais ocasionados.

Vale ressaltar que dependendo da lesão sofrida há também a responsabilidade criminal por crime de lesão corporal. Os tribunais do país tem enfrentado a questão:

DANO MORAL Configuração - Queda de componentes, ou anilhas, de aparelho em academia de ginástica atingindo e causando lesões na autora, que fazia exercícios no local Causa de dano moral, uma vez subsistindo dores ainda um ano depois Responsabilidade da ré pela preservação da integridade física dos alunos Dever de indenizar, até independentemente de culpa Inteligência do disposto no 186 e 927 e seu parágrafo único, do Código Civil - Indenização que se arbitra em R$-5.000,00 dadas as peculiaridades do caso Sentença de improcedência da ação reformada Apelação provida. (157837120108260005 SP 0015783-71.2010.8.26.0005, Relator: José Tarciso Beraldo, Data de Julgamento: 26/10/2011, 14ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/10/2011)

RESPONSABILIDADE CIVIL - ACADEMIA DE GINÁSTICA - EXERCÍCIO FÍSICO DE ALTO IMPACTO - ALUNA SEM CONDICIONAMENTO FÍSICO - FALHA DO SERVIÇO RESPONSABILIDADE OBJETIVA - DANO MORAL CONFIGURADO - CONCORRÊNCIA DE CAUSA - QUANTUM INDENIZATÓRIO MITIGADO. A Academia de ginástica que não observa a falta de condicionamento físico de aluna para a prática de exercício de alto impacto, responde pelos danos físicos e morais por ela sofridos. .A culpa concorrente da vítima não exclui a responsabilidade do autor do fato, porém, justifica mitigar a indenização dos danos morais. Improvimento dos recursos. (TJ-RJ - APL: 48132220068190207 RJ 0004813-22.2006.8.19.0207, Relator: DES. JOSE GERALDO ANTONIO, Data de Julgamento: 12/05/2010, SETIMA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 21/05/2010) 

EMBARGOS INFRINGENTES. RESPONSABILIDADE CIVIL. QUEDA EM VESTIÁRIO DE ACADEMIA. CONSUMIDORA COM NECESSIDADES ESPECIAIS. DEVER DE CUIDADO ASSUMIDO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. ACIDENTE DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA. DANOS MORAIS E MATERIAIS. Ao não agir com o zelo exigido pelas condições físicas apresentadas pela autora, permitindo que ocorresse a queda dentro de suas dependências, faltou a demandada com o dever de cuidado assumido. Não obstante, ao aceitar o atendimento à autora, mormente os cuidados especiais que esta exigia, deve responder objetivamente pelos danos advindos do acidente havido quando da relação de consumo.Respeitados os limites de apreciação da matéria impostos pela própria natureza dos embargos infringentes, prevalece o voto vencedor também nos pontos referentes à condenação ao pagamento dos danos materiais, à condenação e o valor da indenização por dano moral, termo inicial dos juros e honorários advocatícios.EMBARGOS INFRINGENTES DESPROVIDOS. POR MAIORIA. (Embargos Infringentes Nº 70033598947, Quinto Grupo de Câmaras Cíveis, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Iris Helena Medeiros Nogueira, Julgado em 19/02/2010) 

(TJ-RS - EI: 70033598947 RS , Relator: Iris Helena Medeiros Nogueira, Data de Julgamento: 19/02/2010, Quinto Grupo de Câmaras Cíveis, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 04/03/2010) Conforme precedentes firmados pelas Turmas que compõem a 2ª Sessão, é de se aplicar o Código de Defesa do Consumidor aos serviços prestados pelos profissionais liberais, com as ressalvas do §4º do art. 14. (STJ-3ºT.-REsp. 731.078-0 Rel. Castro Filho-j. 13.12.2005-Bol. STJ 2/2006, p.24).

As academias preocupadas com o bem estar de seus alunos possuem equipe multidisciplinar para acompanhamento dos alunos, geralmente formada por educador físico, fisioterapeuta, nutricionista e ortopedista. Os profissionais da área devem se preocupar com alguns detalhes que podem eximi-los da eventual responsabilidade. Por exemplo, exigir do aluno atestado médico com aptidão para a atividade física pretendida e assinatura de contrato por escrito.

Fato é que academias, profissionais da área e alunos devem se atentar ao instituto da responsabilidade civil geradora de danos morais e materiais, que na maioria das vezes, não é do conhecimento desse público. Alunos não sabem do direito de serem indenizados e as academias e profissionais desconhecem a responsabilidade que tem sobre seus alunos e as maneiras de se defenderem em eventual demanda judicial.

Escritório com atuação no contencioso e/ou preventivo nas áreas:

Assessoria condominial (cobrança taxa de condomínio, assembleias, convenções etc.).
Assessoria jurídica na compra, venda e aluguel de imóveis
Cíveis e/ou Juizados. Especiais Cíveis
Consumidor
Contratos - elaboração e/ou revisão
Contratos de financiamentos de imóveis, empréstimos etc. - Análise.
Cortes/Câmaras Arbitrais (Arbitragem)
Defesa em auto de infração (Prefeitura, Estado, Procon, União etc.)
Desapropriação
Divórcios
Indenizações de dano moral/material
Inventários e/ou partilhas
Recuperação de crédito (cheques, taxas de condomínio etc.)
Testamentos
Trabalhista
Tributário



Dr.Wanderson de Oliveira
Advogado - OABGO 27.715
Sócio fundador do escritório Advocacia W. de Oliveira
Consultor e Advogado Especializado em Direito Condominial, Inventário/partilhas e Direito do Trabalho
Conselheiro no Colegiado de Recurso Tributário de Aparecida de Goiânia – GO
Árbitro na Corte de Conciliação e Arbitragem de Aparecida de Goiânia
Professor nas Faculdades FanPadrão (Legislação Empresarial, Processo do Trabalho, Tributária)
Diretor do Integra Síndicos
Conselheiro da OAB GO (2015)
Presidente de Comissão da OAB GO (2013/2015)
Professor no Projeto OAB vai à Escola (2010/2015)
Integrante da Comissão de Acompanhamento Forense da OAB GO (2013/2015)
Integrante da Comissão de Direito do Trabalho da OAB GO (2010/2012)
Advogado da Brasil Telecom S/A - Oi S/A (2008/2012)
Relações Trabalhistas (ETE Engenharia de Telecomunicações S/A – 2002/2004)
Graduado em Direito pela FASAM
Graduado em Análise de Sistemas pela Universo - Goiás
Pós graduado em Direito Público (Uniasselvi - Universidade Leonardo Da Vinci)
Pós graduado em Direito Civil e Processo Civil (UNAR – Centro Universitário de Araras)
Pós graduado em Direito Tributário (IBET – Instituto Brasileiro de Estudos Tributários)
e- mail: wo@wdeoliveira.adv.br ou woadv.go@gmail.com
Blog: https://drwandersondeoliveira.blogspot.com/
(cadastre-se em nosso Blog e receba atualizações jurídicas)

Comércio de alimentos para animais não deve pagar anuidade ao Conselho de Medicina Veterinária

 

Considerada indevida cobrança de anuidade do CRMV-GO a comércio de alimentos para animais

Wanessa Rodrigues

O juiz federal Mark Yshida Brandão, da 7ª Vara Federal de Goiás, considerou indevida cobrança de anuidades do Conselho Regional de Medicina Veterinária de Goiás (CRVM-GO) a uma empresa que comercializa produtos alimentícios para animais e insumos agropecuários. O magistrado declarou nulo título executivo de cobrança de anuidades contra o estabelecimento. Segundo entendeu, as atividades do comércio em questão não se caracterizam como de execução direta dos serviços específicos de medicina veterinária.

Em sua decisão, o magistrado acolheu exceção de pré-executividade feita pelo estabelecimento. Assim, decidiu que o estabelecimento não pode ser compelido a manter registro perante o CRVM-GO. Tampouco ser obrigado a contratar médico veterinário para fins de assunção de responsabilidade técnica.

O CRVM-GO promoveu Ação de Execução Fiscal contra o estabelecimento. Tendo em vista falta de recolhimento de anuidades de pessoa jurídica relativas aos anos de 2015, 2017 e 2018. Também relativa ao não pagamento de multa aplicada à excipiente por não recolhimento de anuidades.

No pedido de pré-executividade, os advogados Wanderson de Oliveira e Thamilles Martins Rocha Araujo alegaram que o objeto social empresa é Comércio Atacadista de produtos alimentícios para animais e insumos agropecuários. Assim, que a comercialização desses não se confunde com a atividade reservada ao médico veterinário.

Ou seja, que as atividades fins da empresa são diversas daquelas previstas em lei para fins de registro junto à CRMV-GO. Isso porque não se trata de medicina veterinária e sim de comércio de produtos e insumos. Além disso, observaram que, para estar registrado no conselho, tem que exercer as funções de médico veterinário ou clínicas com esta finalidade. Isso conforme a Lei 5.517/68, que dispõe sobre o exercício da profissão e conselhos.

Anuidade do CRMV

Ao analisar o caso e documentos apresentados, o juiz federal disse que as atividades da empresa em questão não se caracterizam como de execução direta dos serviços específicos de medicina veterinária. Além disso, citou o artigo 5º da Lei 5.517/68. A norma faculta a manutenção de veterinário nos estabelecimentos onde estejam, permanentemente, em exposição, em serviço ou para qualquer outro fim, animais ou produtos de sua origem.

Portanto, segundo o juiz, considerando que, no desenvolvimento de suas atividades, a empresa não se submete ao poder de polícia do CRMV, a parte executada não pode ser compelida a manter registro perante o conselho e nem pagar anuidade. “Tampouco ser obrigada a contratar médico veterinário para fins de assunção de responsabilidade técnica”, completou.

Fonte: https://www.rotajuridica.com.br/considerada-indevida-cobranca-de-anuidade-do-crmv-go-a-comercio-de-alimentos-para-animais/

Locação por intermedição de plataformas digitais

 

Wanderson de Oliveira

Por tratar-se de uma evolução tecnológica, a legislação em vigor não regula a locação por intermediação das unidades por meio de anúncio em plataformas digitais, tais como Airbnb e similares.

terça-feira, 29 de junho de 2021 

Nesse panorama, tem se tentado interpretar a natureza desse tipo de negócio a luz da legislação em vigor.  Necessário, assim, partir de algumas premissas para melhor compreensão do caso.

 A respeito do tema em análise: É locação? É hospedagem? É locação por temporada? Pode a convenção  vedar sem afrontar o direito de propriedade? Convenção omissa?  O serviço oferecido tem destinação comercial ou residencial? 

Respostas que daremos sem a pretensão de esgotar o assunto, sendo assim, o presente trabalho não é um modelo, perfeito, acabado e livre de críticas. 

Partimos do Recurso Especial número 1.819.075 / RS - Superior Tribunal de Justiça - STJ para melhor compreensão do que virá citado neste trabalho. 

Foi amplamente divulgado pela mídia que o STJ teria proibido locações em condomínios por aplicativos, especificamente pelo Airbnb. 

Cabe o alerta,  não é verdade. 

A corte superior julgou questão concreta, analisando elementos específicos da situação contida no processo. A proibição ou permissão de locação por meio de plataformas digitais não está resolvida pelo judiciário, tão pouco há consenso na doutrina e entre os construtores do direito especializados. 

Assim, o referido julgado de 27/5/21 serve como orientação/precedente atual sobre a questão. O assunto não está fechado, cabendo ainda nova análise pelas cortes superiores, quando provocadas, e até mesmo atuação legislativa do Congresso Nacional. 

Locação tem previsão na lei 8.245/91 em que dispõe sobre esse tipo de negócio em imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Trata-se de contrato firmado entre locador e locatário para uso e gozo, por tempo determinado ou não, mediante certa retribuição. 

A citada trata, dentre outros, do contrato de locação residencial, sendo aquele em que se destina à moradia do locatário, ou seja, a locação tem por objeto a moradia. Se o imóvel for locado com fins comerciais, a locação deixará de ser residencial. 

A hospedagem está prevista na lei 11.771/08, em que se estabelecem normas sobre a Política Nacional de Turismo, contempla a modalidade de hospedagem para turismo com a seguinte previsão, no que interessa: 

Art. 23. Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária.  

[...]

3º Não descaracteriza a prestação de serviços de hospedagem a divisão do empreendimento em unidades hoteleiras, assim entendida a atribuição de natureza jurídica autônoma às unidades habitacionais que o compõem, sob titularidade de diversas pessoas, desde que sua destinação funcional seja apenas e exclusivamente a de meio de hospedagem. 

4º Entende-se por diária o preço de hospedagem correspondente à utilização da unidade habitacional e dos serviços incluídos, no período de 24 (vinte e quatro) horas, compreendido nos horários fixados para entrada e saída de hóspedes. 

Como se observa, na hospedagem há um dever de prestação de múltiplos serviços agregados a essa espécie de locação, tais como, portaria, segurança, limpeza, arrumação entre outros.  Questão, inclusive, já observada pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme se extrai de acórdão proferido pela Ministra Nancy Andrighi: 

"O contrato de hospedagem encerra múltiplas  prestações devidas pelo fornecedor hospedeiro ao consumidor hóspede, sendo o acesso às unidades de repouso individual, apesar de principal, apenas uma parcela do complexo de serviços envolvido em referido acordo de vontades". (REsp 1.734.750/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/04/2019, DJe 12/04/2019). 

A Locação por temporada, prevista no art. 48 da lei 8.245/91, é considerada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. 

A locação em plataformas digitais, por sua vez,  em regra, é o meio em que proprietários ou possuidores de imóveis disponibilizam suas unidades, seja completa, seja cômodos, a uma pessoa ou pessoas diferentes sem vínculo entre si, por curta temporada. 

Envolve pelo menos três relações jurídicas distintas: Uma entre o chamado anfitrião e a plataforma digital. Outra entre o chamado hóspede e a plataforma digital. E uma terceira entre o anfitrião e o hóspede. 

Calha destacar trecho do voto do Ministro Raul Araújo em recente julgado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça conceituando a modalidade de locação, ora tratada: 

Trata-se de modalidade singela e inovadora de hospedagem de pessoas, sem vínculo entre si, em ambientes físicos de estrutura típica residencial familiar, exercida sem inerente profissionalismo por aquele que atua na produção desse serviço para os interessados, sendo a atividade comumente anunciada por meio de plataformas digitais variadas, tais como Airbnb, Alugue Temporada (Home Away), Vrbo, Booking e outros. As ofertas são feitas por proprietários ou possuidores de imóveis de padrão residencial, dotados de espaços ociosos, aptos ou adaptados para acomodar, com certa privacidade e limitado conforto, o interessado, atendendo, geralmente, à demanda de pessoas menos exigentes, como jovens estudantes ou viajantes, estes por motivação turística ou laboral, atraídos pelos baixos preços cobrados. (REsp 1.819.075 / RS) 

A respeito, o jurista Sílvio Venosa, em artigo recente, manifestou-se no seguinte sentido: 

Na ampla problemática dos condomínios e empreendimentos assemelhados como loteamentos fechados, avulta mais recentemente a questão da hospedagem curta proporcionada pelo sistema denominado Airbnb. 

Esse sistema consiste em uma plataforma on-line de hospedagem pela qual os interessados podem se hospedar em quarto ou imóvel inteiro (casa ou apartamento) por curta temporada. Utiliza um imóvel normal, e não uma pousada ou local específico para hospedagens. O sistema possui uma classificação do hóspede por estrelas. Os pagamentos são realizados por plataforma de cartão de crédito.  

Na conjunção do até aqui destacado, é possível dizer que não há legislação em vigor aplicável a modalidade de locação por intermédio de plataformas digitais. Essa modalidade de locação, por ter características singulares, não se enquadra ou se regula por nenhuma das normas mencionadas, quais sejam: hospedagem, lei 11.771/08; locação residencial ou locação por temporada previstas na lei 8.245/91. 

Resta, então, estabelecido o conflito, isto é, pode a convenção condominial proibir que proprietário ofereça locação por meio de plataformas digitais sem afrontar ao direito de propriedade? 

No que concerne à hipótese de restrição ao direito de propriedade, calha dizer que o art. 1.228 da lei 10.406/02 garante ao proprietário a faculdade de  usar, gozar e dispor da coisa, entretanto, o direito deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais. 

Nas relações condominiais diárias é comum ouvir de proprietários expressão do tipo "sou dono, faço o que quiser em minha casa". 

Não é bem assim. Para ilustrar, citamos o jurista Carvalho Santos: 

"Ninguém pode usar de sua propriedade de um modo nocivo, estatui o Código, e com isso não fere nem arranha o direito do proprietário". 

Isso significa dizer que o direito a propriedade não é absoluto, não se pode fazer o que bem entender com o imóvel pelo simples fato de ser dono. 

Tratando-se de condomínio é de conhecimento geral a existência de normas que regulam aquela comunidade, sendo a convenção e o regimento interno, os quais devem ser obedecidos pelos residentes. 

Ao decidir pela moradia em um condomínio, automaticamente há adesão às suas normas, que devem ser submetidas a todos, de modo a preservar a paz social na localidade. É o que se extrai da doutrina especializada: 

O condômino que for residir em prédio de apartamento ou for utilizar-se de um conjunto de comercial sabe, perfeitamente, que terá de obedecer à convenção de condomínio e ao regulamento interno do edifício. 

Esses dois instrumentos determinam todas as regras para o bom funcionamento do prédio, contendo normas e proibições que possibilitem uma convivência harmônica entre os condôminos. É salutar que sejam respeitados os artigos da convenção, de forma preventiva, pois se, cada vez que houver uma transgressão aos preceitos ali estabelecidos, o condômino tiver de recorrer ao Judiciário, o convívio torna-se insuportável. (MALUF, Carlos Alberto Dabus. Limitações ao Direito de Propriedade. 2 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005, p. 179 e 180) 

Ademais, os condôminos devem dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (art. 1.336, iv, lei 10.406/02). 

A destinação residencial prevista na convenção deve nortear a conduta dos condôminos. 

Extrai-se, por oportuno, trecho do voto do Ministro Raul Araújo a respeito no REsp 1.819.075 / RS: 

[...] Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso das unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV).   

Não obstante isso, ressalva-se a possibilidade de que os próprios condôminos de um condomínio edilício residencial deliberem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando seu uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, incorporem essa modificação à Convenção do Condomínio. [...] 

A locação por meio de aplicativos, ante a ausência de vinculação entre os inquilinos, alta rotatividade de pessoas pode caracterizar, atividade comercial proibida pela convenção condominial. 

Partindo para o arremate, afigura-se não só prudente, mas também necessário e correto que seja mencionado que a questão não está pacificada na doutrina e jurisprudência. Deste modo, o presente trabalho serve apenas para o cenário atual, cujas disposições aqui narradas podem sofrer alterações, inclusive legislativa. 

As inovações tecnológicas avançam e tem dominado alguns mercados, a exemplo da Uber. A respeito de tais inovações, vale citar trecho de voto do ministro Luiz Barroso do Supremo Tribunal Federal em que considera inócuo tentar proibir a inovação: 

[...] Presidente, penso que nós temos de aceitar como uma inexorabilidade do progresso social o fato de que há novas tecnologias disputando mercado com as formas de tradicionais de oferecimento de determinados serviços. Acho que é inócuo tentar proibir a inovação ou preservar o status quo, assim como, com a destruição das máquinas de tear, no início do século XIX, por trabalhadores ingleses ou, pouco depois, na França, quando se começaram a vender roupas prêt-à-porter, em que os alfaiates também invadiram as grandes lojas, não foi possível frear a revolução industrial.  [...]  

[...]Penso que nós estamos vivendo também, no Brasil, um processo importante de redução de uma das grandes discussões nacionais, que é o oficialismo - essa crença de que tudo que é relevante depende do Estado, das suas bênçãos e/ou do seu financiamento. [...] 

[...] A minha crença profunda hoje, analisando o Brasil, é de que nós precisamos é de mais sociedade civil, mais livre iniciativa, mais movimento social, e menos Estado; [...] 

(RE 1054110, Relator(a): Min. ROBERTO BARROSO, Tribunal Pleno, julgado em 09/05/2019, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-194 DIVULG05-09-2019 PUBLIC 06-09-2019) 

Cabe ainda pontuar que o caso ora em exame, guarda ainda particularidade de tratar-se dos problemas que podem ser recorrentes com locação por meio de plataforma digital, dentre eles, alta rotatividade, insegurança, uso indevido de espaços comuns, perturbação do sossego entre outros. 

Neste ponto, houve, inclusive, preocupação do Ministro Raul Araújo e da Ministra Maria Isabel Gallotti em seus respectivos votos no REsp 1.819.075 / RS, o qual destacamos: 

[...] Apenas para ilustrar e facilitar a compreensão, exemplifica-se: o ingresso equivocado de pessoas, devido a compreensível engano do porteiro pela dificuldade de controle de movimentação de entrada e saída, disponibiliza para aproveitadores oportunidade para arrombamento fácil de apartamentos fechados em razão de viagem de condômino ou para outras formas de roubo, até mais violentas. Sem falar em outros crimes. [...] Ministro Raul Araújo. 

[...] Assim como o Ministro Raul Araújo, penso que, em se  tratando de casas, o proprietário terá liberdade bem mais ampla para destinar o imóvel com propósitos apenas residenciais ou comerciais, terá flexibilidade em relação à entrada e saída dos moradores e ao emprego do imóvel, do que acontece em condomínio, no qual os condôminos são vinculados aos termos da convenção e há questões como a segurança e também as atividades dos servidores do condomínio, que podem ser impactados com o modelo de negócios do Airbnb. [...] Ministra Maria Isabel Gallotti. 

Feitas as ressalvas, fortes nas premissas suscitadas, deve-se assentir, então, que a locação por meio de plataformas digitais não se enquadra em nenhum dos tipos legais previstos (locação, temporada ou hospedagem), mas, sim, conforme entendimento recente do STJ, uma modalidade atípica, ainda sem regulamentação. 

A convenção ao determinar destinação estritamente residencial das unidades, não abre espaço para locações de natureza comercial, a qual pode estar figurada às oferecidas por meio de plataformas digital, já que não se enquadram em atividades residenciais. Assim, fica vedado  utilizar, alugar, ceder ou explorar no todo ou em parte, os apartamentos para fins que não sejam estritamente residencial.

Pelo contexto dos serviços oferecidos pelas plataformas, pode-se tranquilamente concluir que não se tratam de atividades com destinação residencial, aproximam-se muito mais de comerciais. 

Não há afronta, em tese, ao direito de propriedade, que não é absoluto, conforme entendimento pacificado na doutrina e jurisprudência. Ademais, no confronto entre interesses individuais e o dos condôminos, deve prevalecer o interesse da coletividade. 

Nesta ordem de ideias, de modo a trazer um regramento mínimo e específico ao caso concreto, sendo omissa a convenção, cabe aos condôminos decidirem, por meio de assembleia especialmente convocada para alteração da convenção, de modo a permitir ou vedar expressamente a locação por meio de plataformas digitais. Deste modo, estaria, em tese, preservada a autonomia privada dos condôminos.  Em todo caso, fica resguardado a judicialização pelo interessado em busca de direito que acredita ter. 

Nesse momento, três advertências se interpõem sobre o quórum (art. 1.351 - Lei 10.406/2002): um de alteração da convenção, que exige aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos e outra da destinação do condomínio, que exige unanimidade dos condôminos. Por fim, entendemos que apenas pela unanimidade dos condôminos seria possível estabelecer regras sobre a utilização de plataformas digitais em condomínios já instituídos com destinação residencial, pois, a hipótese seria de alteração da destinação do local, não apenas da permissão do uso de plataformas digitais para locação.  Ressalvado entendimento contrário, inclusive no precedente recente do STJ (REsp 1.819.075 / RS), que pugnou pela aprovação de 2/3 (dois terços). 

Demais disso, cobra realçar que a omissão da convenção sobre o tema não autoriza a locação por plataformas digitais, devendo ser observada a destinação do condomínio descrita na convenção. Se residencial, não há possibilidade. 

Reiteramos que o tema não está pacificado. Certamente voltará a ser debatido pelas instâncias superiores do judiciário ou até pelo legislativo, entretanto, por ora, esse é o nosso entendimento, salvo melhor juízo.

Atualizado em: 29/6/2021 11:23

Wanderson de Oliveira

Advogado na Advocacia W. de Oliveira .

Fonte: Portal Jurídico Migalhas

https://www.migalhas.com.br/depeso/347786/locacao-por-intermedicao-de-plataformas-digitais 

#aibnb #condomínio #sindico #direitocondominial #locaçãoporaplicativos #sindicogoiania #sindicocaldasnovas