Dano Moral nos Condomínios – Grupos de WhatsApp

Morador é condenado em R$ 6.000,00 por ofensas

A vida em condomínio exige respeito as regras impostas pela lei, convenção e regimento interno do condomínio. E acima de tudo, bom senso.

A tecnologia é grande aliada dos moradores e do síndico, por exemplo, com a troca de informações sobre segurança, a utilização de aplicativos para reserva das áreas comuns dentre outras.

É comum a criação de grupos de WhatsApp para deliberação de assuntos de interesse dos moradores, contudo, não menos comum, são utilizados para a prática de ofensas.

Foi o que aconteceu na cidade de Salvador – BA.  Dois moradores iniciaram uma discussão em grupo de WhatsApp com mais de 200 pessoas a respeito de um pinheiro localizado na casa de um, cujos galhos caiam na residência do outro.

Em meio as discussões um dos moradores acusou a outro de tráfico de influência na prefeitura da cidade de modo a impedir a poda da árvore.

Ofendida, a moradora procurou uma delegacia de polícia e registrou boletim de ocorrência por falsa imputação de crime (calúnia), cuja ação penal foi julgada em desfavor da acusada.

A ofendida também ajuizou ação de danos morais e obteve sentença favorável que condenou a outra parte no valor de R$ 6.000,00.

Consta do acórdão

“Aduzem os autores que recorrem ao Poder Judiciário buscando a condenação a título de indenização por danos morais, em razão de por ofensa à honra dos acionantes, praticada pela recorrida, em razão de mensagens enviadas para um grupo do aplicativo WhatsApp, que reúne 200 (duzentos) moradores do Condomínio Pedras do Rio, onde residem. Alegam que no dia 12 de maio de 2017, após o 3º Recorrente queixar-se no grupo acerca da realização de cerimônias religiosas realizadas em residência próxima, a parte recorrida resolveu manifestar-se a respeito e passou a proferir comentários ultrajantes contra o 3º Recorrente e seus pais (1º e 2º Recorrentes). Afirmam que, em meio aos insultos contra o 3º Recorrente, a Recorrida chegou a imputar fato falso tido como crime, o que ensejou o ajuizamento de ação penal privada por calúnia nº 0003985-07.2017.8.05.0150”.

[...]

“Entretanto, conforme se verifica no acórdão anexado ao evento nº 16, a Egrégia Quinta Turma Recursal deste Estado, deu provimento ao apelo interposto pelos acionantes, e CONDENOU CRIMINALMENTE a ré, por haver violado o disposto no art. 138, combinado com os art. 141, incisos III, ambos do Código Penal, por imputar falsamente, fato definido como crime de tráfico de influência, art. 332 do Código Penal, a um dos autores”.

“A propósito, o legislador estabeleceu o sistema de independência relativa entre os juízos penal e cível, determinando sempre que os fatos discutidos pelo juízo penal tenham relevância para o julgador civil, de modo que a declaração do juízo penal sobre sua ocorrência ou inocorrência, seja tomada como premissa imutável e inafastável para o julgador cível”.

“Com efeito, dispõe o art. Art. 935 do Código Civil: A responsabilidade civil é independente da criminal, não se podendo questionar mais sobre a existência do fato, ou sobre quem seja o seu autor, quando estas questões se acharem decididas no juízo criminal.”

“Ademais, o art. 91, I, do Código Penal, que estabelece os efeitos da condenação criminal, torna certa a obrigação de indenizar o dano causado pelo crime, sendo certo que a sentença penal condenatória produz efeitos extrapenais”.

“Assentado esse princípio, tem-se que a sentença penal condenatória, por si só, é suficiente para justificar o pleito indenizatório, tanto mais porque, no caso em apreço, o delito praticado, sem qualquer incerteza, abalou objetivamente a honra e a reputação dos recorrentes”.

“A jurisprudência mais atual tem reconhecido que todo dano moral causado por conduta ilícita é indenizável como direito subjetivo da própria pessoa ofendida”.

[...]

“Com base nessas premissas, considerando-se a circunstância de que a indenização deve ter, sim, caráter punitivo, penalizando a conduta imprópria, desleixada e negligente, como a adotada pela Ré, desestimulando a prática de novos atos ilícitos, é de se entender, que o valor da condenação, deve ser arbitrado em R$ 6.000,00 (seis mil reais)”.

[...]

                                    PROCESSO Nº 0005219-24.2017.8.05.0150

íntegra do acórdão.

É fundamental que o síndico, se for ele o administrador do grupo, crie regras para utilização e boa convivência do grupo, divulgando-as constantemente e/ou sempre que for adicionando um novo integrante.  Deve deixar claro que assuntos alheios ao condomínio, tais como propaganda política, não serão permitidos, ofensas, crimes contra a honra etc.  Importante lembrar que o administrador de grupo de WhatsApp pode responder por dano moral caso permita a prática de ilícitos ou ofensas nos grupos, já há decisões judiciais nesse sentido.

Por fim, calhar dizer que o grupo de WhatsApp não deve substituir o meio determinado no condomínio para registro de ocorrências, seja por livro, e-mail ou sistemas/aplicativos.  Assim, é importante que o morador se atente a forma determinada no condomínio para que registre sua reclamação, não bastando só lançá-la em grupo de aplicativos de mensagens.

Wanderson de Oliveira

Advogado atuante em Direito Condominial

Presidente da ABRASSP - Associação Brasileira dos Síndicos e Síndicos Profissionais – Seccional Goiás

Goiânia – Goiás

drwandersondeoliveira.blogspot.com/

woadv.go@gmail.com

Advocacia W. de Olliveira

Escritório com atuação no contencioso e/ou preventivo nas áreas:

Assessoria condominial (cobrança taxa de condomínio, assembleias, convenções etc.).

Assessoria jurídica na compra, venda e aluguel de imóveis

Cíveis e/ou Juizados. Especiais Cíveis

Consumidor

Contratos - elaboração e/ou revisão

Contratos de financiamentos de imóveis, empréstimos etc. - Análise.

Cortes/Câmeras Arbitrais (Arbitragem)

Desapropriação

Divórcios

Indenizações de dano moral/material

Inventários e/ou partilhas

Recuperação de crédito (cheques, taxas de condomínio etc.)

Testamentos

Trabalhista

Tributário

 

Síndico é condenado a indenizar ex-síndica por acusá-la de estelionato e falsificação de documento

A conduta do réu foi considerada distante da razoabilidade, inclusive pelas acusações sem provas, com dano moral bem configurado e farta prova da atribuição de conduta criminosa.

 

A 37ª Câmara Extraordinária de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve sentença que condenou síndico à retratação pública perante os condôminos, além do pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20 mil a ex-síndica. A conduta do réu foi considerada distante da razoabilidade, inclusive pelas acusações sem provas, com dano moral bem configurado e farta prova da atribuição de conduta criminosa.

Consta dos autos que, durante assembleia geral do condomínio, o síndico acusou sua antecessora da prática de crime de estelionato e falsificação de procuração. A autora alegou ter sofrido situação humilhante decorrente da falsa imputação dos crimes, razão pela qual ajuizou ação pleiteando a reparação.

De acordo com a relatora, desembargadora Daise Fajardo Nogueira Jacot, a conduta do réu ofendeu direito da personalidade da autora, gerando dever de indenizar. “É mesmo possível vislumbrar o sofrimento, a angústia, a agonia e a sensação de desamparo sofridos pela autora, que foi submetida a humilhação efetiva perante os vizinhos em decorrência da imputação de prática de crime pelo requerido, ora apelante, sofrendo desfalque imaterial que passou da esfera do mero aborrecimento, transtorno ou percalço do cotidiano, com concretização de abalo psicológico apto a ensejar o dever de indenizar.”

Como retratação, além da multa, o réu terá que comunicar a todos os condôminos o teor da sentença no prazo de 15 dias do trânsito em julgado. O julgamento, unânime, teve a participação dos desembargadores Flavio Abramovici e Azuma Nishi.

Apelação nº 1015249-77.2014.8.26.0003

 

Fonte: https://www.jornaljurid.com.br/noticias/sindico-e-condenado-a-indenizar-ex-sindica-por-acusa-la-de-estelionato-e-falsificacao-de-documento

Marido que abandona lar não tem direito a partilha dos bens

Um parceiro que abandona por muito tempo o cônjuge, o lar e os filhos não tem direito à partilha de bens do casal. O imóvel que pertenceu ao casal passa a ser de quem o ocupava, por usucapião. Assim decidiu a 4ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, ao confirmar sentença de comarca do sul do estado.

 

No caso julgado, um homem que teve decretado o divórcio no ano de 2000 pediu a divisão do imóvel no qual morava sua ex-mulher. Ele ajuizou a ação de sobrepartilha em 2008, já que foi revel (condição do réu que, citado, não comparece para o oferecimento da defesa) na ação de divórcio, ajuizada pela ex-mulher, de forma que não houve a partilha de bens naquela ocasião. O homem abandonou a mulher há 46 anos.

O argumento de defesa da mulher foi que o imóvel não poderia ser dividido com o ex-marido porque, embora registrado entre eles, há muito ela tinha a posse exclusiva sobre o bem, tendo-o adquirido pela via do usucapião. O relator, desembargador Eládio Torret Rocha, apontou não haver dúvidas de que o homem abandonou o lar, deixando os bens, a esposa e os sete filhos do casal à sua própria sorte.

Jurisprudência

O relator apontou, ainda, que em casos de prolongado abandono do lar por um dos cônjuges a doutrina e a jurisprudência  consolidaram o entendimento de que é possível, para aquele que ficou na posse sobre o imóvel residencial, adquirir-lhe a propriedade plena pela via da usucapião, encerrando-se, excepcionalmente, a aplicação da norma que prevê a não fluência dos prazos prescricionais nas relações entre cônjuges.

"Oportunizar, portanto, a partilha do imóvel, metade por metade, pretendida pelo varão depois de 46 anos de posse exclusiva exercida sobre o bem pela esposa abandonada — tão-só a partir do simples fato de que a titularidade do terreno ainda se encontra registrada em nome de ambos —, afora o sentimento de imoralidade e injustiça que a pretensão exordial encerra em si própria, seria negar por completo os fundamentos sobre os quais se construíram e evoluíram as instituições do Direito de Família e do Direito das Coisas enquanto ciências jurídicas", afirmou Rocha. A decisão foi unânime.

Tal raciocínio interpretativo, aliás, continuou o relator, foi determinante para a promulgação da Lei 12.424/2011, por definir que o cônjuge abandonado, após dois anos de posse com fins de moradia, adquire a propriedade exclusiva do imóvel, em detrimento do direito de propriedade do parceiro que o abandonou. Mas essa lei não foi aplicada por o caso em discussão ser anterior a ela. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-SC.

Fonte: https://www.conjur.com.br/2014-jun-23/marido-abandona-lar-nao-direito-partilha-bens

Revista Consultor Jurídico, 23 de junho de 2014, 20h46

Despesas do condomínio, quem paga? Comprador ou Vendedor?

Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 - TEMA 886).

 Julgados: REsp 1704498/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/04/2018, DJe 24/04/2018; AgRg no AREsp 693206/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2018, DJe 22/03/2018; AgRg no REsp 1372762/PR, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 27/02/2018; AgInt no AREsp 887226/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe 30/10/2017; AgInt no REsp 1219742/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/08/2017, DJe 22/08/2017; REsp 1345331/RS (recurso repetitivo), Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015. (VIDE INFORMATIVO DE JURISPRUDÊNCIA N. 624) (VIDE JURISPRUDÊNCIA EM TESE N. 68 e N. 80) (VIDE RECURSO REPETITIVO - TEMA 886)

Compra e Venda de Imóveis

Jurisprudências em tese - STJ - Edição 107

As teses aqui resumidas foram elaboradas pela Secretaria de Jurisprudência, mediante exaustiva pesquisa na base de  jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não consistindo em repositórios oficiais da jurisprudência deste Tribunal. Os entendimentos foram extraídos de julgados publicados até 18/06/2018.

DOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DE COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS- I

1) Na hipótese de descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda ou de compra e venda, é possível cumular a cláusula penal decorrente da mora com a indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel, pois aquela tem natureza moratória, enquanto esta tem natureza compensatória.

Julgados: AgInt no REsp 1610303/SE, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2018, DJe 16/02/2018; AgInt nos EDcl no REsp 1655903/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/09/2017, DJe 11/10/2017; AgInt no REsp 1617556/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 10/10/2017; AgInt no REsp 1632716/AM, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/06/2017, DJe 30/06/2017; AgRg no AREsp 847358/MG, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/05/2017, DJe 01/06/2017; AgInt no AREsp 969357/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 25/04/2017, DJe 03/05/2017. (VIDE INFORMATIVO DE JURISPRUDÊNCIA N. 602 - AFETAÇÃO DO TEMA 970) (VIDE SUSPENSÃO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - TEMA 1)

2) A inexecução do contrato de promessa de compra e venda ou de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta, além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes.
 

Julgados: AgInt no AREsp 1162773/AM, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018; AgInt no AREsp 1254010/AM, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/05/2018, DJe 25/05/2018; EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018; AgInt no AREsp 1183767/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 14/05/2018; AgInt no AREsp 1168356/AM, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 17/04/2018; AgInt no REsp 1507737/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2018, DJe 27/03/2018. (VIDE INFORMATIVO DE JURISPRUDÊNCIA N. 513)

3) É possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor, na hipótese de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel no prazo pactuado.

Julgados: AgInt no AREsp 1183767/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 14/05/2018; AgInt no REsp 1507737/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2018, DJe 27/03/2018; AgInt no AREsp 717420/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 15/03/2018, DJe 23/03/2018; AgInt no REsp 1656221/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 19/09/2017; AgInt no AREsp 835184/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/05/2017, DJe 25/05/2017; REsp 1665550/BA, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/05/2017, DJe 16/05/2017. (VIDE INFORMATIVO DE JURISPRUDÊNCIA N. 602 - AFETAÇÃO DO TEMA 971) (VIDE SUSPENSÃO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - TEMA1)
 

4) Há presunção de prejuízo do promitente comprador a viabilizar a condenação por lucros cessantes pelo descumprimento do prazo para entrega de imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda ou de compra e venda.

Julgados: AgInt no AREsp 1162773/AM, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018; AgInt no AREsp 1254010/AM, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/05/2018, DJe 25/05/2018; EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018; AgInt no AREsp 1121461/AM, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 02/05/2018; AgInt no AREsp 1168356/AM, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 17/04/2018; AgInt no AREsp 1189236/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 20/03/2018, DJe 27/03/2018.

5) Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária do valor correspondente às parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.

Julgados: AgInt no REsp 1377034/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/09/2016, DJe 27/09/2016; AgRg no REsp 1222042/RJ, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 06/10/2015, DJe 19/10/2015; AgRg no AREsp 478627/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2014, DJe 15/08/2014; EREsp 876527/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/12/2008, DJe 18/03/2009; EDcl no REsp 345725/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/05/2004, DJ 17/05/2004, p. 213. (VIDE INFORMATIVO DE JURISPRUDÊNCIA N. 522)

6) Não é abusiva a cláusula de cobrança de juros compensatórios incidente em período anterior à entrega das chaves no contrato de promessa de compra e venda ou de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária.

Julgados: AgInt no AREsp 932549/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 17/04/2018, DJe 26/04/2018; AgInt no AREsp 715769/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 28/03/2017, DJe 18/04/2017; AgInt no REsp 1613390/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/03/2017, DJe 03/04/2017; AgInt no AREsp 144732/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/09/2016, DJe 21/09/2016; AgRg no REsp 1266210/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/11/2015, DJe 20/11/2015; AgRg no AREsp 369649/PE, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 14/10/2015. (VIDE INFORMATIVO DE JURISPRUDÊNCIA N. 499) (VIDE JURISPRUDÊNCIA EM TESES N. 39)
 

7) Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida.

Julgados: AgInt no REsp 1216477/RS, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), Rel.
p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 07/06/2018; AgInt no AREsp 1198893/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 20/03/2018, DJe 26/03/2018; AREsp 1035439/RS (decisão monocrática), Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, julgado em 22/05/2017, DJe 09/06/2017. 8) O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. (Súmula n. 239/STJ) Julgados: REsp 1364272/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 12/06/2018; REsp 1698807/RJ, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 21/11/2017, DJe 19/12/2017; REsp 1336059/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/08/2016, DJe 05/09/2016; REsp 1221369/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/08/2013, DJe 30/08/2013; REsp 866191/SC, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 22/02/2011, DJe 28/02/2011. (VIDE SÚMULAS ANOTADAS N. 239) (VIDE JURISPRUDÊNCIA EM TESES N. 80)

9) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 - TEMA 886).

 Julgados: REsp 1704498/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/04/2018, DJe 24/04/2018; AgRg no AREsp 693206/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2018, DJe 22/03/2018; AgRg no REsp 1372762/PR, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 27/02/2018; AgInt no AREsp 887226/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe 30/10/2017; AgInt no REsp 1219742/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/08/2017, DJe 22/08/2017; REsp 1345331/RS (recurso repetitivo), Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015. (VIDE INFORMATIVO DE JURISPRUDÊNCIA N. 624) (VIDE JURISPRUDÊNCIA EM TESE N. 68 e N. 80) (VIDE RECURSO REPETITIVO - TEMA 886)

10) O promitente comprador do imóvel e o proprietário/promitente vendedor são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 - TEMA 122)

Julgados: AgInt no REsp 1655107/SP, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, julgado em 19/06/2018, DJe 22/06/2018, REsp 1717067/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 05/04/2018, DJe 25/05/2018; AgInt no REsp 1690256/SP, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 13/12/2017; AgInt no REsp 1672710/ SP, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, SEGUNDA TURMA, julgado em 07/11/2017, DJe 14/11/2017; AgInt no REsp 1489075/SP, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 21/09/2017, DJe 29/09/2017; AgInt no REsp 1619112/SP, Rel. Ministra REGINA HELENA COSTA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 18/05/2017, DJe 24/05/2017, REsp 1111202/SP (recurso repetitivo), Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 10/06/2009, DJe 18/06/2009. (VIDE INFORMATIVO DE JURISPRUDÊNCIA N. 398) (VIDE JURISPRUDÊNCIA EM TESES N. 55) (VIDE RECURSO REPETITIVO - TEMA 122)

Locação de imóvel pelo Airbnb - Condomínios

Opinião

Condomínio não pode proibir locação de imóvel pelo Airbnb

17 de julho de 2018, 6h17

Por Marcelo Frullani Lopes

Jamais faltaram motivos para haver litígios em condomínios, mas o surgimento de plataformas virtuais de compartilhamento de imóveis, como o Airbnb, acrescentou um pouco mais de lenha a essa fogueira. As questões jurídicas, políticas e sociais que surgem nesse cenário são inúmeras, mas neste artigo a análise ficará restrita a uma específica: se é lícito ou não, tendo em vista a atual legislação brasileira, que condomínios residenciais proíbam o compartilhamento de imóveis por meio dessa plataforma, ou de semelhantes.

Até aqui, usou-se a palavra “compartilhamento” porque a discussão sobre a natureza da relação jurídica estabelecida entre o indivíduo que disponibiliza seu imóvel na plataforma e aquele que concretiza a contratação é crucial: seria uma locação ou uma hospedagem? Essa é a principal discussão que permeia os diversos processos que se espalham pelo Brasil, pois há consequências jurídicas diferentes para uma ou para outra situação.

Aqueles que sustentam a ilegalidade do compartilhamento de imóveis por essas plataformas defendem que se trata de hospedagem, não de locação. Sendo assim, a atividade do condômino teria viés comercial, sendo submetida à Lei 11.771/2008, que regula a Política Nacional de Turismo. Segundo o artigo 21 da lei, considera-se prestador de serviço turístico a sociedade empresária, sociedade simples, empresário individual ou serviço social autônomo que preste serviço turístico remunerado e que exerça atividades econômicas relacionadas à cadeia produtiva do turismo. Dentre as atividades arroladas nesse artigo, a que mais interessa aqui é a dos “meios de hospedagem”.

A definição de meios de hospedagem encontra-se no artigo 23 da mesma lei. Trata-se de empreendimentos ou estabelecimentos “destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária”. Segundo os integrantes da corrente que sustenta a ilegalidade do compartilhamento de imóveis em prédios residenciais por meio do

Airbnb, essa seria uma atividade econômica que se enquadra na definição de meios de hospedagem, e não uma simples locação.

Essa atividade econômica denominada “meios de hospedagem” abrange não apenas hotéis tradicionais, mas também empreendimentos que utilizam condomínios residenciais para “prestação de serviços de hospedagem em unidades mobiliadas e equipadas, bem como outros serviços oferecidos a hóspedes” (artigo 23, parágrafo 1º da Lei 11.771/08). De acordo com o artigo 24, todos os meios de hospedagem devem possuir licença de funcionamento (inciso I); no caso de “condomínio hoteleiro, flat, flat-hotel, hotel-residence, loft, apart-hotel, apart-service condominial, condohotel e similares”, exige-se ainda licença edilícia de construção ou certificado de conclusão de construção, além de vários outros documentos, como uma convenção de condomínio que preveja a prestação de serviços hoteleiros aos usuários, num sistema associativo chamado de “pool de locação” (inciso II).

Os defensores dessa primeira corrente consideram que a disponibilização de unidades de edifícios residenciais por meio de plataformas como Airbnb somente pode ocorrer caso haja licença de funcionamento e previsão de prestação de serviços hoteleiros na convenção do condomínio.
Esse posicionamento não se sustenta. Obviamente, a locação de apartamentos em um edifício residencial não transforma este em um “apart-hotel”, ou em um “hotel-residência”, ou em qualquer uma das outras espécies previstas pelo inciso II do artigo 24, mesmo que todos os apartamentos sejam alugados por meio do Airbnb ou similares. Esses empreendimentos apenas existem quando o condomínio como um todo ofereça serviços como recepção, limpeza e arrumação. O mero compartilhamento de algumas (ou até mesmo de todas) das unidades residenciais não é capaz, por si só, de alterar a destinação do edifício como um todo, caso esses serviços hoteleiros não sejam prestados de forma organizada pelo condomínio.

Assim, está correta a corrente doutrinária que sustenta que a atividade do condômino que disponibiliza seu imóvel por meio de plataformas como Airbnb está amparada pela Lei de Locações (Lei 8.245/91). Mais especificamente, a figura da “locação para temporada” prevista no artigo 48 dessa lei, segundo o qual “considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.

Esta segunda corrente é a que mais se coaduna com a legislação brasileira. A faculdade de alugar o próprio imóvel é elemento indissociável do direito de propriedade. De acordo com o artigo 1.228 do Código Civil, “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem injustamente a possua ou detenha”. O artigo 1.335, inciso I, por sua vez, prevê como direito dos condôminos “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”.

Quanto a preocupações com segurança ou em relação a danos que possam ser causados ao condomínio, deve-se ressaltar que o Código Civil prevê, em seu artigo 1.337, a possibilidade de que o condomínio aplique multas aos condôminos sempre que estes descumprirem deveres previstos na convenção ou regulamento interno. Trata-se de uma ilusão imaginar que os riscos à segurança ou ao patrimônio podem ser evitados com meras proibições às novas tecnologias. A vida em condomínio envolve riscos, até mesmo envolvendo os próprios condôminos, pois não se conhece intimamente cada pessoa que vive no mesmo edifício. Qualquer pessoa, seja ela proprietária ou locatária, pode causar danos a terceiros; a consequência é pura e simplesmente a responsabilização do causador do dano ou do proprietário da unidade, e não a proibição total de plataformas que simplesmente facilitam o contato entre locadores e locatários.

Na verdade, plataformas que intermedeiam contratos de locação pela internet podem ser até mais seguras, pois os provedores são obrigados a guardar os registros de acesso dos usuários pelo período de seis meses, como prevê o Marco Civil da Internet (Lei 12.965/14). Se o pagamento for feito por meio de cartão de crédito, dificulta-se ainda mais a ocultação de pessoas que porventura venham a causar danos a terceiros.

Portanto, os condomínios não podem proibir o compartilhamento de imóveis por meio de plataformas eletrônicas como Airbnb, pois a faculdade de alugar o imóvel é elemento indissociável do direito de propriedade. Naturalmente, essa faculdade pode ser regulada pelas convenções ou regulamentos internos, assim como ocorre com qualquer locação, mas jamais impedida em absoluto por normas condominiais.

Marcelo Frullani Lopes é sócio do Frullani Lopes Advogados, mestrando em Filosofia do Direito pela Universidade de São Paulo (SP), especialista em Direito e Tecnologia da Informação pela Escola Politécnica (USP) e graduado em Direito pela mesma universidade.

Fonte: Revista Consultor Jurídico, 17 de julho de 2018, 6h17

https://www.conjur.com.br/2018-jul-17/marcelo-frullani-condominio-nao-proibir-locacao-airbnb