CONDOMÍNIO: Decreto da cidade de Goiânia número 2.600 de 27.04.2021. Liberação de Espaços Comuns

O decreto 1.601/2021 com alteração do 2.600/2021 de 27.04.2021 e Nota Técnica 06/2021 emitida pela prefeitura de Goiânia,  estabelece em relação aos condomínios

 

 

PERMITIDO  DE DOMINGO A SÁBADO, DE 28 DE ABRIL A 11 DE MAIO DE 2021:

 

Fica autorizado o uso de espaços comuns de condomínios verticais e horizontais mediante agendamento prévio, adotado o critério de 2,25 m² (dois vírgula vinte e cinco metros quadrados) por pessoa para efeito de cálculo da capacidade de cada ambiente. (Parágrafo único, art. 18)

 

ü  Churrasqueiras (por um grupo familiar)

ü  Espaços gourmets (por um grupo familiar),

ü Parques infantins/brinquedoteca em espaços abertos

ü  Piscinas (uso por mais de uma unidade famililar).

ü  Assembleia presencial em espaço aberto

 

ü  Quadras poliesportivas e Academias: (i) lotação máxima de 30% (trinta por cento) da capacidade de acomodação, com agendamento de horário, além de observar os protocolos de biosegurança estabelecidos pelas autoridades públicas; (ii) Funcionarmento das 05:00 h às 22:00 h. (Art. 10-A, §1º B,  I, f e IV, Dec. 1.601 e alterações):

 

Observar a Convenção e Regimento Interno quanto aos horários de funcionamento da academia e normas especiais de combate a Covid-19.

                      

 

PERMITIDA ATIVIDADE DE CONSTRUÇÃO CIVIL: FUNCIONAMENTO EXCLUSIVAMENTE DE SEGUNDA A SEXTA

 

ü Desde que seja fornecido transporte próprio aos empregados; (Art. 10-A, §1º-B, IX, Dec. 1601 e alterações).

 

Obs.:  Consultar a convenção e regimento interno quanto aos horários permitidos para atividades de construção civil.

 

NÃO PERMITIDOS

 

ü Brinquedoteca em espaço fechado

ü Salão de jogos e similares em espaço fechado

 

ü Assembleia Presencial em espaço fechado.

 

 

PENALIDADES:  Em caso de desobediência dos protocolos estabelecidos em notas técnicas, do             decreto e na legislação estadual e municipal, poderão ser aplicadas as sanções cabíveis, em especial:

 

Multa de R$ 4.705,30, estabelecida no inciso V do art. 81 da Lei n° 8.741/2008.   Obs.: Poderá ser aplicada ao condomínio. Este, por sua vez, poderá atribuí-la ao condômino infrator. (Art. 40, I do decreto municipal número 1.601/2021).

 

Detenção de um mês a uma ano, e multa. A pena é aumentada de um terço, se o agente é funcionário da saúde pública ou exerce a profissão de médico, farmacêutico, dentista ou enfermeiro. (Art. 268 do Código Penal Brasileiro). Obs.:  Fato que deverá ser verificado pela autoridade pública competente e não pelo condomínio.

 

Multa de R$ 110,00. É obrigatório o uso de máscaras de proteção facial, cobrindo nariz e boca, quando houver necessidade de sair de casa e, em caso de desobediência, poderão ser aplicadas penalidades de acordo com a legislação, em especial a aplicação da multa prevista no §1° do art. 1° da Lei n° 10.545, de 04 de novembro de 2020.  O valor da multa de que trata o caput deste artigo corresponde a R$ 110,00 (cento e dez reais) vinculada ao Cadastro de Pessoa Física (CPF do infrator).  (Art. 32, do decreto municipal número 1.601/2021).

 

Ressaltamos neste ato a necessidade de utilização de máscaras por moradores, visitantes, prestadores de serviços/empregados das unidades, quando estiverem em trânsito pelas áreas comuns. 

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Prezado Síndico (a),

Tendo em vista a publicação pela prefeitura de Goiânia de Nota Técnica específica para condomínios, elaboramos a circular anexa. Por gentileza, desconsiderar a anterior.

No que tange aos condomínios, há liberação de uso dos espaços comuns, desde que seguido os protocolos indicados pelas autoridades públicas.

Quanto a assembleias presenciais, não recomendamos a realização em espaço fechado.

Contudo, cabe dizer, que há entendimentos no meio jurídico pela realização também em espaço fechado. Entendemos, porém, que a interpretação restritiva traz maior segurança jurídica ao condomínio e ao síndico já que eventos particulares e públicos gerais permanecem proibidos por expressa previsão no caput do artigo 18, I do decreto municipal.

Salvo melhor juízo, esse é nosso entendimento.

At.te.

Advocacia W. de Oliveira

Ayres & Duarte Advogados e Consultores

Sarmento Advogados

CONDOMÍNIO. RATEIO DE DESPESA DO CONDOMÍNIO PELA FRAÇÃO IDEAL FERE A LÓGICA

Interessante como muitos condôminos que defendem ser correto dividir despesas de conservação e manutenção pela fração ideal nos edifícios residenciais compostos de apartamentos tipo e cobertura ou de prédios de salas e com lojas no térreo, utilizam como principal argumento que a “lei prevê” e ignoram que, essa mesma lei, dá aos condôminos, a possibilidade de estabelecerem outro critério. Contudo, essa revisão depende de senso de justiça e honestidade. Isso porque, simples cálculos matemáticos demonstram que cobrar a mais de quem gasta igual aos demais fere a lógica, o que torna o rateio de despesa pela fração ideal, injusto e abusivo. Em qualquer negócio todos concordam que o honesto é pagar exatamente pelo que se consome, e no caso de um edifício, pelo que está à disposição nas áreas comuns Basta verificarmos as perícias judiciais, nas quais os engenheiros e experts analisam esses condomínios e confirmam que os custos do rateio das despesas decorrem do uso e conservação das áreas comuns (porteiros, faxina, escadas, energia elétrica, elevadores, áreas de lazer) que são utilizadas igualmente por todas as unidades, mesmo que de tamanhos diferentes nos edifícios residenciais. Essa realidade está clara na decisão do Recurso Especial nº 541.317 do Superior Tribunal de Justiça, que confirmou ser correto o rateio igualitário numa ação que o condomínio pleiteava que a cobertura pagasse o dobro.   

MATEMÁTICA E A LÓGICA COMPROVAM OS ABUSOS

Como as perícias que se baseiam em fatos concretos, vemos injustiças cometidas contra lojas localizadas no térreo que pagam por despesas que só beneficiam as salas ou os apartamentos que compõem edifício que utiliza de elevadores e porteiros. Ao cobrar de uma loja valor que a mesma não gera ou de uma cobertura 50 a 150% a mais (conforme a fração ideal) por serviços que estão à disposição de todos igualmente, esse valor abusivo configura enriquecimento sem causa que beneficia as unidades menores. A fração ideal utilizada para dividir o rateio nesses casos fere cinco artigos do Código Civil, eem especial, o artigo 884.

 Ninguém de boa-fé pode defender a ideia de que uma pessoa deve pagar a mais por um serviço que não utiliza em maior proporção que seus vizinhos. O critério estabelecido pela 4.591/64, no seu art. 12, se destina a custear o que é gasto na construção de edifícios negociados na planta, que de tanto ser colocado nas convenções copiadas sem qualquer reflexão, que trataram a “taxa” de condomínio como se fosse um imposto, acabou sendo reproduzido no inciso I, do artigo 1.336 do Código Civil. Todavia, ao reproduzir essa redação que gera confusão, foi reiterado que a utilização da fração ideal não é absoluta, estando sujeita às particularidades do caso concreto e aos princípios constitucionais da isonomia, razoabilidade e proporcionalidade, pois estipula: “salvo disposição em contrário”.

 

Um dos princípios que busca sustentar um rateio igualitário, é justamente o que se extrai do artigo 884 do CC, que trata do enriquecimento sem causa. A ele, se soma o artigo 422 do CC, que trata da Boa-fé. A fração ideal só é viável quando as unidades são de tamanhos iguais, como se verifica na maioria dos edifícios e por esse motivo é amplamente utilizada sem causar qualquer problema.  O inciso I, do art. 1.336 do CC não revogou a matemática, o bom senso, a razoabilidade e nem a honestidade. Portanto, não se sobrepõe à boa-fé (art. 422), não autoriza o enriquecimento sem causa (art. 884) e nem permite a lesão (art. 157) em razão do desconhecimento técnico da função da fração ideal nas construções em condomínio.

LEI X JUSTIÇA – Necessidade de refletir para entender

                   Muitas vezes o que está previsto em lei, é injusto. A discriminação racial era legal, prevista em leis, até relativamente pouco tempo em diversos países, felizmente tais leis foram extintas. As mulheres, no mundo todo sofreram muito até terem seus direitos reconhecidos para poder votar, estudar, receber herança ou trabalhar. Há países em que são proibidas de sair sozinhas; podem ser surradas a vara caso exponham um calcanhar que seja. Na Arábia Saudita, somente a partir de 2015 as mulheres passaram a poder votar, tendo obtido o direito de dirigir automóveis apenas após 24/06/18.

                  Nesses países, essas restrições são legais, mas as pessoas sensatas consideram uma barbaridade totalmente injusta e errada. Esses exemplos deveriam ser expostos nas assembleias de condomínio nas quais vários condôminos insistem em cobrar a mais da cobertura ou do apartamento térreo, sem conseguir explicar o porquê, com base na Lei 4.591 de 1964. Seria interessante refletirem que até 1962, as mulheres eram proibidas de exercer profissão fora de casa, pois com base no art. 242, VII, do Código Civil/1916, só podiam trabalhar fora com a expressa autorização do marido.

CONSTRUTORAS EVOLUÍRAM, NÃO ESTIPULAM A FRAÇÃO IDEAL

                   O que vemos desde 1964 são inúmeros condomínios confundindo quota de condomínio com imposto (IPTU e ITBI), pois este que é cobrado com base no valor de venda do imóvel, sendo que o rateio das áreas comuns com limpeza, porteiros e o dia a dia não tem qualquer relação com o valor da cobertura em relação aos demais apartamentos. Devido a isso, a cada dia constata-se as construtoras deixando de utilizar a fração ideal para dividir o rateio nos edifícios com coberturas, apartamentos e lojas no térreo, pois passaram a dominar o assunto ao estabelecer o rateio igualitário, tese essa que defendo há 26 anos nos processos judiciais em que atuamos em favor do que entendemos ser o justo.

                    A lei não proíbe a cobrança com base na fração ideal, mas nos casos citados, esse critério se mostra imoral, e justamente por isso, quem o defende rejeita a realização de perícia, pois a matemática e a lógica provam a injustiça. Não é necessário ser um jurista ou matemático para se ter bom senso. Mas, os vizinhos dos apartamentos tipo, sendo maioria, no afã de manter sua taxa de condomínio menor, para continuar a punir quem adquiriu uma unidade maior, simplesmente colocaram a “culpa na Lei”, como se fosse criada para levar vantagem ou criar cobranças sem lógica. Lamentavelmente muitos não entendem que, o direito pode estar na lei, contra a lei e além da lei.

Belo Horizonte, de 26 de abril de 2021.

 Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia

 

 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal

Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG

kenio@keniopereiraadvogados.com.br (31) 2516-7008

Fonte: http://www.keniopereiraadvogados.com.br/Ver-Mais-2424

Condomínios residenciais podem impedir uso de imóveis para locação pelo Airbnb, decide Quarta Turma

 DECISÃO

20/04/2021 18:00

​​Por maioria de votos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu nesta terça-feira (20) que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb. No entanto, a convenção do condomínio pode autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel.

Para o colegiado, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem – distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas.

Segundo a turma, havendo previsão expressa de destinação residencial das unidades do condomínio, será impossível a sua utilização para a atividade de hospedagem remunerada.

Com a decisão, os ministros mantiveram acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que determinou aos proprietários de duas unidades residenciais em condomínio que se abstivessem de oferecer seus imóveis para locação pelo Airbnb. No entendimento do TJRS, essa prática se caracteriza como atividade comercial e de hospedagem, proibida pela convenção condominial.

Alta rotativida​​de

No voto acompanhado pela maioria do colegiado, o ministro Raul Araújo apresentou uma distinção entre os conceitos de residência (morada habitual e estável), domicílio (residência com a intenção de permanência definitiva) e hospedagem (habitação temporária).

Segundo o magistrado, entre as características da hospedagem estão a alta rotatividade no local e a oferta de serviços – situação presente no caso em julgamento, em que o imóvel era disponibilizado para diferentes pessoas em curto espaço de tempo, com oferta de serviços como lavagem de roupas.

O ministro ressaltou que, como apontado pelo TJRS, o condomínio não se voltou contra a possibilidade de os proprietários fecharem contrato de aluguel de longa duração, mas questionou a exploração de hospedagem remunerada, a qual teria trazido perturbação à rotina do espaço residencial e insegurança aos demais condôminos.

Contrato at​​ípico

No campo normativo, Raul Araújo lembrou que a Lei de Locações considera aluguel para temporada aquele destinado à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias. A legislação, segundo o ministro, não trata da hipótese de oferta de imóveis com alta rotatividade nem da possibilidade de divisão de uma mesma unidade entre pessoas sem vínculo – como ocorreu no caso dos autos.

Por outro lado, o magistrado apontou que as atividades realizadas por meio de plataformas como o Airbnb não possuem o modelo de negócio, nem a estrutura ou o profissionalismo suficientes para serem enquadradas na Lei 11.771/2008 (Política Nacional de Turismo), embora as características desse tipo de locação lembrem um contrato de hospedagem na modalidade atípica.

"Tem-se um contrato atípico de hospedagem, expressando uma nova modalidade, singela e inovadora, de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas", explicou o ministro.

Ativida​​de lícita

Em seu voto, Raul Araújo enfatizou que o contrato atípico de hospedagem realizado por meio de plataformas como o Airbnb não configura atividade ilícita, desde que exercida nos limites da legislação.

O ministro apontou que o Código Civil, ao mesmo tempo em que reconhece ao proprietário o direito de dispor livremente de sua unidade residencial, também lhe impõe o dever de observar a sua destinação e usá-la de maneira não abusiva, com respeito à convenção do condomínio – instrumento com força normativa, segundo o próprio código.

"Assim, o direito do proprietário condômino de usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos artigos 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/1964, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício", concluiu o ministro ao manter o acórdão do TJRS.​

Direito de propriedade 

No início do julgamento, o relator, ministro Luis Felipe Salomão – que ficou vencido –, havia dado seu voto contra a possibilidade de os condomínios proibirem as locações por meio de plataformas digitais. Para o ministro, essa modalidade não estaria inserida no conceito de hospedagem, mas, sim, no de locação residencial por curta temporada.  

Além de entender que essa atividade não poderia ser enquadrada como estritamente comercial, Salomão considerou que, caso fosse permitido que os condomínios vedassem a locação temporária, haveria violação do direito de propriedade.  

Segundo o ministro, o condomínio poderia adotar mecanismos para garantir a segurança – como o  cadastramento de pessoas na portaria –, mas não seria possível impedir a atividade de locação pelos proprietários.

Fonte: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/20042021-Condominios-residenciais-podem-impedir-uso-de-imoveis-para-locacao-pelo-Airbnb--decide-Quarta-Turma.aspx

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1819075