Condomínio é condenado a indenizar morador proibido de utilizar churrasqueira por inadimplência

A 1ª Turma Cível do TJDFT negou, por unanimidade, recurso de um condomínio em Taguatinga que proibiu que um dos moradores utilizasse as áreas comuns do prédio, entre elas a churrasqueira, por estar, segundo o réu, inadimplente com a unidade habitacional.

Consta nos autos que o autor buscou reparação judicial por danos morais sofridos quando tentou fazer uso das áreas de lazer do prédio, onde reside, e foi proibido. Além de ter o acesso à churrasqueira restrito, o morador foi impedido de votar em assembleias e registrar as filhas na portaria, por supostos débitos junto ao referido condomínio.

Segundo o autor, o condomínio teria ajuizado ação de cobrança de taxas condominiais, referente ao período de outubro de 2015 a março de 2016, a qual restou extinta, pois ainda não havia de fato tomado posse do imóvel. O condômino ressaltou que o incidente lhe causou constrangimentos e prejuízos de ordem moral, tendo em vista a exposição de suposta condição de inadimplência de sua parte perante os vizinhos.

No recurso, o condomínio reiterou os argumentos apresentados na ação inicial, ao alegar que a ação de cobrança foi interposta contra o autor em virtude de seu nome constar na matrícula do imóvel, motivo pela qual não houve má-fé na propositura da referida ação. Por outro lado, sustenta que a reserva da churrasqueira é feita eletronicamente e que, havendo débito na unidade imobiliária, o sistema a impede de ser feita.  

Na sentença, a desembargadora relatora lembrou entendimento já firmado pelo Superior Trinunal de Justiça – STJ do qual se extrai que "o direito do condômino ao uso das partes comuns do condomínio, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre da situação de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo, mas também outras partes comuns, que são identificadas em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio". A magistrada observou ainda que a alegação de que o sistema eletrônico impede a reserva em razão do inadimplemento não afasta o ilícito praticado, até mesmo porque, o condomínio tinha acesso ao sistema, sendo capaz de efetuar correções.

“A conduta do apelante de impedir que o condômino utilize área comum de lazer, ainda que esteja inadimplente, revela-se ilícita, porquanto implica na violação ao direito de propriedade e à dignidade da pessoa humana, de modo que não merece qualquer reparo ou censura a r. sentença que condenou-o ao pagamento de indenização pelos danos morais experimentados pelo apelado, ante a exposição de suposta condição de inadimplência perante os demais condôminos”, resumiu a julgadora.

Dessa maneira, o colegiado decidiu manter a sentença e condenar o condomínio a indenizar o morador em R$ 5 mil a títulos de danos morais.

PJe: 0700932-27.2018.8.07.0007

Fonte: https://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/noticias/2019/outubro/condominio-e-condenado-a-indenizar-morador-que-foi-proibido-de-utilizar-churrasqueiras-por-inadimplencia

Ilegalidade da administradora ao oferecer serviços jurídicos

KÊNIO DE SOUZA PEREIRA*

É fundamental o condomínio verificar a idoneidade da administradora de condomínio ao contratar seus serviços, os quais têm como foco questões contábeis, administrativas e operacionais, havendo ilegalidade quando essas prestam na sua sede serviços advocatícios. 

O diretor da administradora de condomínio engana o síndico e os condôminos ao oferecer orientação jurídica, sendo comum utilizá-la como um plus com o objetivo de captar os condomínios, podendo ser enquadrado no crime de estelionato previsto no artigo 171 do Código Penal. 

O fato é que muitos síndicos e condôminos têm sido induzidos a acreditar que estão contratando serviços jurídicos quando na realidade não estão, ainda que esse serviço esteja previsto no contrato da administradora.

O fato é que a Lei Federal nº 8.906/94 proíbe que qualquer empresa que tenha destinação que não seja exclusivamente a advocacia, venha a oferecer serviços jurídicos, conforme artigo 16: “Não são admitidas a registro nem podem funcionar todas as espécies de sociedades de advogados que apresentem forma ou características de sociedade empresária, que adotem denominação de fantasia, que realizem atividades estranhas à advocacia, que incluam como sócio ou titular de sociedade unipessoal de advocacia pessoa não inscrita como advogado ou totalmente proibida de advogar. […] § 3º É proibido o registro, nos cartórios de registro civil de pessoas jurídicas e nas juntas comerciais, de sociedade que inclua, entre outras finalidades, a atividade de advocacia.”

Em várias situações os condôminos necessitam de orientação em questões jurídicas complexas que exigem a atuação de um advogado independente, que não esteja ligado à administradora de condomínio, pois somente assim terá liberdade e autonomia para emitir um parecer jurídico que não seja influenciado pela administradora que poderá colocar em primeiro lugar seus interesses.

O Estatuto da Advocacia e da Ordem dos Advogados do Brasil, Lei Federal nº 8.906/94, no seu artigo 1º, inciso II, prevê que são atividades privativas do advogado a consultoria e a assessoria jurídica, sendo proibido a uma administradora de condomínio se fazer passar por um escritório de advocacia, conforme “§ 3º É vedada a divulgação de advocacia em conjunto com outra atividade.”

Há, ainda, afronta aos artigos 5º, 7º e 39 do Código de Ética e Disciplina da OAB, não podendo um advogado atuar dentro de uma administradora de condomínio, pois este deve agir sem qualquer ligação com outra atividade, sob pena de ser repreendido pela OAB em processo disciplinar.

Entretanto, caso o diretor da empresa administradora (que geralmente é um contador ou administrador), ou mesmo o síndico profissional, venha a emitir parecer jurídico ou elaborar documentos jurídicos, estará exercendo ilegalmente uma profissão, sendo que a referida conduta, conforme o Decreto 3.688/41, configura uma contravenção penal que prevê pena de prisão simples: Art. 47. Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está subordinado o seu exercício”

É importante que os condomínios entendam os riscos que têm corrido por deixarem de buscar uma orientação especializada nos momentos de conflito de interesses, na redação e na interpretação das convenções e dos regimentos internos. Vários são os casos de prejuízos causados por administradores que se aventuram a dar palpites em assuntos jurídicos, pois induziram o condomínio a assumir posturas equivocadas, como o oferecimento de modelos de convenção ou de regimentos internos que ignoram as particularidades do caso concreto. Em alguns casos tal orientação visou reduzir os problemas para a administradora e não para o condomínio, deixando este vulnerável ao agravamento de prejuízos.

A sociedade evoluiu impondo a necessidade da especialização na prestação de serviços que deve ser contratada com base na experiência, na competência, sendo mais importante as boas indicações do que o menor preço, pois qualidade tem custo mais elevado, o que pode ao final resultar em economia.

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG; conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG. 

Fonte: https://diariodocomercio.com.br/opiniao/ilegalidade-da-administradora-ao-oferecer-servicos-juridicos/

Condômino inadimplente: perguntas e respostas

Há muitas dúvidas sobre a polêmica figura do condômino inadimplente. As principais são respondidas neste post, confira!

O condômino inadimplente é um morador que pode provocar muitas discussões.

A coletividade entende que ele está descumprindo um de seus deveres mais básicos, que é o de pagar a taxa condominial para arcar com as despesas ordinárias.

Por isso, surgem algumas indagações sobre ele, como voto e participação em assembleia, ser síndico ou usar as áreas comuns.

Confira as perguntas e respostas mais comuns sobre o condômino inadimplente!

Condômino inadimplente pode votar em assembleia?

De acordo com o artigo 1.335 do Código Civil, é um direito do condômino “votar nas deliberações da assembleia e dela participar, estando quite”.

O texto da lei é claro: condômino inadimplente não pode votar nas reuniões de condomínio, sejam elas ordinárias ou extraordinárias.

Vale destacar um entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o proprietário de diversas unidades autônomas de um condomínio.

Se ele estiver inadimplente em relação a algumas delas, pode participar e votar em assembleia quanto às unidades adimplentes.

Condômino inadimplente pode participar de assembleia?

Essa questão é controversa, porque o artigo 1.335 diz que ele pode participar e votar se estiver quite.

Mas há uma grande divergência na interpretação.

São três as correntes:

1. O condômino pode ficar no local da reunião, mas não pode se manifestar, independentemente de previsão nas leis internas;
2. A convenção de condomínio permite a participação, mas sem direito a voto;
3. O condômino inadimplente não pode nem participar das assembleias.

Uma interpretação restritiva da norma vai no sentido da terceira corrente, uma vez que participar significa interferir e influenciar, o que não seria permitido ao inadimplente.

Neste caso, seria mais uma punição, com “cunho moral”.

Mas poderia ele estar presente, sem interferir, como um ouvinte?

Para boa parte dos especialistas, sim.

Proibi-lo de assistir a uma reunião na área comum seria como delimitar o direito dele de ir-e-vir. 

Condômino inadimplente pode convocar assembleia?

No Código Civil, o artigo 1.350 diz que, quando a assembleia não for convocada pelo síndico na forma prevista na convenção, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

A lei não especifica se é condômino inadimplente ou adimplente.

Portanto, ele poderá integrar a relação dos 25% exigidos.

Condômino inadimplente pode ser síndico?

O síndico deverá ser escolhido em assembleia e poderá ser condômino ou não.

Mais uma vez, o artigo 1.337 do Código Civil não especifica se ele poderá ser inadimplente ou não.

Por isso, existem três correntes que falam sobre o tema:

1. Considerando o artigo 1.335 (votar estando quite), a analogia é que só poderá ser votado quem está quite, ou seja, o condômino inadimplente não pode ser síndico;
2. O condômino inadimplente não pode ser síndico por um questão ética e moral;
3. O condômino inadimplente pode ser síndico, salvo disposição contrária na convenção do condomínio.

Condômino inadimplente pode usar o salão de festas?

De acordo com o Superior Tribunal de Justiça, o condômino inadimplente pode utilizar as áreas comuns do condomínio, sendo inválida a regra do regulamento interno que impede esse uso.

Para o tribunal, “o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito”, já que o próprio Código Civil “estabeleceu meios legais específicos e rígidos para a cobrança de dívidas, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores”.

Condômino inadimplente pode participar do sorteio de vagas de estacionamento?

A maioria dos especialistas diz que as assembleias que discutem direito de propriedade, como é o caso do sorteio de vagas, devem reunir inclusive os condôminos inadimplentes.

É o mesmo que acontece quando querem aprovar uma nova cor para a fachada ou uma destinação diferente para uma área comum do condomínio.

Fonte: https://tudocondo.com.br/condomino-inadimplente-perguntas

Prestação de contas no condomínio: saiba tudo sobre ela

Apesar de ser obrigatória, a prestação de contas no condomínio ainda gera muitas dúvidas. Vamos esclarecê-las!

A prestação de contas no condomínio é uma medida que confere transparência à gestão do síndico. Além disso, é uma obrigação legal, prevista em lei.

Existem alguns detalhes sobre essa importante prática que os condôminos e o gestor devem conhecer.

Apontamos os principais nesse post. Confira! 

Como fazer a prestação de contas no condomínio? 

A prestação de contas do condomínio deve ser feita anualmente em assembleia de condôminos convocada pelo síndico.

É o que diz o art. 1.350 do Código Civil:

“Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno”.

No entanto, existem casos em que o síndico não faz a convocação dessa assembleia.

Diante desse impasse, a lei diz que um quarto dos condôminos poderá convocá-la.

Restará ao síndico, na oportunidade, realizar a prestação de contas no condomínio.

Acerca da periodicidade, apesar de a lei estabelecer que o síndico deve apresentar as contas anualmente, nada impede que ele trate das finanças do condomínio com maior frequência.

Uma boa prática é reservar um momento em todas as reuniões de condomínios para que se discutam as finanças.

Quórum de aprovação das contas

A prestação de contas no condomínio deve ser aprovada pelos condôminos em assembleia.

É feita a 1ª convocação, sendo necessário atingir quórum de metade do número total de condôminos.

Caso esse número mínimo não seja alcançado, é feita uma 2ª convocação, que tem quórum livre.

Na votação, é preciso aprovação da maioria dos presentes na assembleia (50% + 1).

Os condôminos podem aprovar, recusar ou aprovar parcialmente as contas.

O que deve constar na prestação de contas?

A prestação de contas é o registro de toda movimentação financeira do condomínio naquele período.

Ela é composta por: 

• Balanço contábil: documento abrangente e detalhado que mostra despesas com pessoal, despesas fixas e variáveis;
• Demonstrativo de despesas: resumo do número de contas do balanço;
• Documentação comprobatória de despesas e receita;
• Lista de inadimplentes.

Essa prestação ainda é acompanhada pelas certidões negativas (INSS, FGTS e Receita Federal) das empresas terceirizadas, da administradora e do condomínio, o que demonstra a integridade de todos aqueles que se relacionam com o condomínio.

Outros documentos que o síndico julgar pertinentes podem ser apresentados no momento.

Na mesma assembleia, o síndico também apresenta a previsão orçamentária para o próximo ano.

E se as contas forem reprovadas?

Os condôminos podem reprovar as contas do condomínio ou aprová-las com ressalvas.

Nesses casos, o síndico deve justificar ou regularizar os pontos de conflito.

Em geral, o prazo para fazê-lo consta na convenção de condomínio, mas é comum que não ultrapasse 60 dias.

Após esse tempo, a assembleia se reúne novamente para aprovar as contas ou não.

Diante da reprovação, o Conselho Fiscal, os condôminos ou o próprio síndico pode contratar uma auditoria.

Se a auditoria for favorável ao síndico, mas a assembleia não aprova as contas, o gestor pode buscar tal aprovação na justiça.

Se a auditoria confirmar irregularidades, o síndico tem uma oportunidade de resposta. Em alguns casos, deve ressarcir os valores.

Em caso de fraude nas contas, os condôminos podem recorrer à Justiça alegando apropriação indébita.

O síndico deve realizar a prestação de contas no condomínio anualmente.

Caso não convoque a assembleia para este fim, um quarto dos moradores poderá fazê-lo.

Se isso não ocorrer, é possível recorrer à Justiça para que o juiz determine a convocação da reunião para este fim.

Fonte: https://tudocondo.com.br/prestacao-de-contas-no-condominio