Inadimplência da Taxa de Condomínio.

Em março, foram protocoladas 1.177 ações, 116,8% a mais que as 543 de fevereiro, segundo levantamento do Secovi-SP

Ações judiciais de condomínios aumentam em fevereiro

O número de ações judiciais por falta de pagamento da taxa de condomínio aumentou 116,8% em março, na cidade de São Paulo, conforme apurou o Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), em levantamento realizado junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. No terceiro mês deste ano, foram ajuizadas 1.177 ações por falta de pagamento do condomínio, contra as 543 ações protocoladas em fevereiro.
O vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, Hubert Gebara, atribuiu o aumento ao novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), que está em vigor há um ano e possibilita a execução judicial mais rápida da despesa condominial.
"O novo CPC pode ter contribuído para o aumento do número de ações no judiciário paulistano", afirmou Gebara, explicando que a dívida condominial foi elevada a título executivo extrajudicial (artigo 784-X), permitindo o protesto e a promoção de ação de execução das contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio.
Contudo, na opinião de Gebara, a cobrança por meio de ação judicial deve ser o último recurso utilizado pelo condomínio. "Antes, deve ser tentado até a  exaustãoum acordo amigável, muito mais vantajoso para ambas as partes", aconselha o vice-presidente. 
Acumulado - No primeiro trimestre deste ano foram protocoladas 2.136 ações, o que equivale a um aumento de 38,3% na comparação com o mesmo período do ano passado, quando deram entrada na Justiça 1.545 processos.
Por outro lado, houve queda no número de processos acumulados nos últimos 12 meses. De abril de 2016 a março deste ano, foram protocoladas 5.702 ações, queda de 36,8% na comparação com o período de abril de 2015 a março de 2016, quando foram registradas 9.026 ações.

Fonte: http://secovi.com.br/noticias/sao-paulo-registra-o-dobro-de-acoes-judiciais-por-falta-de-pagamento-de-condominio/12911

É legal a capitalização mensal de juros nos contratos de compra e venda de imóvel (lote, apartamento ou casa)?

Objetiva o presente trabalho verificar a legalidade da incidência da cobrança de juros compensatórios capitalizados, bem como, da correção monetária em contratos de compra e venda de imóveis.  

O texto é pautado na legislação de regência, como também nos julgados dos Tribunais de Justiça, Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal, que dispõem acerca da capitalização de juros, pauta-se a resposta à Consulta, igualmente, na identificação do posicionamento jurisprudencial acerca da cobrança de juros capitalizados, com amparo nas informações que nos foram repassadas verbalmente.

Dos Juros

Nas relações cíveis é possível a cobrança de juros compensatórios ou remuneratórios que são aqueles destinados a remunerar o credor pelo uso do capital e juros moratórios que se destinam a remunerar o credor pela mora do devedor.

Ainda há os juros legais que estão previstos nos Código Civil Brasileiro e os juros convencionais que são aqueles previstos em contratos.

Correção Monetária

É um ajuste realizado periodicamente visando compensar a perda de valor da moeda ou de um bem.

Capitalização de Juros

Na capitalização simples a taxa é aplicada somente ao capital original, não incidindo sobre os juros acumulados. A representação em fórmula dos juros simples é: MONTANTE = capital x taxa de juros x prazo.

Na capitalização composta, a taxa é aplicada sobre o capital original somado aos juros acumulados do período anterior. Isto é, os juros gerados no período anterior são somados ao capital original, constituindo, assim, a base de cálculo dos juros que incidirão no período sequente. A representação em fórmula dos juros compostos é: MONTANTE = capital x (1 + taxa de juros)^prazo.

Legislação

Existem basicamente três modalidades para financiamento de imóveis no Brasil: Sistema Financeiro da Habitação, Sistema Financeiro Imobiliário e Direto com a Construtora/Incorporadora/Vendedor.

SFH -  Regido pela Lei 4.380/64 visa o financiamento de imóveis com recursos públicos oriundos do FGTS e da Poupança.

SFI – Regido pela Lei 9.514/97 visa o financiamento de imóveis com recursos privados.

A Lei 4.380/64 que dispõe sobre a correção monetária nos contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação prevê a possibilidade da Capitalização de Juros. O mesmo dispositivo de Lei traz rol de integração do SFH.

A Lei 9.514/97 que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI traz previsão de livre pactuação das operações que a envolvem, inclusive a capitalização de juros. Também prescreve que pode operar pelo SFI.

O Decreto n. 22.626/33 que dispõe sobre os juros, conhecido como Lei da Usura, proíbe a capitalização de juros e fixa os juros remuneratórios em 1% ao mês. O STF sumulou entendimento pela proibição da capitalização de juros.

Dessarte, com base nos dispositivos supra, conclui-se que nos financiamentos realizados sem a participação de agente inseridos no SFH ou SFI não é permitida a Capitalização mensal de Juros, ou seja, nos financiamentos realizados pelo próprio vendedor/construtora/incorporadora é vedada a capitalização mensal de juros.

Cabe aduzir que o judiciário brasileiro permite a capitalização mensal de juros em contratos regidos pelo Sistema Financeiro desde que expressamente previstas em contrato ou que os juros anuais correspondam ao duodécimo dos mensais.  No entanto, tem afastado essa possibilidade em contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação (RESP 1.061.530 RS).

Precedentes

TJGO - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL - ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CAPITALIZAÇÃO MENSAL - IMPOSSIBILIDADE - INSTITUIÇÃO NÃO PERTENCENTE AO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL - ANTECIPAÇÃO DA TUTELA - REQUISITOS PRESENTES - MORA AFASTADA. 1 - A capitalização mensal de juros é admitida em contratos de mútuo, inclusive, nos imobiliários, mas desde que haja pactuação expressa e contrato firmado a partir de 31/03/2000. Além disso, só é lícita tal prática em operações realizadas por instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional. 2- A contrario sensu, a prática do anatocismo mensal resta vedada às outras pessoas, físicas ou jurídicas, mormente porque a Medida Provisória nº 1.963-17/2000, restabelecida pela MP 2170-36/2001, a Súmula 596 do Supremo Tribunal Federal e os precedentes jurisprudenciais do Superior Tribunal de Justiça são claros ao permitirem a capitalização mensal somente às instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional. 3 - Mesmo se considerando vigente o artigo 5° da Medida Provisória nº 1.963-17/2000, revigorada pela MP 2170-36/2001, a norma que veda o anatocismo mensal continua válida, vigente e eficaz, seja por força do artigo 4° do Decreto nº 22.626/33 ou do artigo 591 do Código Civil, aplicável aos contratos cíveis em geral. 4 - Contestando a agravante/autora, através de ação revisional, a existência parcial do débito, através da qual demonstra a plausibilidade jurídica de sua pretensão e pretende consignar a parte incontroversa das prestações, preenchidos estão todos os requisitos necessários à descaracterização da mora, possibilitando a antecipação da tutela em seu favor. AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA. (TJGO, AGRAVO DE INSTRUMENTO 237060-51.2010.8.09.0000, Rel. DES. FAUSTO MOREIRA DINIZ, 6A CAMARA CIVEL, julgado em 28/09/2010, DJe 683 de 19/10/2010)

Diante do exposto conclui-se que a capitalização mensal de juros remuneratórios, bem como, a capitalização na correção monetária em contratos de compra e venda de imóveis diretamente da construtora/vendedor/incorporador é prática ilegal e abusiva. 

Wanderson de Oliveira

Advogado em Goiânia

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Condomínios X moradores - Conflitos

O morador que nunca teve problemas com um vizinho, síndico ou condomínio residencial é uma raridade. As encrencas são muitas: barulho, uso de áreas comuns, uso incorreto do dinheiro do condomínio, bichos, garagem, festas... Muitas vezes, os problemas são resolvidos extrajudicialmente: numa boa conversa, num bate-boca acalorado nas reuniões de condomínio ou com uma multa. Mas há litígios que só o Poder Judiciário é capaz de sanar.

De acordo com o Sindicato dos Condôminos Residenciais e Comerciais do Distrito Federal, 95% dos casos vão parar nos juizados especiais, pois geralmente são pequenos conflitos que envolvem baixos valores. As ações que vão para a justiça comum costumam envolver questões mais complexas e altos valores de indenizações. Algumas delas ultrapassam as instâncias ordinárias da Justiça e chegam aos tribunais superiores. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) vem julgando vários processos envolvendo condomínios residenciais, síndicos e moradores. Conheça, abaixo, qual a posição do Tribunal sobre alguns dos principais assuntos relacionados a esses tipos de conflitos.

Uso exclusivo de áreas comuns
Dois moradores de um edifício no Rio de Janeiro recorreram ao STJ para anular a convenção de condomínio. Eles contestavam a autorização para uso exclusivo e individual de áreas comuns, no caso, pequenos depósitos construídos na garagem, alegando violação da Lei n. 4.591/64, a Lei dos Condomínios. De acordo com o processo, há um depósito para cada condômino e a distribuição foi feita por sorteio. Os depósitos são utilizados há mais de quinze anos, com aprovação dos demais moradores, com exceção dos recorrentes.

O STJ já tem consolidado o entendimento de que é possível a utilização, em caráter exclusivo, de partes comuns do condomínio, desde que aprovada em assembléia. Até porque o artigo 3º da Lei n. 4.591/64 determina que a convenção delibere sobre o modo de uso das partes comuns. (Resp 281290)

Furto em garagem

O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto em convenção. Seguindo essa jurisprudência pacificada no STJ, a Quarta Turma acolheu recurso de um condomínio que havia sido condenado a indenizar um morador pelo furto de parte do aparelho som instalado em seu veículo, que estava estacionado na garagem do prédio. Para o STJ, não há fundamento jurídico para responsabilizar o condomínio quando ele não assumiu nenhuma obrigação quanto à guarda de veículos perante os condôminos.

Há um precedente que esclarece bem a situação. No julgamento do Resp 268669, foi decidido que a responsabilidade do condomínio por atos ilícitos contra os moradores ocorridos nas áreas comuns só pode ser reconhecida quando estiver expressamente prevista na convenção e claramente assumida. Isso porque a socialização do prejuízo sofrido por um dos condôminos onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido. (Resp 618533 e Resp 2688669 ).

Síndico faz uso particular de verba do condomínio

Não são raros os casos em que o síndico faz uso indevido do dinheiro do condomínio. A Sexta Turma julgou um habeas-corpus impetrado por um síndico condenado por apropriação indébita. Em duas ocasiões, ele usou dinheiro do condomínio para pagar despesas pessoais. Ele queria que a ação penal fosse parcialmente trancada, alegando que, em uma das situações, havia interesse do condomínio. Ele usou o dinheiro no pagamento de advogado para ajuizar uma ação privada contra uma moradora que o havia injuriado. Acrescentou que não sabia estar agindo de forma ilícita contratando esse serviço.

A Turma negou o habeas-corpus por considerar que a ofensa supostamente feita contra o síndico não ultrapassou sua própria pessoa. Além disso, o valor gasto com o advogado ultrapassou o equivalente a dez salários mínimos, quantia que precisava de prévia autorização do condomínio para ser gasta. De acordo com a sentença, o síndico tinha plena consciência dessa exigência. (HC 105559 ).

Prestação de contas

O condômino, individualmente, pode pedir prestação de contas ao síndico quando ela não tiver sido feita por falta de convocação de assembléia e diante da impossibilidade de obtenção de quorum para realização de assembléia extraordinária. Em um recurso especial julgado pela Terceira Turma, o síndico contestou a legalidade desse pedido individual de prestação de contas. Alegou que a Lei n. 4.591/64 dá essa legitimidade ao condomínio, e não aos condôminos de forma direta e individualizada.

A Turma decidiu, por unanimidade, que a lei não atribui exclusividade à assembléia nem exclui literalmente a possibilidade de algum condômino pedir prestação de contas ao síndico, ainda mais com a peculiaridade do caso em que as contas não foram prestadas à assembléia. A decisão ressaltou que não é admitido ao condômino pedir a prestação de contas já aprovadas pela assembléia.

Acidentes e crimes no condomínio

O condomínio não é civilmente responsável por todos os fatos que ocorrem no seu interior. É o caso de atos dolosos praticados por terceiros. Essa tese foi aplicada no julgamento de um recurso especial em que a família de um homem assassinado pelo vigia do prédio pretendia responsabilizar o condomínio. Por unanimidade, a Quarta Turma entendeu que, mesmo estando a administração do condomínio a cargo do síndico, não se pode concluir que ele seja o responsável por todos os danos sofridos pelos condôminos, notadamente os causados por atos dolosos de terceiros.

Em outro caso, a Quarta Turma condenou um condomínio a indenizar e cobrir o tratamento médico de uma menina que, em 1998, quando tinha dez de idade, teve os cabelos sugados por um equipamento de limpeza enquanto nadava na piscina. Ela ficou em estado vegetativo em consequência do afogamento. Perícia comprou que o equipamento, uma bomba de sucção, era excessivamente potente para o tamanho da piscina, alerta que constava no manual, e que ele foi instalado sem acompanhamento técnico adequado. A mãe da vítima recorreu ao STJ para responsabilizar o condomínio. Os ministros atenderam esse pedido por considerar que, além do uso inadequado da bomba de sucção, o condomínio não instalou placas de alerta para o perigo nem impediu que a piscina fosse utilizada no momento em que a limpeza dela estava sendo realizada.(Resp 579121 e Resp 1081432).

Fonte: 

Superior Tribunal de Justiça

Moradores podem usar área de lazer de condomínio mesmo inadimplentes

O Juiz da 1ª Vara Cível de Ceilândia deferiu parcialmente os pedidos de dois moradores de uma unidade condominial em Ceilândia contra o próprio condomínio e sua administradora. O juiz confirmou os efeitos de decisão liminar anterior para determinar que a parte ré se abstenha de impedir ou embaraçar, em razão de inadimplência, o pleno acesso e uso, pelos autores, das áreas comuns do condomínio – inclusive aquelas destinadas ao lazer, sob pena de multa de R$ 1 mil por ato de descumprimento.

Os autores alegaram que, inesperadamente, foram impedidos de usar as áreas comuns do prédio, como piscina, salão de festas, quadras, etc, em razão de dívida condominial. Eles relataram que pagam o condomínio em dia, e que os débitos existentes são anteriores à entrega das chaves, portanto, de responsabilidade da incorporadora. Por isso, além de pedir o pleno uso das áreas comuns do prédio, os autores também requereram que a cobranças dessas taxas condominiais fossem consideradas indevidas – além de reparação por danos morais.

Sobre o débito condominial, o magistrado entendeu que a parte autora não tinha razão. “Nesse sentido, o art. 1.345 do CCB é por demais claro ao dispor que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. (…) Desta maneira, devedor será sempre seu proprietário ou possuidor, razão pela qual quem adquire apartamento, sala, loja, garagem ou qualquer outra unidade condominial será, frente ao próprio condomínio, responsável pelas dívidas inadimplidas, inclusive anteriores ao período da posse”.

Quanto ao impedimento de acesso dos moradores inadimplentes às áreas de lazer do prédio, o juiz considerou que, ainda que formalmente respaldada por normas internas do condomínio, como foi o caso, é indevida qualquer restrição à plena utilização das áreas comuns do condomínio, inclusive as de lazer. O magistrado lembrou que essa prerrogativa do condômino “decorre da fração ideal que cada co-proprietário possui sobre o todo, cenário que não se altera em virtude de eventual inadimplência. (…) A reportada restrição não se compatibiliza com a plenitude do direito de propriedade, mormente porque o ordenamento jurídico dispõe de eficientes mecanismos para viabilizar a satisfação de tais créditos”.

Apesar de reconhecido o direito dos autores de usar irrestritamente as áreas comuns do condomínio, o Juiz da 1ª Vara Cível de Ceilândia considerou não haver de danos morais passíveis de indenização aos autores. “Com efeito, embora suscetível de questionamento judicial, a postura adotada pelo condomínio, como registrado acima, possui amparo nos normativos internos elaborados e aprovados pelos próprios condôminos”, ressalta contudo que o cumprimento das normas não pode ser tido como violador dos direitos personalíssimos dos condôminos, que devem conhecer e cumprir as normas do local, sem prejuízo da possibilidade de invalidar aquelas incompatíveis com o ordenamento jurídico.

Cabe recurso da sentença.

Processo: 2016.03.1.013692-2 – Sentença

Fonte: Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios – TJDFT

https://juristas.com.br/2017/03/30/moradores-podem-usar-area-de-lazer-de-condominio-mesmo-inadimplentes/

Morador deverá pagar danos ocasionados por vazamento em seu imóvel

O juiz do 3º Juizado Especial Cível de Brasília condenou um morador a pagar ao autor da ação o valor de R$ 5.152,70 em razão de defeito em seu apartamento que ocasionou danos no apartamento do vizinho.

Para o juiz, por meio do depoimento de um informante, responsável pela manutenção do condomínio, e demais documentos juntados pelo autor, mostra-se verdadeira a alegação do vazamento ser proveniente de defeito no vaso sanitário do lavabo do apartamento da parte ré, o que danificou parte do gesso e armários da cozinha do autor.

A parte ré, por outro lado, impugnou a origem do vazamento, mas não juntou o mínimo de elemento probatório que o vazamento seria de tubulação do condomínio, o que poderia ser demonstrado, já que esteve no local engenheiro de sua confiança, que finalizou os reparos, observou o magistrado.

Assim, mesmo não estando presentes elementos de convicção que possam de forma certa e precisa apontar a origem do vazamento, o magistrado entendeu pela aplicação das regras da experiência e equidade, nos termos dos art. 5º e 6º da Lei nº 9.099/95, somados aos elementos probatórios que indicam que o vazamento veio da unidade superior, cabendo a parte ré arcar com o prejuízo material relativo aos armários da cozinha.

No tocante ao valor do demanda, o autor juntou três orçamentos, sendo o de menor valor R$ 5.152,70. A parte ré impugnou os orçamentos juntados pelo autor e juntou três novos orçamentos, incompletos por não incluir a bancada inferior que também foi afetada pelo vazamento, assim, para o juiz, deve prevalecer o orçamento de menor valor apresentado pelo autor.

Por fim, com relação ao pedido de indenização por danos morais, o magistrado afirmou que não merecem prosperar as alegações do autor, já que o caso em apreço não apresenta embasamento legal para a caracterização de tais danos, sobretudo quando se considera a jurisprudência atual sobre esse tema: “Embora a situação vivida pelo requerente seja um fato que traga aborrecimento, não tem o condão de ocasionar uma inquietação que fuja da normalidade a ponto de configurar uma lesão a qualquer direito da personalidade”, afirmou o juiz.

ASP

PJe: 0724636-13.2016.8.07.0016 – Sentença

Fonte: Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios – TJDFT

https://juristas.com.br/2017/03/30/morador-devera-pagar-danos-ocasionados-por-vazamento-em-seu-imovel/