Condômino inadimplente: perguntas e respostas

Há muitas dúvidas sobre a polêmica figura do condômino inadimplente. As principais são respondidas neste post, confira!

O condômino inadimplente é um morador que pode provocar muitas discussões.

A coletividade entende que ele está descumprindo um de seus deveres mais básicos, que é o de pagar a taxa condominial para arcar com as despesas ordinárias.

Por isso, surgem algumas indagações sobre ele, como voto e participação em assembleia, ser síndico ou usar as áreas comuns.

Confira as perguntas e respostas mais comuns sobre o condômino inadimplente!

Condômino inadimplente pode votar em assembleia?

De acordo com o artigo 1.335 do Código Civil, é um direito do condômino “votar nas deliberações da assembleia e dela participar, estando quite”.

O texto da lei é claro: condômino inadimplente não pode votar nas reuniões de condomínio, sejam elas ordinárias ou extraordinárias.

Vale destacar um entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o proprietário de diversas unidades autônomas de um condomínio.

Se ele estiver inadimplente em relação a algumas delas, pode participar e votar em assembleia quanto às unidades adimplentes.

Condômino inadimplente pode participar de assembleia?

Essa questão é controversa, porque o artigo 1.335 diz que ele pode participar e votar se estiver quite.

Mas há uma grande divergência na interpretação.

São três as correntes:

1. O condômino pode ficar no local da reunião, mas não pode se manifestar, independentemente de previsão nas leis internas;
2. A convenção de condomínio permite a participação, mas sem direito a voto;
3. O condômino inadimplente não pode nem participar das assembleias.

Uma interpretação restritiva da norma vai no sentido da terceira corrente, uma vez que participar significa interferir e influenciar, o que não seria permitido ao inadimplente.

Neste caso, seria mais uma punição, com “cunho moral”.

Mas poderia ele estar presente, sem interferir, como um ouvinte?

Para boa parte dos especialistas, sim.

Proibi-lo de assistir a uma reunião na área comum seria como delimitar o direito dele de ir-e-vir. 

Condômino inadimplente pode convocar assembleia?

No Código Civil, o artigo 1.350 diz que, quando a assembleia não for convocada pelo síndico na forma prevista na convenção, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

A lei não especifica se é condômino inadimplente ou adimplente.

Portanto, ele poderá integrar a relação dos 25% exigidos.

Condômino inadimplente pode ser síndico?

O síndico deverá ser escolhido em assembleia e poderá ser condômino ou não.

Mais uma vez, o artigo 1.337 do Código Civil não especifica se ele poderá ser inadimplente ou não.

Por isso, existem três correntes que falam sobre o tema:

1. Considerando o artigo 1.335 (votar estando quite), a analogia é que só poderá ser votado quem está quite, ou seja, o condômino inadimplente não pode ser síndico;
2. O condômino inadimplente não pode ser síndico por um questão ética e moral;
3. O condômino inadimplente pode ser síndico, salvo disposição contrária na convenção do condomínio.

Condômino inadimplente pode usar o salão de festas?

De acordo com o Superior Tribunal de Justiça, o condômino inadimplente pode utilizar as áreas comuns do condomínio, sendo inválida a regra do regulamento interno que impede esse uso.

Para o tribunal, “o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito”, já que o próprio Código Civil “estabeleceu meios legais específicos e rígidos para a cobrança de dívidas, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores”.

Condômino inadimplente pode participar do sorteio de vagas de estacionamento?

A maioria dos especialistas diz que as assembleias que discutem direito de propriedade, como é o caso do sorteio de vagas, devem reunir inclusive os condôminos inadimplentes.

É o mesmo que acontece quando querem aprovar uma nova cor para a fachada ou uma destinação diferente para uma área comum do condomínio.

Fonte: https://tudocondo.com.br/condomino-inadimplente-perguntas

Prestação de contas no condomínio: saiba tudo sobre ela

Apesar de ser obrigatória, a prestação de contas no condomínio ainda gera muitas dúvidas. Vamos esclarecê-las!

A prestação de contas no condomínio é uma medida que confere transparência à gestão do síndico. Além disso, é uma obrigação legal, prevista em lei.

Existem alguns detalhes sobre essa importante prática que os condôminos e o gestor devem conhecer.

Apontamos os principais nesse post. Confira! 

Como fazer a prestação de contas no condomínio? 

A prestação de contas do condomínio deve ser feita anualmente em assembleia de condôminos convocada pelo síndico.

É o que diz o art. 1.350 do Código Civil:

“Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno”.

No entanto, existem casos em que o síndico não faz a convocação dessa assembleia.

Diante desse impasse, a lei diz que um quarto dos condôminos poderá convocá-la.

Restará ao síndico, na oportunidade, realizar a prestação de contas no condomínio.

Acerca da periodicidade, apesar de a lei estabelecer que o síndico deve apresentar as contas anualmente, nada impede que ele trate das finanças do condomínio com maior frequência.

Uma boa prática é reservar um momento em todas as reuniões de condomínios para que se discutam as finanças.

Quórum de aprovação das contas

A prestação de contas no condomínio deve ser aprovada pelos condôminos em assembleia.

É feita a 1ª convocação, sendo necessário atingir quórum de metade do número total de condôminos.

Caso esse número mínimo não seja alcançado, é feita uma 2ª convocação, que tem quórum livre.

Na votação, é preciso aprovação da maioria dos presentes na assembleia (50% + 1).

Os condôminos podem aprovar, recusar ou aprovar parcialmente as contas.

O que deve constar na prestação de contas?

A prestação de contas é o registro de toda movimentação financeira do condomínio naquele período.

Ela é composta por: 

• Balanço contábil: documento abrangente e detalhado que mostra despesas com pessoal, despesas fixas e variáveis;
• Demonstrativo de despesas: resumo do número de contas do balanço;
• Documentação comprobatória de despesas e receita;
• Lista de inadimplentes.

Essa prestação ainda é acompanhada pelas certidões negativas (INSS, FGTS e Receita Federal) das empresas terceirizadas, da administradora e do condomínio, o que demonstra a integridade de todos aqueles que se relacionam com o condomínio.

Outros documentos que o síndico julgar pertinentes podem ser apresentados no momento.

Na mesma assembleia, o síndico também apresenta a previsão orçamentária para o próximo ano.

E se as contas forem reprovadas?

Os condôminos podem reprovar as contas do condomínio ou aprová-las com ressalvas.

Nesses casos, o síndico deve justificar ou regularizar os pontos de conflito.

Em geral, o prazo para fazê-lo consta na convenção de condomínio, mas é comum que não ultrapasse 60 dias.

Após esse tempo, a assembleia se reúne novamente para aprovar as contas ou não.

Diante da reprovação, o Conselho Fiscal, os condôminos ou o próprio síndico pode contratar uma auditoria.

Se a auditoria for favorável ao síndico, mas a assembleia não aprova as contas, o gestor pode buscar tal aprovação na justiça.

Se a auditoria confirmar irregularidades, o síndico tem uma oportunidade de resposta. Em alguns casos, deve ressarcir os valores.

Em caso de fraude nas contas, os condôminos podem recorrer à Justiça alegando apropriação indébita.

O síndico deve realizar a prestação de contas no condomínio anualmente.

Caso não convoque a assembleia para este fim, um quarto dos moradores poderá fazê-lo.

Se isso não ocorrer, é possível recorrer à Justiça para que o juiz determine a convocação da reunião para este fim.

Fonte: https://tudocondo.com.br/prestacao-de-contas-no-condominio

Elevadores devem ter assistência técnica especializada

Crea fiscaliza empresas do segmento

Por Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Paraíba

10/12/2019 16h41 

O Brasil vem registrando aumento no número de acidentes em elevadores nos últimos anos, muitos deles com vítimas fatais. Graves acidentes foram registrados nos primeiros sete meses do ano em diversas regiões do País. Pelo menos um caso foi divulgado por semana através da mídia, conforme levantamento realizado pelo Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo (Seciesp).

Nessas ocorrências, foram contabilizadas oito mortes e diversos usuários feridos. É possível constatar mais de uma vítima fatal em acidentes em elevadores por mês. No primeiro semestre, houve óbitos em Salvador, Fortaleza, Rio de Janeiro e Santa Catarina. Na Paraíba, um idoso faleceu em novembro, após a queda de uma plataforma elevatória instalada artesanalmente em sua residência.  

De acordo com o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Paraíba (Crea-PB), de janeiro a novembro de 2019, 1.338 serviços de engenharia em elevadores (instalação, manutenção, laudo técnico e outros) foram registrados no Conselho, que autuou 21% das empresas fiscalizadas ao longo do ano pela falta de anotação dos serviços. A fiscalização da autarquia averigua as responsabilidades técnicas dos equipamentos, que demandam manutenção especializada.

De acordo o agente fiscal do Crea, Valber Galdino, no caso dos condomínios, é solicitado do síndico ou responsável a relação de empresas que instalaram e mantêm o funcionamento desses equipamentos. “Em seguida, verificamos se a empresa tem registro no Crea e se foi feita a manutenção e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)”, explica. Em residências, indústrias e pontos comerciais faz-se a mesma solicitação.

Segundo Valber, a ART é o documento emitido pelo Crea-PB, que comprova a realização da manutenção dos equipamentos por um profissional habilitado pelo Regional. Ele serve como uma garantia, tanto para a empresa como para o responsável pelo condomínio, de que o serviço foi prestado adequadamente. O fiscal destaca que só engenheiros mecânicos têm atribuição para responder tecnicamente pelas empresas que atuam no segmento.

Caso a empresa não seja registrada no Crea, não tenha um engenheiro mecânico como responsável técnico ou não apresente a ART, o agente fiscal poderá autuar a infratora, que deverá pagar multa. No caso do condomínio, não há nenhum ônus perante o Crea, mas Valber Galdino alerta para os possíveis prejuízos à segurança dos condôminos.

Se o condomínio contrata uma empresa que está prestando o serviço ilegalmente ou não está realizando a manutenção dos equipamentos, seus moradores ficam vulneráveis. Se houver qualquer problema, não terão nenhuma garantia técnica para solução do mesmo. “Além disso, trata-se de uma segurança para o síndico ou gestor do condomínio. Por exemplo, se uma pane no elevador ocasionar um dano físico a algum dos moradores, quem será responsabilizada é a empresa contratada, não o síndico”, exemplifica o fiscal.

Fonte:https://g1.globo.com/pb/paraiba/especial-publicitario/conselho-regional-de-engenharia-e-agronomia-da-paraiba/crea-pb/noticia/2019/12/10/elevadores-devem-ter-assistencia-tecnica-especializada.ghtml

CONDOMÍNIO - DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA

Comarca: São José dos Campos - 5ª Vara Cível MMª. Juíza da causa: Cristina Inokuti Apelante: Condomínio Parque Residencial Primavera Apelados: Ângelo Carlos Melo e outros CONDOMÍNIO - DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA - Ausente a convocação de todos os condôminos para a assembleia geral ordinária ocorrida em 25 de março de 2018 - Não observância do artigo 4°, parágrafo primeiro, da Convenção de Condomínio (que determina que a convocação ocorra por “carta protocolada ou registrada, expedida com antecedência mínima de 10 dias, designando dia, local e hora”) - Invalidade da convocação, o que implica na invalidade da assembleia geral ordinária - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, para “anular a assembleia geral ordinária do Condomínio-Requerido, realizada em 25 de março de 2018, e determinar que nova assembleia geral ordinária se realize, dentro do prazo de 60 dias” - RECURSO DO REQUERIDO IMPROVIDO

Trata-se de apelação interposta pelo Requerido contra a sentença de fls.386/390, prolatada pela I. Magistrada Cristina Inokuti (em 13 de

fevereiro de 2019), que julgou procedente a “ação de anulação de assembleia condominial”, para “anular a assembleia geral ordinária do Condomínio-Requerido, realizada em 25 de março de 2018, e determinar que nova assembleia geral ordinária se realize, dentro do prazo de 60 dias”, condenando o Requerido ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios do patrono dos Autores (fixados em R$ 2.000,00).

Alega o cerceamento de defesa (“ao decidir definitivamente o mérito, sem se manifestar sobre a prova pleiteada, o Juízo subtraiu a oportunidade de postular a produção daquele meio de prova, violando o art. 10 do CPC”), e que válida a convocação e a realização da assembleia condominial. Pede o provimento do recurso, para o afastamento da sentença, com o prosseguimento do feito, ou para a improcedência da ação (fls.392/412).

Contrarrazões a fls.417/434.

É a síntese.

Ausente o cerceamento de defesa, porque o Juiz pode, após analisar as provas já produzidas, dispensar a produção de outras, ainda que contra a vontade das partes, se concluir que os pontos controvertidos estão suficientemente aclarados, inclusive com o julgamento antecipado da lide, o que não viola o artigo 10 do Código de Processo Civil (ausente decisão “a respeito do qual não se tenha dado às partes oportunidade de se manifestar”).

Passo a apreciar o mérito recursal.

Os Autores alegam, na petição inicial e na emenda (fls.224/226), que “consta da convenção de condomínio que as assembleias devem ser precedidas de convocação, o que não ocorreu na assembleia de 25 de março de 2018”, e que “mais da metade dos condôminos não foram convocados para a assembleia, ensejando sua nulidade”.

O Requerido sustenta, na contestação de fls.243/278, que “houve publicidade da realização da assembleia, afixando-se aviso em todos os 62 blocos e áreas comuns, além de disponibilização no site da administradora do condomínio e protocolo de entrega no correio interno”, e que “durante a assembleia não houve nenhum impugnação dos pontos abordados na petição inicial”.

O artigo 4°, parágrafo primeiro, da Convenção de Condomínio (fls.42/55) dispõe que “a assembleia geral ordinária será convocada

pelo Síndico por meio de carta protocolada ou registrada, expedida com antecedência mínima de 10 dias, designando dia, local e hora, e menção da Ordem do Dia a ser votada” (fls.46).

O artigo 1.354 do Código Civil estabelece que “A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”.

Assim, cabia ao Requerido comprovar a convocação de todos os condôminos para a assembleia geral ordinária ocorrida em 25 de março de 2018 (fls.39/41), o que não ocorreu, notando-se que o documento apresentado pelo Requerido (“edital de convocação” fls.287/315) consigna a existência de 1.406 condôminos e a assinatura de menos da metade deles no documento, sem o cumprimento do disposto no artigo 4°, parágrafo primeiro, da Convenção de Condomínio (fls.46).

Assim, porque não comprovada a convocação da totalidade dos condôminos para a assembleia geral ordinária, correta a declaração da invalidade da assembleia geral ordinária realizada em 25 de março de 2018. 

Cabe destacar: 

Anulação de assembleia geral de condomínio. Ausência de comprovação de convocação de todos os condôminos. Simples correspondência de solicitação para instalação da assembleia é insuficiente para tanto. Não preenchimento dos requisitos afasta a validade e eficácia do ato. Apelos desprovidos (TJSP. Apelação número 0011974-59.2013.8.26.0008, Relator Desembargador Natan Zelinschi de Arruda, 4ª Câmara de Direito Privado, julgamento em 09/04/2015).

Destarte, de rigor o improvimento do recurso. 

Por fim, razoável a majoração do valor dos honorários advocatícios do patrono dos Autores para R$ 3.000,00, nos termos do artigo 85,

parágrafo 11, do Código de Processo Civil.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso e majoro os honorários advocatícios do patrono dos Autores para R$ 3.000,00 (três mil reais), com correção monetária desde hoje e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde o trânsito em julgado da decisão.

Relator

FLAVIO ABRAMOVICI

Síndico e subsíndico respondem por ações não levadas a votação em assembleia

Medidas não previstas no estatuto do condomínio e tomadas sem serem levadas a votação na assembleia com os condôminos são de responsabilidade exclusiva dos administradores. Com esse entendimento, o juiz da 4ª Vara Cível de Taguatinga condenou síndico e subsíndico de um condomínio a pagarem, de forma solidária, a quantia de R$ 3.300,43 a título de reparação pelos danos causados ao não observarem os deveres firmados em convenção condominial, bem como pela demonstração de má gestão por parte dos réus.

Em sua defesa, os réus afirmam que todas as medidas questionadas (exclusão de juros e multas de taxas de condômino em atraso, realização de obras em áreas comuns e adiantamento de valores a funcionários) foram estabelecidas de maneira correta, com autorização do escritório de contabilidade.

Ao analisar o feito, o juiz ressalta que a atuação dos representantes dos condôminos "deve guardar estreita consonância com a convenção ou estatuto, de modo a se evitar adoção de atos incompatíveis com a norma de regência ou que, de algum modo, venha causar prejuízo ao próprio condomínio".

Ele registra que, no caso, a exclusão de cobrança de multa e juros em decorrência de mora no pagamento de taxa condominial não se mostra possível dentro do regramento estabelecido pelo autor.

“Tal prática mostra-se uma benesse em favor do condômino inadimplente, com menoscabo àquele que efetua o pagamento no tempo e modo devido. Pode-se, inclusive, com o passar do tempo, incorrer prejuízo frente à própria administração de receitas pelo autor, uma vez que a prática adotada pelos réus mostra-se como incentivo ao não cumprimento atempado das obrigações por todos, sob a perspectiva de exclusão de encargos da mora."

Quanto às obras feitas, apesar da alegação de sua necessidade para fins de conservação da coisa comum, não há provas produzidas nos autos nesse sentido.

O julgador afirmou ainda que “escapa dos deveres da administração adiantamento salarial em descompasso com regência trabalhista e com o estabelecido em convenção a funcionários do condomínio, cuja adoção da medida, assim como a primeira, se não constante no sistema legal, depende de autorização em assembleia”. Cabe recurso da decisão. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-DFT.

Processo 2014.07.1.042284-7

Fonte: https://www.conjur.com.br/2015-jul-26/sindico-subsindico-respondem-acoes-nao-levadas-assembleia