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quinta-feira, 4 de junho de 2020

É legal cobrança maior de condomínio para cobertura com dobro de tamanho dos outros imóveis

3ª turma do STJ negou revisar a quota condominial de proprietários de uma cobertura com área total correspondente à fração ideal de 20%.

Pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel é legal.

O entendimento é da 3ª turma do STJ, ao negar provimento ao recurso de condôminos que contestaram o fato de pagar quase o dobro de condomínio em relação aos outros apartamentos. 

O casal ajuizou ação de nulidade de cláusula de convenção condominial, com pedido de revisão da quota condominial. Os juízos de 1º e 2º graus julgaram improcedentes os pedidos.

No recurso ao Tribunal Superior, os recorrentes sustentaram a impossibilidade de pagar taxa condominial e despesas extras em dobro pelo simples fato de a unidade estar na cobertura do edifício.

Legalidade da cobrança

Em seu voto, o relator do caso, ministro Ricardo Cueva, destacou que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção da fração ideal, salvo disposição diversa na convenção.

“Por opção legislativa, em regra, a divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa.”

Cueva afirmou ainda que não se pode esquecer que um apartamento maior pode ocupar o espaço correspondente a uma ou mais unidades imobiliárias no mesmo condomínio.

“Diante disso, se a construtora/incorporadora, em vez de edificar apartamentos maiores, como ocorre normalmente com as coberturas, usasse essa mesma área para duas ou mais unidades, cada uma delas pagaria individualmente a cota condominial.”

Assim, S. Exa. entendeu que a cobrança em dobro dos recorrentes se justifica, já que proprietários de uma cobertura com área total de quase 520m2, correspondente à fração ideal de 20%, “muito maior que as demais unidades”. 

A decisão da turma foi unânime, em julgamento ocorrido na sessão da última terça-feira, 2.


 Fonte: https://migalhas.com.br/quentes/328381/e-legal-cobranca-maior-de-condominio-para-cobertura-com-dobro-de-tamanho-dos-outros-imoveis

quinta-feira, 28 de maio de 2020

STF - Restabelece decisão que proíbe locação pelo AirBnB

Trechos da decisão da lavra do Ministro LUIZ FUX


SUSPENSÃO DE LIMINAR 1.334 RIO GRANDE DO SUL

[...] DECISÃO: Trata-se de suspensão de liminar ajuizada pelo município de Gramado contra decisão que conferiu efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento nº 5016417-35.2020.8.21.7000, em trâmite no Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS). Por meio dessa, sustou-se a eficácia da cautelar inicialmente deferida em primeiro grau para determinar que a plataforma digital Airbnb suspendesse as atividades de anúncio, reserva e locação de acomodações durante o período de vigência do Decreto municipal nº 73/2020, bem como cancelasse as reservas para datas compreendidas nesse tempo, desde que o locatário ainda não houvesse ingressado no imóvel, sob pena de multa diária de R$ 10.000,00 (ACP nº 5000595-42.2020.8.21.0101). [...] 

[...] O requerente aduz que, ante a situação de calamidade decorrente da pandemia do Covid-19, editou o Decreto nº 73/2020 suspendendo, por 60 (sessenta) dias, dentre outras atividades, os serviços de hotelaria e hospedagem, inclusive na modalidade de aluguel por temporada. [...] 

[...] Informa que, por força do Decreto municipal nº 103/2020, a suspensão dessas atividades passou a ser por tempo indeterminado, podendo a medida ser revogada por decisão do Poder Executivo, a qualquer tempo, a partir de avaliações auxiliadas por órgãos técnicos responsáveis pelo acompanhamento da situação de calamidade na região.[...] 

[...] Requer que a decisão do TJRS no AI nº 016417-35.2020.8.21.7000 seja suspensa, pois, “além de descumprir decisão proferida pelo STF no julgamento da ADI 6341/DF, que garante a competência concorrente na tomada de providências normativas e administrativas pelos Entes Federativos, está sendo desprezada a proteção ao bem maior, que é a saúde e a vida das pessoas frente à pandemia que está em pleno crescimento”.[...] 

[...] Inegável, destarte, que a decisão atacada representa grave risco de violação à ordem público-administrativa, no âmbito do requerente, bem como à saúde pública, dada a real possibilidade que venha a desestruturar as medidas por ele adotadas como forma de fazer frente a essa epidemia, em seu território.[...] 

[...] Ex posits, defiro o pedido liminar para suspender os efeitos da decisão proferida no Agravo de Instrumento nº 5016417-35.2020.8.21.7000, em trâmite no Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, até seu respectivo trânsito em julgado.[...] 

Comuniquem-se com urgência.

Após, notifiquem-se os interessados para manifestação.

Na sequência, abra-se vista dos autos à douta Procuradoria-Geral da República.

Publique-se. Int..

Brasília, 26 de maio de 2020.
Ministro LUIZ FUX
Presidente em exercício
(RISTF, art. 14)

quarta-feira, 27 de maio de 2020

TJ/SP: Condomínio não pode cortar água de morador inadimplente

Apesar de aprovado em assembleia do condomínio, a decisão considerou que o serviço só pode ser interrompido pela concessionária.

Condomínio não pode cortar água de morador inadimplente, ainda que em decorrência de aprovação assemblear. Assim decidiu a 25ª câmara de Direito Privado do TJ/SP, ao entender que o fornecimento de água configura serviço público de caráter essencial e só pode ser interrompido pela concessionária.

O morador alegou que está inadimplente com suas contas condominiais e que o condomínio decidiu cortar o fornecimento de água da seu imóvel. Ressaltou, ainda, que perdeu a guarda de seu filho em razão da falta de água na residência

O juízo de 1º grau, considerou improcedente o pedido para religar a água por entender que o condomínio, por força de autorização assemblear, poderia interromper o fornecimento de água no imóvel do autor.

Quanto à reconvenção, o juízo decidiu o pedido de cobrança procedente, condenando o reconvinte ao pagamento dos valores vencidos e não quitados em decorrência das contas de água.

Em recurso, o homem alegou que não pode o condomínio suspender o fornecimento de água em sua unidade autônoma, sob pena de violação ao princípio da dignidade da pessoa humana.

A relatora, desembargadora Carmen Lucia da Silva, considerou que a sentença deveria ser reformada pois o fornecimento de água configura serviço público de caráter essencial e, como tal, só poder ser interrompido pela concessionária quando comprovado inadimplemento.

“No caso narrado não pode ser realizada a interrupção, ainda que lastreada em assembleia condominial, sob pena de violação de direitos fundamentais. Diante disso, faz-se necessário que o condomínio se utilize dos meios ordinários de cobrança.”

No entanto, a relatora entendeu que no tocante à impugnação ao pedido de cobrança veiculado na reconvenção, é obrigação do devedor comprovar que realizou o pagamento do débito, e não do credor de provar o contrário. A desembargadora ainda destacou que não há falar indenização por danos morais já que o próprio autor votou de maneira favorável à implementação da medida que ora busca declarar ilegal.

Assim, a 25ª câmara de Direito Privado do TJ/SP deu parcial provimento ao recurso para religar o fornecimento de água no imóvel do autor.

O advogado Ramiru Louzada Duarte atua pelo morador.
Veja o acórdão.

Fonte: https://www.migalhas.com.br/quentes/327357/tj-sp-condominio-nao-pode-cortar-agua-de-morador-inadimplente
 

STF derruba liminar que autorizava funcionamento de academia

STF derruba liminar que autorizava funcionamento de academia de tênis em SP

 

SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) - O Supremo Tribunal Federal derrubou a liminar, concedida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, que autorizava uma academia particular de tênis a abrir as portas e, assim, descumprir o decreto estadual que proíbe o funcionamento de serviços não essenciais por causa da pandemia do novo coronavírus.
Para o ministro José Antonio Dias Toffoli, a liminar concedida pelo TJ paulista "apresenta grave risco de efeito multiplicador" porque, em tese, daria outros estabelecimentos a pleitear tal benesse.
Ainda segundo presidente do STF, cabe ao Judiciário analisar eventuais ilegalidades ou violações à ordem constitucional e não quais estabelecimentos devem ficar abertos, mas jamais "promover-se a mudança das políticas adotadas, por ordem de quem não foi eleito para tanto e não integra o Poder Executivo, responsável pelo planejamento e execução dessas medidas".

"Não se mostra admissível que uma decisão judicial, por melhor que seja a intenção de seu prolator ao editá-la, venha a substituir o critério de conveniência e oportunidade que rege a edição dos atos da Administração Pública, notadamente em tempos de calamidade como o presente, porque ao Poder Judiciário não é dado dispor sobre os fundamentos técnicos que levam à tomada de uma decisão administrativa", diz trecho.

Lei mais em https://gauchazh.clicrbs.com.br/geral/noticia/2020/05/stf-derruba-liminar-que-autorizava-funcionamento-de-academia-de-tenis-em-sp-ck9zz96qn02kp01qls4oykdwu.html

 

terça-feira, 26 de maio de 2020

JUIZ NEGA ABERTURA DE ACADEMIA EM CONDOMÍNIO

Autos n.º: 5228768.22.2020.8.09.0006

SOCIEDADE RESIDENCIAL ANAVILLE, pessoa jurídica de direito privado, ajuizou mandado de segurança com pedido liminar em face das Autoridades rés SECRETÁRIO MUNICIPAL DE SAÚDE DE ANÁPOLIS e COORDENADOR DE VIGILÂNCIA SANITÁRIA DO MUNICÍPIO DE ANÁPOLIS.

Como fundamento de sua pretensão, diz atuar como associação sem fins lucrativos, constituída para administrar loteamento fechado instalado nesta cidade, nos termos do artigo 6º da Lei 2.681/00.

Informa que mantém na área comum do loteamento administrado um centro de condicionamento físico constituído por academia e quadras de tênis, squash e peteca para utilização dos moradores.

Informa que celebrou contrato de prestação de serviço com a empresa CEG CONDICIONAMENTO FÍSICO para gerenciar a academia e atender os moradores do condomínio.

Sustenta que, após o advento da pandemia de Covid 19, o Município de Anápolis e o Governo do Estado de Goiás editaram os Decretos nº 44.826/2020 e 9633/20, respectivamente, disciplinando quais atividades econômicas podem continuar atuando durante a crise sanitária e quais serão interrompidas para evitar aglomerações que possam potencializar a transmissão do vírus.

Conta que a Vigilância Sanitária, a pretexto de combater a pandemia, notificou a impetrante em 07/05/2020 para cumprir o artigo 3º, inciso I, do Decreto Estadual 9656/20, que proibiu o uso das áreas comuns dos condomínios, incluindo-se nesta restrição a academia de ginástica administrada pela empresa CEG e as quadras esportivas de tênis, squash e peteca.

Sustenta que a proibição é ilegal porque a prestação do serviço de condicionamento físico em academia foi enquadrada como exceção no Decreto Federal n.º 10.282/20 que se sobrepõe à limitação estadual e municipal.

Sustenta, ademais, que o Município de Anápolis flexibilizou a atuação de várias atividades nos limites do Município, estando, dentre elas, o funcionamento das academias, nos termos do Decreto Municipal 44.826/20.

Diz que o TJGO acolheu também pedido do sindicato das academias do Estado, em sede de mandado de segurança coletivo, permitindo o funcionamento destes centros de treinamento observando-se o limite de 30% de sua capacidade.

Argumenta que o uso das quadras de tênis, squash e peteca pelos moradores não oferece risco de propagação da COVID-19 por se tratarem de esportes cuja prática não enseja contato físico, nem aglomeração.

Diz que as Autoridades Coatoras violaram o direito líquido e certo da impetrante de disponibilizar a seus associados a utilização da academia e das quadras.

Requer, ao final, a concessão de liminar sustando a proibição.

No mérito, roga a confirmação da liminar.

Em seguida, vieram-me conclusos.

É o relatório.

Decido.

A liminar deve ser negada.

A Organização Mundial de Saúde, em 11/03/20, reconheceu que o avanço do surto de COVID 19 caracteriza uma situação de pandemia mundial e, na esteira do enfrentamento da crise sanitária, foi editada a Lei Federal 13.979/20 dispondo sobre as medidas que poderão ser adotadas pelas Autoridades Públicas para administrar a emergência de saúde de importância internacional.

O art. 2º, inciso II, daquela norma, estabeleceu que se considera como situação de quarentena a eventual necessidade de se restringir atividades de natureza econômica e social para possibilitar o isolamento da população para evitar a propagação do vírus, reconhecido como melhor medida atualmente recomendada por especialistas para se prevenir o aumento vertiginoso da curva de contágio que pode levar ao colapso do sistema de saúde. Vejamos:

Art. 2º - Para fins do disposto nesta Lei, considera-se:
II - quarentena: restrição de atividades ou separação de pessoas suspeitas de contaminação das pessoas que não estejam doentes, ou de bagagens, contêineres, animais, meios de transporte ou mercadorias suspeitos de contaminação, de maneira a evitar a possível contaminação ou a propagação do coronavírus. Grifei.

Justamente por isso, temos que a própria Lei Federal 13.979/20 também delegou aos gestores locais do sistema público de saúde, no caso, Estados e Municípios, a possibilidade de adotarem na esfera de suas competências a medida de quarentena compreendida como restrição de certas atividades, conforme reza o artigo 3º, inciso II, e seu § 7º. Vejamos:

Art. 3º Para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus, as autoridades poderão adotar, no âmbito de suas competências,
dentre outras, as seguintes medidas:

I - isolamento;
II - quarentena;

§ 7º - As medidas previstas neste artigo poderão ser adotadas:

I - pelo Ministério da Saúde;
II - pelos gestores locais de saúde, desde que autorizados pelo
Ministério da Saúde, nas hipóteses dos incisos I, II, V, VI e VIII do caput deste artigo; ou
III - pelos gestores locais de saúde, nas hipóteses dos incisos III, IV e VII do caput deste artigo. Grifei.

Na esteira desta previsão, o Estado de Goiás editou o Decreto Estadual 9.633/20, posteriormente alterado pelo Decreto 9.653/20, reconhecendo o estado de calamidade pública estadual com duração provável até 31/12/2020 e, como medida de enfrentamento da pandemia, impôs restrições de funcionamento a vários entes de natureza pública (escolas, repartições, etc) e instituições do setor econômico privado (comércio, indústria, condomínios, etc) para fomentar o isolamento social da população, defendido por especialistas como única medida eficaz para controlar a curva de contágio do vírus e evitar a saturação precoce do sistema de saúde.

O Município de Anápolis, espelhando a iniciativa estadual, editou o Decreto Municipal 44.691/20, posteriormente aditado pelo Decreto Municipal 44.826/20, mantendo a situação de calamidade pública decretada em março/20 e estabelecendo protocolos de funcionamento para vários setores econômicos com foco na restrição da mobilidade da população, permitindo a continuidade de algumas atividades econômicas e sociais mediante o cumprimento de regras condicionantes preventivas.

No caso particular dos autos, é fato que o Decreto Estadual 9656/20, no seu artigo 3º, inciso I, estabeleceu que os condomínios deveriam proibir reuniões e o uso de áreas comuns dos residenciais, tais como churrasqueiras, quadras poliesportivas, piscinas, salões de jogos, academias de ginástica, bem como, o compartilhamento de estruturas com potencial para gerar a propagação da COVID-19. Vejamos:

Art. 3º Ficam também suspensos:
I - todos os eventos públicos e privados de quaisquer natureza, inclusive reuniões e o uso de áreas comuns dos condomínios, tais como churrasqueiras, quadras poliesportivas, piscinas, salões de jogos e festas, academias de ginástica, espaços de uso infantil, salas de cinemas e/ou
demais equipamentos sociais que ensejem aglomerações e que sejam propícios à disseminação da COVID-19; Grifei.

A própria impetrante confessa em sua peça inicial que a notificação expedida pela Vigilância Sanitária teve como destinatário direto o condomínio onde a academia e as quadras esportivas funcionam, ordenando que fizesse cessar atividades de condicionamento físico nestes ambientes comuns do residencial para prevenção da pandemia mundial de COVID 19.

Pois bem, uma vez estabelecido o motivo da notificação, não diviso, a princípio, ilegalidade ou abuso na restrição imposta pelo Decreto Estadual e replicada na notificação da Autoridade ré.
A associação impetrante deve compreender que a previsão estadual se insere no contexto justificado de necessidade premente de combate à pandemia que, inegavelmente, se sobrepõe ao desejo puro e simples da sociedade e alguns moradores de continuar utilizando equipamentos de ginástica da academia e/ou quadras esportivas comuns.

A permissão para que os condôminos sigam utilizando a academia de ginástica comum instalada nos limites do residencial e as quadras esportivas internas pode potencializar a circulação excessiva de pessoas, as aglomerações nas áreas comuns e o uso compartilhado de equipamentos com suficiência para gerar risco presumível de disseminação do vírus.

A intenção primordial da norma, em verdade, é provocar a diminuição da circulação de pessoas nos limites internos do residencial e vedar o compartilhamento de equipamentos para se evitar a rápida propagação do vírus com impacto negativo para o sistema de saúde e os próprios moradores.

Trata-se, inegavelmente, de uma limitação fundada em imperativo de saúde pública que se sobrepõe ao interesse particular dos moradores condominiais e, em última instância, serve para protegê-los de sua própria imprudência sanitária.

Os argumentos exculpantes trazidos pela impetrante para se colocar acima da justificada restrição estadual, por sua vez, se mostram insubsistentes.

Primeiro, pontuo que o Decreto Presidencial n.º 10.282/20, inserindo a atuação das academias entre as atividades essenciais é meramente sugestivo, pois o STF definiu que compete aos Estados e Municípios definir com absoluta prioridade e, de forma discricionária, quais são os setores da vida social que devem ser descontinuados para o combate da pandemia, fazendo-o conforme os indicadores e as recomendações locais de suas autoridades de saúde.

A alegação de que o Município de Anápolis flexibilizou a atuação das academias de ginástica, por sua vez, permitindo que elas voltassem a funcionar seguindo protocolos de segurança específicos, também não se aplica ao caso da impetrante que, como vimos, mantém uma academia dentro do condomínio residencial cuja gerência foi apenas delegada à empresa contratada. O mesmo pode ser dito da decisão do TJGO que atendeu ao pedido liminar feito pelo sindicato das academias do Estado e permitiu que funcionassem observando o limite de 30% da capacidade.

A flexibilização da atuação de academias pelo município, via Decreto Municipal número 44.826/20, e também pelo TJGO, via liminar mandamental, se aplica obviamente às academias que atuam comercialmente e tem sede própria funcionando fora dos limites dos residenciais para atendimento de seus clientes, não podendo se estendida para as academias mantidas pelos condomínios nos limites internos de seu residencial para uso dos moradores.

A diferenciação se justifica porque as academias que funcionam como estabelecimentos comerciais autônomos tem sede própria desvinculada do ambiente do condomínio, reduzindo os riscos de contágio de moradores de um mesmo residencial.

No caso das academias existentes dentro dos residenciais, por outro lado, a permissão para que continuem sendo usadas por moradores aumenta a circulação no ambiente interno do condomínio e o compartilhamento de equipamentos potencializa o risco de contágio tanto para os incautos usuários destas áreas comuns, como também para os demais moradores que não desejam fazer uso delas, mas, acabam submetidos ao risco de contágio pela imprevidência de outros.

Justamente por isso é que o Decreto Estadual estabeleceu que os ambientes internos de recreação do condomínio devem ter sua fruição obstada e não há abuso ou teratologia nesta restrição.

Não diviso, portanto, a fumaça do bom direito na pretensão que foi apresentada pela impetrante e, por isso, fica indeferida a liminar.

Notifiquem-se as Autoridades Coatoras sobre os termos da presente ação, entregando-lhes a segunda via da petição apresentada, a fim de que, no prazo de 10 (dez) dias, prestem as informações que entender pertinentes.

Intime-se, ainda, a Procuradoria-Geral do Município de Anápolis para atuar na defesa das Autoridades Coatoras.

Anápolis, 25 de maio de 2020.
CARLOS EDUARDO RODRIGUES DE SOUSA
Juiz de Direito