Gestão financeira de condomínios em tempo de covid-19

Algumas questões passaram a ser formuladas, no sentido de se seria possível suspender ou reduzir as cotas condominiais.

 A descoberta de um agente difusor de doença altamente contagiosa, assim identificado como o novo coronavírus, demandou  da Organização Mundial de Saúde declarar em 30 de janeiro de 2020, que a propagação da covid-19 significava uma emergência de saúde pública de importância internacional,  o mais alto nível de alerta da OMS, de acordo com o preceituado no Regulamento Sanitário Internacional e, sequencialmente, em 11 de março de 2020, a doença foi classificada pela mesma entidade como uma pandemia.

Cientes dos resultados nada alvissareiros divulgados pela imprensa internacional, as autoridades governamentais brasileiras não tardaram a determinar a imposição de rigorosas restrições sanitárias, consistentes no fechamento ou interrupção temporária de atividades comerciais e industriais, fato este que, de imediato, como que em reação em cadeia, passou a impactar o aumento do desemprego, o encerramento de empresas, a suspensão de contratos de trabalho, entre outros efeitos deletérios, daí decorrendo grave preocupação de todos os gestores, inclusive aqueles que tem sob a sua égide a responsabilidade direta ou indireta na gestão condominial.

Algumas questões passaram a ser formuladas, no sentido de se seria possível suspender ou reduzir as cotas condominiais, se se fazia recomendável fazer uso do fundo de reserva para atendimento das despesas correntes, bem como se seria possível mitigar despesas de toda ordem, tudo para o fim de manter equilibrada e preservada a saúde financeira do condomínio em tempos de pandemia.

Para melhor explicitar o nosso entendimento a respeito do que pode ou não ser feito para manter a equação econômico-financeira estável, mesmo diante da brutal instabilidade que nos cerca, enunciamos alguns aspectos que preferimos classificá-los numa primeira categoria denominada de "medidas intangíveis" e de um segundo grupo, chamado de "medidas flexíveis".

No bojo das medidas intangíveis situa-se, precipuamente, a gestão das cotas condominiais regulares, a qual não deve ser fruto de nenhum tipo de alinhamento para menor, seja concedendo descontos, seja diferindo benesses de qualquer ordem, ao contrário, justamente nesse período de expressiva preocupação, deve o síndico atentar para a necessidade de aprimorar o acompanhamento do fluxo de pagamento mensal dos condôminos bem como o de otimizar junto à administradora ou departamento jurídico do condomínio, a dinâmica do processo de cobrança, que deve se pautar pela maior celeridade e efetividade possível, valendo-se para esse fim, em caráter aditivo, de ferramentas inteligentes e tecnológicas como as que se referem aos softwares de gestão financeira, bem como de mecanismos de auto ou de heterocomposição, tais como a conciliação e a mediação.

O caráter intangível da manutenção regular do pagamento das cotas condominiais decorre do fato de que, mesmo durante o período de crise sanitária, o condomínio terá que prosseguir arcando com as chamadas despesas correntes, mesmo as que dizem respeito ao pagamento de funcionários ou de serviços proporcionados por empresas terceirizadas, assim como as contas de consumo em geral, sendo certo que a pandemia, de per si, não se descortina como uma situação especial que justifique o inadimplemento dos condôminos.

Assim se, por um lado, o condômino persiste diante de sua indissociável obrigação de pagar regularmente a cota condominial, como tal determina a lei, eis que nesse sentido preconiza o art. 1336, inciso I do Código Civil, ser dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio...", de outro lado, segue sem solução de continuidade, como múnus inafastável do síndico, a prerrogativa vinculante de "cobrar dos condôminos as suas contribuições..." (art. 1348, VII do Código Civil), eis que as cotas condominiais se prestam, sobretudo, para a conservação e a guarda das partes comuns e regularidade da prestação dos serviços que interessem aos possuidores, como assinala com propriedade o inciso V do art. 1348 do mesmo diploma legal.

Na seara das medidas flexíveis, nos referimos a realização de estudos de obtenção de receita extra a partir da identificação de eventuais áreas comuns que se encontrem sem uso ou subutilizadas que possam ser alugadas, bem como o início de um processo de renegociação imediata de contratos com prestadores de serviço objetivando a distensão dos compromissos ou ajustamento de regras de flexibilização das obrigações negociais, tanto a partir da redução de  valores como da possível fixação de valor fixo programado por período determinado.

Situam-se ainda nesse segundo grupo a realização de frentes de trabalho multitarefa com os próprios condôminos, objetivando alcançar possíveis resultados financeiros que, ainda que diminutos, podem trazer efeitos benéficos como a integração dos moradores e o fortalecimento do senso de convivência comunitária.

Outra medida que se situa no campo das possíveis ações é a realização de uma campanha para contenção e redução do consumo de água e de energia elétrica da área comum, eis que sabidamente as unidades tendem a ter um número maior de pessoas no ambiente residencial, potencializando o aumento de despesas nessa área; para esse fim, o fechamento de piscinas, salões de festas e demais áreas de convivência, já terão, a par de garantir a observância dos cuidados com a saúde, contribuído igualmente para a redução das despesas próprias da manutenção.

Uma medida mais arrojada, mas plenamente possível, e que deve ser perquirida a partir do exame acurado da realidade financeira de cada condomínio, tangencia a realização de tratativas com entidades bancárias buscando a obtenção de crédito especial e a realização de acordos com agências de governo e com concessionárias de serviço público responsáveis pela cobrança de taxas, preços públicos e tributos diversos, tendo como parâmetro a sinalização constante dos atos normativos expedidos pelos entes governamentais.

No que tange a gestão dos empregados, pode ser estudada a adoção de redução de salários vinculada à obrigação de manter os postos de trabalho, bem ainda a concessão de férias aos colaboradores com compromisso de pagamento ulterior dos salários, tudo em conformidade com o disposto na MP 936/20 que institui o Programa Emergencial de Manutenção do Emprego e da Renda e trata da aplicação de medidas trabalhistas complementares para o enfrentamento do estado de calamidade pública decorrente do coronavírus.

Entendemos de toda forma prudente, seja a partir das medidas intangíveis, seja com respeito às medidas flexíveis, observar com especial atenção o status da inadimplência, pois esta corre de fato o risco de se potencializar durante o período de pandemia e o que vier a lhe suceder, não olvidando o fato de que o síndico segue indicado na lei como o responsável direto por observar o cumprimento com exatidão das normas que regem o condomínio e que nesse momento de especial comoção se encontram a sua disposição para realizar um processo de gestão inovador, indispensável para atravessarmos com êxito esse grave momento que a todos nos atinge.

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*Vander Ferreira de Andrade é advogado. Especialista, Mestre e Doutor em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo. Professor Titular de MBA em Direito Imobiliário das Faculdades Legale (São Paulo). Professor Titular de Direito Imobiliário da Escola Superior de Direito (Goiânia). Coordenador de Cursos de Formação de Síndicos Profissionais, de Gestores Prediais e de Administradores de Condomínio. Atualmente é Presidente da Associação Paulista de Síndicos Profissionais e Pró-Reitor de Administração e Planejamento do Centro Universitário Fundação Santo André.

Fonte: https://www.migalhas.com.br/depeso/326779/gestao-financeira-de-condominios-em-tempo-de-covid-19

Com supervisão de advogados, condomínio faz assembleia virtual para escolha de novo síndico

Enquanto muitos juízes têm autorizado a prorrogação de mandatos de síndicos devido ao isolamento social e às restrições para realização de eventos, um condomínio localizado em Aparecida de Goiânia conseguiu autorização judicial para promover assembleia on-line para escolha de novo administrador. Na quinta-feira (14), com uso do programa de videoconferência Zoom, o Condomínio Residencial Máximo Clube escolheu novo síndico. A Assembleia Geral Ordinária foi acompanhada por três advogados da banca Adriano Naves Advogados S/A: Adriano Naves, Marcos Gundim e Rogério Moura.

A Assembleia Condominial Virtual aconteceu na data em que se deu a aprovação do substitutivo ao Projeto de Lei n.º 1.179/2020, na Câmara dos Deputados, que permite, em função da pandemia desencadeada pelo novo coronavírus, a realização de assembleia condominial por meios eletrônicos. Mesmo on-line, segundo os causídicos, a assembleia conseguiu referendar os atos ali decididos e praticados, dando efeito jurídico para todos os fins de direitos e com caráter erga omnes, conforme preceitos estabelecidos no Código Civil de 2002, diploma legal pertinente ao caso.

A autorização da realização da assembleia on-line foi dada após o antigo síndico ter pleiteado na Justiça sua permanência no cargo devido a impossibilidade de realização de assembleia presencial. O juízo, no entanto, autorizou o síndico, cujo mandato expiraria no dia 6 de maio, a permanecer no cargo apenas até a data em que fosse realizada assembleia virtual, sugerida pelos advogados, o que aconteceu ontem. Além de novo síndico, os condôminos escolheram o subsíndico e o conselho consultivo

Fonte: https://www.rotajuridica.com.br/com-supervisao-de-advogados-condominio-faz-assembleia-virtual-para-escolha-de-novo-sindico/.

Juiz nega pedido de suspensão de débito de condomínio de morador por Covid-19

Ao Poder Judiciário não cabe a imposição de acordos, nem a concessão de moratória. Se um morador passa por dificuldades, não é menos verdadeiro que seus problemas não podem ser colocados sobre os ombros da comunidade de condôminos sem qualquer custo para si.

Assim entendeu o juiz Christopher Alexander Roisin, da 3ª Vara Cível Central, ao negar pedido de um morador para suspender, por quatro meses, um acordo judicial homologado para pagamento de débito condominial, sem aplicação de multas e penalidades. O morador alegou não poder arcar com o pagamento sem comprometer sua subsistência em razão da epidemia da Covid-19.

Segundo o magistrado, o morador não comprovou ter dificuldades financeiras que o impedissem de honrar com os pagamentos. Ele afirmou que não incide no caso o artigo 396, do Código Civil. “Isso porque a situação pessoal do condômino, na qual foi colocado como todos os demais, não é suficiente para afastar o dever de contribuir para o todo. A impossibilidade para afastar a mora deve ser objetiva”, disse.

Nesse passo, Roisin afirmou que a mora é efeito de fato jurídico e não fato jurídico, e que prescinde de culpa para ocorrer: “Se o autor não consegue cumprir as obrigações que assumiu com as suas propriedades, cabe-lhe suportar os ônus de sua inércia ou renunciar às coisas geradoras das despesas. Além disso, ainda que fosse aplicada a norma do artigo 396, sua incidência não prescindiria do artigo 399, do Código Civil”.

Se o acordo não é novação, afirma o juiz, a dívida decorre de mora muito anterior a evento de força maior ou caso fortuito, “não lhe beneficiando a excludente de culpa — rectius, de não imputação — pela mora anterior”. “O artigo 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil dispõe que é dever dos condôminos suportar nos limites de suas frações (salvo disposição diversa na convenção), as despesas geradas pela existência e conservação da coisa, sem excepcionar qualquer caso de não-imputação de responsabilidade pela mora”, completou.

Por fim, Roisin disse que, para a norma especial, não importa se há culpa ou não do devedor, “em qualquer caso suportará os ônus do atraso, porque a imputação não foi excepcionada por nenhuma outra norma”. “A interpretação é lógico-sistemática”, afirmou o juiz, uma vez que não se pode “prejudicar a coletividade” pela situação de um morador.

1044823-72.2019.8.26.0100

Fonte: https://www.conjur.com.br/2020-mai-15/juiz-nega-pedido-suspensao-debito-condominio-covid-19

Vistoria predial ajuda condomínios a evitarem conflitos judiciais e principalmente a reduzirem custos

Ações judiciais significam despesas para os condomínios, pois estes têm de arcar com a contratação de advogados, pagamento de custas e despesas processuais. Por isso, a produção da prova pericial pode ajudar a eliminar as dúvidas e até mesmo evitar conflitos na Justiça. E não são apenas os condomínios antigos que requerem esse acompanhamento permanente do perito em Engenharia Civil. Os novos podem obter especialmente ganhos financeiros com a contratação desse profissional, uma vez que a manutenção preventiva custa menos que a corretiva, evitando demandas desnecessárias.

“Nas construções recentes, o perito pode auxiliar levantando informações relacionadas à qualidade da construção, na identificação de vícios ocultos na obra, não percebidos pelos moradores, na requisição da garantia ainda no tempo de sua vigência e na análise de possíveis riscos de perda de garantia”, afirma o perito Henrique Toledo Santiago, responsável pela empresa Santiago Soluções em Engenharia. Segundo ele, o a perícia em Engenharia Civil também orienta o síndico até quanto à falta de informações nos manuais da obra, além de atestar se a manutenção está de acordo com as orientações do construtor.

Já nos prédios antigos, de acordo com ele, a atuação do perito pode ser ainda mais destacada. Isso porque o profissional consegue identificar o atual estado da edificação, listando as intervenções a serem efetuadas a curto, médio e longo prazos. “Tudo isso seguindo normas técnicas e metodologias eficazes”, pontua Santiago, que assegura que sua empresa atua hoje de forma eficiente para solucionar dúvidas técnicas relacionadas às normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Uma delas, diz, é NBR 14.037:2011, que trata da necessidade de elaboração do modelo do Programa de Manutenção Preventiva (PMP) como parte integrante do Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação e do Manual das Áreas Comuns do edifício. A norma obriga as construtoras a fornecerem ao síndico as orientações de como garantir o bom estado, bem como aumentar a vida útil do empreendimento.

Fonte: https://www.rotajuridica.com.br/vistoria-predial-ajuda-condominios-a-evitarem-conflitos-judiciais-e-principalmente-a-reduzirem-custos/

Assembleia virtual em condomínios

Os riscos e as vantagens da assembleia virtual em condomínios edilícios

A discussão sobre a possibilidade jurídica e sobre os lineamentos da assembleia geral de condomínio feita em ambiente virtual não é uma novidade. Muito ao contrário, é um assunto recorrente e uma reclamação antiga dos envolvidos no cotidiano do condomínio edilícios. Muitos síndicos em um primeiro contato com os temas jurídicos se perguntam por qual motivo isso já não é uma realidade. O baixo nível de engajamento dos condôminos com os assuntos do condomínio é sempre um fator que provoca as discussões, reforçando os pleitos por algum meio legítimo e seguro de realização virtual de assembleias de condomínio.

O condomínio é uma situação jurídica complexa que tem relação muito estreita com o direito fundamental à propriedade, que por sua vez é uma garantia constitucional das mais densas. E quanto maior a densidade constitucional de um direito, maior é a preocupação com segurança jurídica enquanto valor a ser considerado em eventual ponderação de interesses.

Logo, apesar das inúmeras e indiscutíveis vantagens de se realizar por ambiente virtual uma assembleia de condomínio, vivemos sob a égide de um Estado Democrático de Direito e precisamos nos ater aos limites e possibilidades da lei, que não prevê essa modalidade. Esse silêncio normativo, que tem por si só já tem uma carga sentido interpretativo, permite também algumas interpretações.  https://drwandersondeoliveira.blogspot.com/

Sumarizando as possíveis interpretações, temos: I) a impossibilidade, diante da exigência legal de ato presencial; II) a possibilidade, desde que haja previsão na convenção de condomínio; e II) a possibilidade, salvo vedação na convenção de condomínio.

O Código Civil é silente quanto à modalidade de assembleia de condôminos, não havendo disposição que permita e nem que vede realização de assembleia virtual. Trata-se, obviamente, de disposição consentânea com o contexto social em que foi discutido e promulgado o Código Civil de 2002.

Pode parecer uma realidade distante no mundo hiperconectado em que vivemos hoje, e mais distante ainda considerando a ampla gama de ferramentas que possibilitariam, agora, a realização do ato. Entretanto, no longínquo ano de 2002 as ferramentas para videoconferência ou não existiam ou bem não eram acessíveis ou seguras o suficiente para representar solução legal.  https://drwandersondeoliveira.blogspot.com/

É razoável supor, portanto, que a possibilidade de assembleia virtual de condôminos nunca foi algo seriamente cogitado no âmbito legislativo, simplesmente porque as tecnologias necessárias para viabilizar o ato não forneciam os meios para tanto.

Independentemente dos motivos que animaram essa escolha legislativa, é um fato inarredável o de que sempre que a lei trata da assembleia geral de condôminos se refere ao ato como um ato presencial. Os artigos 1.352 e 1.353 fazem referência expressa ao vocábulo "presentes", sendo razoável presumir daí que há a necessidade de presença física do condômino. Se há a necessidade de presença física dos condôminos para o ato, por interpretação sistemática, seria juridicamente impossível a realização do ato por ambiente virtual.

Essa é, portanto, a primeira possibilidade interpretativa: a mais literal e conservadora interpretação das normas aplicáveis ao caso. A realização de assembleia geral de condôminos pela modalidade virtual é juridicamente impossível, diante de expressa disposição legal determinando que o ato seja presencial.

Há outros dois caminhos possíveis que merecem destaque, cada qual com seu respectivo fundamento.

É possível supor a realização de assembleia virtual, desde que haja previsão para tanto na convenção de condomínio. Essa assertiva encontraria arrimo no artigo 1.350 do Código Civil, pois, alegadamente, o síndico poderia convocar assembleia geral de condôminos "na forma prevista na convenção".

Esse posicionamento tem, de fato, alguns acertos. O primeiro deles é o de que determinadas matérias podem ter disposição livre em convenção de condomínio. A forma de convocação da assembleia é uma delas. Pode o condomínio, portanto, dispor em convenção como os condôminos serão informados da existência de uma assembleia. Se será por carta registrada, e-mail, afixação de edital em mural, pombo-correio, sinal de fumaça, aviso do porteiro e por aí vai.

Ocorre que essa liberdade prevista no artigo 1.350 se limita à forma de convocação, e não pode ser espraiada para as demais disposições cogentes, não derrogáveis pela convencionalidade. Essa é uma interpretação fruto de simples análise sistemática da norma, em cotejo com as demais disposições alusivas à assembleia. Parafraseando Eros Grau, o ordenamento jurídico não se interpreta em tiras.

Noutro giro, mesmo que se interprete que a norma no sentido de que há a liberdade para que a convenção de condomínio disponha sobre a forma de realização do ato em si, e não da convocação, ainda assim subsiste a limitação legada pela expressa previsão de ato presencial, o que retira do espaço de discricionariedade convencional, por assim dizer, da convenção de condomínio.

A convenção de condomínio pode dispor sobre matérias cuja disposição legal lhe seja franqueada, ou sobre aquelas matérias em que não há disposição legal. Não é juridicamente possível, entretanto, que a convenção disponha sobe matéria cogente, ou seja, sobre os temas dos quais já se ocupa a lei.

Essas são conclusões que encontram fundamento na interpretação mais franca do princípio da legalidade no âmbito das relações civis, em que é permitido ao particular fazer o que a lei não proíbe.

A segunda interpretação possível, portanto, é a que defende a possibilidade da realização de assembleia virtual, diante da interpretação do artigo 1.350, que alegadamente permite inferir que a convenção de condomínio pode dispor sobre o modo de realização da assembleia, inclusive podendo dispor que ela seja feita virtualmente.

O princípio da legalidade nas relações privadas é também um dos temais que toca ao terceiro posicionamento, no qual se sustenta que a realização de assembleia virtual é possível, salvo vedação na convenção de condomínio.

Essa assertiva não parece ser a mais acertada, uma vez que ignora disposições legais que fazem alusão expressa ao ato enquanto ato solene e presencial. Com efeito, a assertiva de que a assembleia virtual é possível, salvo disposição em contrário, seria válida caso a lei não dispusesse absolutamente nada a respeito. Nesse cenário hipotético, essa interpretação seria defensável, pois decorrente do princípio da legalidade nas relações privadas: ao particular é dado fazer tudo quanto a lei não lhe vedar.

Ocorre que não é esse o caso: existe disposição legal expressa que conduz à interpretação de que o legislador cunhou o ato como presencial. E infelizmente o particular deve interpretar a lei dentro de seus limites semânticos, sob pena de se descolar do Estado Democrático de Direito e empreender em verdadeira atividade legislativa.

A terceira interpretação, portanto, sustenta que a assembleia virtual é possível, desde que não haja vedação na convenção de condomínio.  https://drwandersondeoliveira.blogspot.com/

Feitas as colocações sumárias sobre as possibilidades interpretativas que a lei dá, nos cabe esclarecer que há a impressão de que os posicionamentos pela possibilidade de realização de assembleia virtual não teriam fundamento legal adequado.

Primeiramente, quanto à interpretação do artigo 1.350, vale destacar que esta não se sustenta em uma análise sistemática do ordenamento, considerando que o Código Civil prevê uma séria de matérias que escapam à possibilidade de disposição na convenção. E certamente o faz com o fito de proporcionar ao proprietário de bem imóvel em condomínio maior grau de segurança jurídica.

Há aqui um clássico embate entre formalismo e efetividade. Não se trata de um debate novo, já tendo sido o tema estudado por ocasião das pesquisas de formalismo-valorativo no processo civil, com grande contribuição de Alvaro de Oliveira. Sempre que se busca mais efetividade nas relações jurídicas, o formalismo e, por via reflexa, a segurança jurídica sofrerão prejuízos.

Ocorre que o direito de propriedade é relevante demais para o ordenamento para que se permita que as convenções de condomínio disponham sobre a substância do ato, tendo a lei determinado um nível mínimo de formalidade na necessidade de realização presencial do ato. Essa lógica vale também para o posicionamento de que é viável a assembleia virtual, salvo disposição em contrário.

Essa assertiva inverte a polaridade dos atos civis, tornando regra o que é exceção. Trata-se de medida contraditória, posto que certamente os atos da vida civil que levaram à constituição do condomínio e à aquisição da propriedade foram realizados presencialmente. Seria, para dizer o mínimo, surpreender o condômino determinando a realização de assembleia no formato virtual apenas porque a convenção não prevê essa limitação. Essa interpretação, com as devidas vênias, nos parece bastante problemática.

Já em um viés mais pragmático, não há como deixar de reconhecer a utilidade e as vantagens de uma assembleia virtual. E nem há como negar que é um futuro inescapável, e já uma realidade alcançada por via oblíqua nos aplicativos de bate-papo em grupo, que acabam, de maneira indevida, se tornando o palco para os debates que deveriam ser realizados na reunião de condomínio. Tais soluções representam muito ruído e pouca efetividade, acabando por prejudicar os mecanismos institucionais do condomínio.

Há de se considerar, por outro lado, que nem todo condômino tem a obrigação de ter a disposição e a intimidade com a tecnologia que a assembleia virtual demandaria. Assim, colocar essa modalidade como a regra poderia ter o injusto efeito colateral de excluir determinados condôminos, seja porque não dispõem dos meios tecnológicos, seja porque simplesmente não possuem esta aptidão. Basta lembrar, nessa senda, de condomínios com alto número de idosos, muitos dos quais não possuem, de maneira absolutamente justificável, familiaridade com as ferramentas de virtualização.  https://drwandersondeoliveira.blogspot.com/

Qual seria, então, a solução?

O problema, muito claramente, existe. Há um descompasso entre o fato social e a moldura legal aplicável ao cotidiano. É dizer, noutras palavras, que as relações condominiais já evoluíram para os meios de comunicação telemáticos, cabendo ao ordenamento jurídico regular da melhor forma possível estas relações jurídicas. Não nos cabe, enquanto aplicadores do Direito, apenas apontar os problemas e repousar sobre os defeitos das soluções que já existem. É oportuno que se aponte também um caminho.

Assim, diante dos limites do ordenamento posto, entendemos que a realização de assembleia virtual passa necessariamente por uma alteração legislativa, que deverá regulamentar minimamente a modalidade de assembleia virtual, antevendo alguns potenciais problemas.

Alguns elementos dessa regulamentação atenderiam às preocupações de se evitar a exclusão de condôminos, de criar quebras de isonomia, bem como à necessidade de se proporcionar sistemas auditáveis de deliberação, que evitem abuso de poder pelo síndico.

Enquanto uma alteração legislativa não acontece, o condomínio que desejar regulamentar a atuação de seus órgãos em ambientes virtuais poderá fazer uso de toda sorte de ferramentas virtuais para proporcionar amplo debate, amadurecendo questões e manifestações dos condôminos em ambiente virtual. Bons exemplos disso são enquetes, que fornecem ao síndico um bom termômetro para a prática de atos de gestão.

Nada obsta que a discussão dos temas tenha início no ambiente virtual, ganhando em amadurecimento e em engajamento dos condôminos. Com toda a publicidade e didática possível, e preferencialmente com arrimo em deliberações assembleares, o condomínio pode eleger meios virtuais para colher manifestações de vontade diversas dos condôminos, que podem dar sustento à atos de gestão, principalmente em questões mais triviais.

No entanto, apesar de todas as vantagens, com o esquadro legal que temos hoje, toda e qualquer deliberação, por mais que tenha os debates previamente amadurecidos pelo ambiente virtual, deve terminar em uma deliberação presencial, com especial destaque para os temas sensíveis, como prestação de contas e eleição de síndico. O PL 1.179/2020, o qual dispõe sobre o regime jurídico emergencial transitório por força das repercussões da Covid-19 nas relações privadas, possui previsão de assembleia virtual, em caráter temporário por causa da impossibilidade de realização de assembleias presenciais, considerando a necessidade de isolamento social para combate à Covid-19. O referido projeto de lei, ainda em trâmite no Congresso, prevê que a manifestação de vontade do condômino por ambiente virtual fica equiparada à assinatura presencial.

Muito embora o projeto de lei não trate de aspectos relevantes, como a exigência de utilização de sistemas auditáveis e a garantia de participação de condôminos pelos meios analógicos, se assim desejarem, trata-se de solução emergencial louvável, que coloca no caminho certo a discussão jurídica sobre o tema.

Por fim, espera-se que este tipo de debate oportunizado pelas circunstâncias absolutamente adversas da pandemia possa provocar, de maneira segura e responsável, a modernização nas relações condominiais, de maneira estável, previsível e segura.

Fabio Lindoso e Lima é advogado especialista em Direito Civil e Processual Civil pelo Centro Universitário de Ensino Superior do Amazonas (Ciesa), e ex-presidente da Comissão de Arbitragem da OAB-AM.

Fonte: https://www.conjur.com.br/2020-mai-10/lindoso-lima-assembleia-virtual-condominios-edilicios