No dia
12.06.2020 foi aprovada a lei 14.010 que dispõe sobre o Regime Jurídico
Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no
período da pandemia do Coronavírus (Covid-19).
Os artigos 12
a 13 da lei tratam especificamente dos condomínios edilícios.
Art. 12. A
assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do
Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial,
até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de
vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à
sua assinatura presencial.
Parágrafo
único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma
prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de
2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.
Art. 13. É
obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular
de seus atos de administração.
O art. 11 foi
vetado pelo Presidente da república e tinha o seguinte teor:
Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020,
além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil,
compete-lhe:
I –
restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação pelo Coronavírus
(Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;
II –
restringir ou proibir a realização de reuniões e festividades e o uso dos
abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva
dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação
do Coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos
condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.
Parágrafo
único. Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para
casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou realização de
benfeitorias necessárias. ”
Razões do veto
“A propositura legislativa, ao conceder poderes
excepcionais para os síndicos suspenderem o uso de áreas comuns e particulares,
retira a autonomia e a necessidade das deliberações por assembleia, em
conformidade com seus estatutos, limitando a vontade coletiva dos condôminos.”
ASSEMBLEIA VIRTUAL
A nova lei, de
caráter transitório (art. 1º), veio autorizar a realização de assembleia
virtual, inclusive para destituição do síndico (a) (art. 1.349 do Código
Civil), bem ainda para eleição, aprovação do orçamento das despesas, as
contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente
eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno (Art. 1.350).
Bom ressaltar que este tipo de assembleia está autorizado até o dia 30 de outubro de
2020, deste modo, após essa data, o procedimento só poderá ser realizado se
previsto em Convenção. Assim, independentemente do período de pandemia, é importante
que os condomínios atualizem sua convenção de modo a permitir assembleia
virtual mesmo fora do período de vigência da lei 14.010/2020.
Cabe destacar
que a lei não traz o modelo de realização de uma assembleia virtual, assim, deverá
ser elaborado pelo condomínio.
O síndico (a)
deve ter muita cautela ao realizar uma assembleia virtual, o procedimento deve
ser muito bem planejado para que não se tenha questionamentos e eventual
anulação.
O procedimento
deve seguir os mesmos princípios de uma assembleia presencial, dentre eles, convocação
de todos os condôminos, correta elaboração do Edital de convocação, elaborar meios
de participação de todos aptos a votar nas deliberações e votação, escolha da
presidência e secretariado, prazos entre outros.
Vale lembrar
que a lei aprovada em nada muda quanto à proibição de assembleias presenciais
prevista nos decretos Estaduais. Em
Goiás os decretos 9.653 de 19 de abril de 2020 e 9.656 de 24 de abril de 2020
que dispõe sobre a situação de emergência na saúde pública do Estado de Goiás,
em razão da disseminação do novo Coronavírus COVID-19, determinam que o
condomínio está impedido de liberar a utilização de áreas comuns.
Art. 3º Ficam também
suspensos:
I - todos os eventos públicos e privados de quaisquer
natureza, inclusive reuniões e o uso de áreas comuns dos condomínios, tais como
churrasqueiras, quadras poliesportivas, piscinas, salões de jogos e festas,
academias de ginástica, espaços de uso infantil, salas de cinemas e/ou demais
equipamentos sociais que ensejem aglomerações e que sejam propícios à
disseminação da COVID-19;
PRORROGAÇÃO DE MANDATO DO SÍNDICO (A)
A lei também
estabeleceu a prorrogação do mandato do síndico (a) até 30.10.2020. Porém, observa-se que a lei se refere a
mandatos vencidos a partir de 20.03.2020.
Por que essa
data? Para os fins da lei, considera-se 20 de março de 2020, data da publicação
do Decreto Legislativo nº 6, como termo inicial dos eventos derivados da
pandemia do Coronavírus (Covid-19).
Podem ocorrer situação em que o síndico (a) não quer
continuar na gestão, o que fazer?
Nestes casos,
o síndico (a) deve apresentar sua manifestação e convocar assembleia na forma
prevista na lei 14.010/2020, ou seja, virtual.
E no caso de os condôminos não aceitarem a prorrogação
do mandato?
Neste caso, um
quarto dos condomínios pode convocar assembleia para destituição do síndico (a)
e eleição de um novo.
O síndico (a)
deve prestar contas de sua gestão, seja o mandato finalizado durante o período
de pandemia, seja nos casos de ser prorrogado até 30.10.2020, é o que determina o
art. 13 da lei.
Restrição da utilização das áreas comuns – ARTIGO VETADO
O artigo 11 da
Lei foi vetado pelo presidente da república, ou seja, não tem validade.
O artigo
concedia ao síndico (a) poderes para restringir a utilização das áreas comuns,
proibir a realização de reuniões e festividades e o uso dos abrigos de veículos
por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos.
O texto
vetado nada mais faria que ratificar as ações de proibição de utilização das
áreas comuns. Se aprovada, a lei daria tranquilidade ao síndico (a) quanto à tomada de decisões,
pois, muitos são questionados sobre a necessidade de assembleia para decidir
sobre o fechamento de academias, quadras, salão de festas etc.
Na verdade o
veto em nada muda esse cenário, tendo em vista que o síndico (a) tem a
obrigação de zelar pelo interesse comum (Art. 1.348, II).
A decisão do
síndico (a) de suspender o uso de áreas comuns e de assembleias presenciais
também está amparada pelos decretos estaduais. No Estado de Goiás os decretos
9.653 de 19 de abril de 2020 e 9.656 de 24 de abril de 2020 suspenderam “todos
os eventos públicos e privados de quaisquer natureza, inclusive reuniões e o
uso de áreas comuns dos condomínios, tais como churrasqueiras, quadras
poliesportivas, piscinas, salões de jogos e festas, academias de ginástica,
espaços de uso infantil, salas de cinemas e/ou demais equipamentos sociais que
ensejem aglomerações e que sejam propícios à disseminação da COVID-19” (art.
3º, I).
CONCLUSÃO
O síndico (a)
com a nova lei está, temporariamente, autorizado a realizar assembleias
virtuais, para tanto deverá elaborar de forma rigorosa o procedimento, sob pena
de ter o ato anulado.
Não sendo possível
a realização de assembleia virtual para escolha de um novo síndico (a), o atual
está com seu mandato prorrogado até 30.10.2020.
Para criação
do procedimento é de suma importância que o condomínio conte com uma assessoria
jurídica especializada em Direito Condominial.
O síndico (a)
está autorizado a suspender o uso de áreas comuns com base no Código Civil e
decretos estaduais.
Esse é o nosso
entendimento, salvo melhor juízo e,
claro, de decisões judiciais que obriguem os condomínios em sentido
contrário.
Dr.Wanderson
de Oliveira
Advogado -
OABGO 27.715
Sócio
fundador do escritório Advocacia W. de Oliveira
Consultor
e Advogado Especializado em Direito Condominial e Direito do Trabalho
Conselheiro
no Colegiado de Recurso Tributário de Aparecida de Goiânia – GO
Árbitro na
Corte de Conciliação e Arbitragem de Aparecida de Goiânia
Professor
nas Faculdades FanPadrão (Legislação Empresarial, Processo do Trabalho,
Tributária)
Diretor do
Integra Síndicos
Conselheiro
da OAB GO (2015)
Presidente
de Comissão da OAB GO (2013/2015)
Professor
no Projeto OAB vai à Escola (2010/2015)
Integrante
da Comissão de Acompanhamento Forense da OAB GO (2013/2015)
Integrante
da Comissão de Direito do Trabalho da OAB GO (2010/2012)
Advogado
da Brasil Telecom S/A - Oi S/A (2008/2012)
Relações
Trabalhistas (ETE Engenharia de Telecomunicações S/A – 2002/2004)
Graduado
em Direito pela FASAM
Graduado
em Análise de Sistemas pela Universo - Goiás
Pós
graduado em Direito Público (Uniasselvi - Universidade Leonardo Da Vinci)
Pós
graduado em Direito Civil e Processo Civil (UNAR – Centro Universitário de
Araras)
Pós
graduado em Direito Tributário (IBET – Instituto Brasileiro de Estudos
Tributários)
e- mail: wo@wdeoliveira.adv.br ou woadv.go@gmail.com
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