A complexidade crescente dos condomínios e a necessidade de gestão profissional Vem se tornando cada vez mais comum a contratação de
síndicos ditos profissionais: aqueles que, mesmo não sendo condôminos,
ou seja, co-proprietários de imóvel no condomínio, são escolhidos pela
sociedade condominial para o exercício da sindicatura, com poderes de
representação outorgados pelos condôminos para a administração do
condomínio.
Diante da ausência de diferenciação legal entre os
síndicos condôminos e os externos, o mercado adotou a nomenclatura
“síndico profissional” para aqueles que exercem tal atividade como um
trabalho ou atividade econômica habitual. Para o exercício deste ofício
devem ser detentores de experiência prévia na seara condominial, aliando
à vivência profissional o conhecimento técnico esperado para agregar
valor ao serviço prestado.
A complexidade crescente em administrar um condomínio,
com suas múltiplas acepções administrativas, sociais, contábeis,
financeiras, jurídicas, arquitetônicas, ambientais e tecnológicas, tem
como consequência o surgimento da figura do síndico especializado, como
recomendável alternativa na gestão condominial.
Neste cenário, trata-se de uma opção de administração
para o condomínio, pois é cada vez mais exigido conhecimento técnico
para a função de síndico, que vem demandando formação profissional
específica. Assim, a figura do síndico profissional ganhou destaque no
mercado, especialmente diante da ausência de condôminos interessados em
assumir o cargo, quer por falta de tempo, preparo, responsabilidades,
ausência de valorização, quer por falta de vocação para tanto.
Com os ventos da mudança, o síndico condômino
tradicional que exercia seu ofício de modo contributivo, quase içado à
tal condição pela falta de candidatos ao cargo, ou diante da necessidade
de defesa do seu próprio patrimônio comum em substituição a gestões
despreparadas e desastrosas, vem gradativamente perdendo espaço para uma
gestão profissional.
Entendemos que o momento é de transição entre o modelo
de gestão tradicional, em que o síndico era um condômino não
especializado, e uma administração técnica em que o síndico se prepara
para o exercício de sua função com profissionalismo. Podemos chamar esse
fenômeno de qualificação do síndico, quer ele seja condômino, quer seja
profissional, sendo certo que são figuras complementares, não
mutuamente excludentes, que caminharão lado a lado na seara condominial.
Há síndicos condôminos, que não são profissionais, mas que realizam sua
missão de administração com excelência, como também existem síndicos
que se apresentam como profissionais, que são um fracasso na gestão
condominial.
De modo geral, os síndicos profissionais têm em sua
trajetória um ponto comum. Em sua maioria, foram condôminos que
descobriram sua vocação como gestores ao exercerem a sindicatura,
verificando oportunidade de serem síndicos em outros condomínios onde
não possuem nenhum tipo de imóvel.
Neste mercado de gestão, ainda temos os que se
apresentam como síndicos profissionais, embalados em uma aventura de
gestão, impulsionados por necessidade de trabalho, mas sem possuírem o
menor preparo, habilidade ou condição de exercer a função. Neste
contexto, temos de refletir sobre a necessidade de regulamentação da
atividade para que a sociedade possa minimamente distinguir os
habilitados ao exercício de uma profissão daqueles que não estão
habilitados.
Segundo Horcaio (2018, p.21): “Hoje, infelizmente, não
há uma certificação básica para a função, mas algumas entidades costumam
oferecer cursos e capacitação para síndicos em geral, profissionais ou
não, o que resulta que não há uma padronização na formação desse
profissional. Mas isso pode ser sanado com o estudo continuado, a
pesquisa e a constante evolução profissional.”
Diante da ausência de regulamentação legal sobre os
requisitos para o exercício mercantil da atividade de síndico, em
caráter de profissão ou ofício, realizado por um especialista habilitado
em determinados ramos de conhecimento, nos contentaremos
provisoriamente com a definição legal de síndico trazida pelo Código
Civil Brasileiro, que não diferencia o síndico dito profissional daquele
que não exerce a atividade de síndico com caráter de profissão.
Síndico
O síndico do condomínio edilício é escolhido por
maioria dos condôminos para exercer suas funções de administração do
condomínio, o que normalmente faz com seus auxiliares de gestão, entre
eles o subsíndico, conselho fiscal e administradora auxiliar de
condomínio.
Como dito acima, esse síndico não precisa ser condômino
(Código Civil art. 1.347), ou seja, a Lei não exige que o requisito
para a sindicatura seja a condição de coproprietário, facultando a
terceiros que não possuam relação de propriedade comum a possibilidade
de serem síndicos do condomínio. O Código Civil permite que o síndico
seja pessoa física ou jurídica (art. 1.348, §§ 1º e 2º, e Lei 4.591/64,
art. 22, § 4º). Transcrevemos a redação legal do artigo em comento:
“Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser
condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois
anos, o qual poderá renovar-se.”
O síndico é um mandatário dos demais condôminos, que
lhe outorgam poderes específicos de representação, para administrar bens
dos demais coproprietários, agindo em nome alheio nos limites da
convenção e sob a fiscalização do conselho, praticando os atos em defesa
dos interesses comuns. As funções do síndico estão elencadas no artigo
1.348 do Código Civil e no regramento interno do Condomínio.
Síndico não condômino ou síndico profissional
O síndico não coproprietário também será escolhido por
uma assembleia de condôminos, que lhe outorgará poderes para exercer
suas funções de administração do condomínio, elencadas no artigo 1.348
do Código Civil, a seguir resumidas: representar ativa e passivamente o
condomínio, cumprir e fazer cumprir o regramento interno do condomínio
(convenção, regimento interno e decisões assembleares), contratar
prestadores de serviço, zelar pela conservação das partes comuns,
prestar contas e realizar o seguro da edificação. Sendo pessoa jurídica
ou síndico profissional, respeitados os termos da convenção, a
assembleia deve deliberar sobre a remuneração.
Inúmeras são as questões decorrentes da natureza
jurídica do síndico não condômino, comumente denominado “síndico
profissional”, diante da ausência de melhor nomenclatura. Ele é eleito
pela assembleia condominial ou contratado? Em caso do entendimento pela
contratação, a assembleia condominial seria apenas para chancelar a
escolha do síndico, outorgando-lhe os poderes de representação? Em caso
de contrato de prestação de serviços, quem seria parte legítima para
assinar pelo condomínio?
Havendo vedação na convenção do condomínio
quanto à investidura de não condômino ao cargo de síndico, essa
disposição prevaleceria diante da norma do Código Civil e da decisão
assemblear? Em caso de destituição do síndico profissional, será
necessária uma assembleia para formalização ou bastaria a rescisão
contratual? Haveria a incidência de multa contratual em caso de rescisão
antecipada? Existe vínculo empregatício entre o síndico profissional e o
condomínio?
São muitas questões, não havendo previsão legal
expressa, cabendo aos juristas, operadores do Direito e administradores
de condomínios debater a questão sob seus múltiplos aspectos. Alguns
destes questionamentos serão analisados ao longo deste texto, ainda que
não tenhamos a pretensão de apresentar respostas para todas elas, sendo
certo que promoveremos novos debates.
Contrato de prestação de serviços
A relação do síndico profissional, ou doravante
denominado gestor condominial, nasce com a eleição em assembleia
condominial, que o imbui de poderes de representação, por meio de um
mandato durante o período máximo de dois anos, com os deveres previstos
no Código Civil Brasileiro e no regramento interno do condomínio
(convenção de condomínio e regimento interno).
Contudo, é razoável que tal relação venha acompanhada
da celebração de um contrato de prestação de serviços para disciplinar e
regular as relações entre o condomínio e o gestor condominial. Segundo o
Código Civil, art. 594: “Toda a espécie de serviço ou trabalho lícito,
material ou imaterial, pode ser contratada mediante retribuição”.
Aliás, o contrato serve para delimitar os serviços ao
qual o gestor está sendo contratado, extensão do trabalho,
especificidades como o horário de atendimento, a remuneração pelos
serviços prestados, responsabilidades, obrigações, direitos, cláusula
penal e término do contrato.
Vale citar que, se o prestador de serviço não
especificar o trabalho ao qual foi contratado, entender-se-á que se
obrigou a todo e qualquer serviço compatível com as suas forças e
condições, segundo a redação do artigo 601 do Código Civil Brasileiro.
O Código Civil não prevê expressamente o contrato de
prestação de serviços de gestão de condomínios, sendo um contrato
atípico ou inominado, mas concede a liberdade de contratar, na forma do
seu artigo 425: “É lícito às partes estipular contratos atípicos,
observadas as normas gerais fixadas neste Código”, em prestígio ao
princípio da autonomia da vontade das partes. Trata-se de um contrato de
prestação de serviços com mandato, consubstanciando-se em um contrato
coligado, de modo que enquanto perdurar a prestação de serviços de
gestão condominial, o mandato com poderes de representação permanecerá
vigente.
Os Tribunais têm entendido que o síndico profissional
não é apenas eleito pela assembleia, reconhecendo a existência de uma
relação contratual subjacente decorrente da eleição, entre o gestor
condominial e o condomínio que o elege:
“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C/C CANCELAMENTO DE MULTA COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO
DE TUTELA. SÍNDICO PROFISSIONAL CONTRATADO JUNTO À EMPRESA RÉ QUE NÃO
PRESTA SERVIÇO SATISFATÓRIO.
(...) Provas constantes nos autos
suficientes para se concluir que a ré falhou na prestação de seus
serviços. Síndico profissional que não era encontrado para atender as
reclamações dos moradores e solucionar os problemas do condomínio, que
deixa de conceder as férias do empregado acarretando no pagamento em
dobro de tal verba, que deixa de elaborar relatórios mensais
tempestivamente, além de outras violações contratuais. (..) (TJRJ -
0280697-65.2013.8.19.0001 -Des(a). Murilo André K. C. Pereira – 23ª CC -
10/05/2017)”
Relação de consumo
Considerando a natureza contratual entre o gestor
condominial e o condomínio edilício, é importante avaliar a existência
de relação de consumo. Nos termos do Código de Defesa do Consumidor:
“Art. 2° - Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou
utiliza produto ou serviço como destinatário final.” e “Art. 3°, § 2°,
CDC - Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo,
mediante remuneração, (...).”
O destinatário final é aquele que adquire para uso
pessoal e não embute o custo do “serviço” no preço final, ou seja, não
faz parte da cadeia de consumo. Neste cenário, enxergamos o condomínio
como o destinatário final dos serviços de gestão condominial prestados
pelo síndico profissional, configurando-se relação de consumo.
Com efeito, a relação de consumo traz para o síndico
profissional uma série de deveres previstos no Código de defesa do
Consumidor, como a obrigação de prestar informações adequadas e claras
(art. 6º inc. III), protegendo o condomínio contra propaganda enganosa e
abusiva (art. 6º IV), cláusulas desproporcionais (art. 6º V),
facilitando a defesa do condomínio consumidor em juízo (art. 6º VIII).
Rescisão do contrato x destituição do síndico
Diante do que discorremos neste texto, há o surgimento
de uma nova figura, a do síndico profissional ou gestor condominial, que
vem se desvinculando do síndico condômino tradicional, adquirindo com
isto seus contornos próprios. A principal diferença entre ambos está, no
caso do gestor condominial profissional, na existência de um contrato
de prestação de serviços subjacente à eleição em assembleia condominial,
configurando uma relação de trabalho, de natureza técnica, com
especialização do conhecimento, necessariamente remunerada, de cunho
eminentemente profissional, exercida como atividade econômica habitual.
A decorrência da crescente complexidade dos condomínios
é a profissionalização do síndico, que vem despertando um olhar
diferenciado da sociedade, que analisa seu trabalho com maior rigor. O
tratamento conferido ao síndico profissional tem sido diferente daquele
dado ao síndico condômino, em razão dos contornos que cada instituto vem
adquirindo no cotidiano, conforme entendimento dos Tribunais.
Síndico profissional
Art. 602, CC - O prestador de serviço contratado por
tempo certo, ou por obra determinada, não se pode ausentar, ou despedir,
sem justa causa, antes de preenchido o tempo, ou concluída a obra.
Art. 603, CC - Se o prestador de serviço for despedido
sem justa causa, a outra parte será obrigada a pagar-lhe por inteiro a
retribuição vencida, e por metade a que lhe tocaria de então ao termo
legal do contrato.
Síndico não profissional
Art. 1.349, CC A assembleia, especialmente convocada
para o fim estabelecido no §2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto
da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar
irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente
o condomínio.
Com efeito, o síndico profissional tem sido visto como
um contratado pelo condomínio, sendo sua relação preponderante vista
como prestação de serviços. Em decorrência disto, o término da relação
tem sido considerado uma das modalidades de extinção de contratos, em
sentido contrário ao do síndico não profissional, que antes do término
do mandato pode ser destituído. Vejamos o entendimento de alguns
Tribunais:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
DESTITUIÇÃO DE SÍNDICO. RESCISÃO DE CONTRATO DO GESTOR CONDOMINIAL.
QUÓRUM DE VOTAÇÃO EM ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA. NULIDADE NÃO
CONFIGURADA. (...). 1- Com relação a destituição do síndico em
condomínio edilício, o Código Civil dispõe no artigo 1.334, III que cabe
à Convenção do condomínio disciplinar o quórum exigido para as
deliberações. 2- Quando o síndico não é condômino ou possuidor de
unidade no condomínio, mas profissional contratado para administrá-lo, a
relação existente entre aquele e este é estritamente contratual,
decorrente do contrato de prestação de serviço, cujo objeto é a gestão
condominial. Nessas hipóteses, a dispensa do síndico não é destituição
do cargo, mas sim, rescisão de contrato, dispensando, portanto, o quórum
de maioria absoluta disposto na Convenção do Condomínio. (...) (TJDF -
Acórdão 857409, 20110111401875APC, Relator: Maria Ivatônia, Revisor:
Teófilo Caetano, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 25/3/2015,
publicado no DJE: 7/4/2015. Pg. 144)
Vínculo empregatício entre o síndico profissional e o condomínio
Questiona-se a respeito de eventual vínculo
empregatício entre o síndico profissional e o condomínio. De forma bem
sintética, o gestor condominial possui uma relação de trabalho com o
condomínio, como trabalhador autônomo contratado, no caso de Pessoa
Física. De modo geral, a relação de emprego, que é uma das espécies de
relação de trabalho, é aquela em que a contraprestação do trabalho
humano é caracterizado pela subordinação, habitualidade, onerosidade,
pessoalidade e prestado por pessoa física. Tais requisitos
característicos estão presentes no Art. 3º da Consolidação das Leis do
Trabalho (CLT), como podemos notar: “Considera-se empregado toda pessoa
física que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a
dependência deste e mediante salário.”
O artigo 442-B. da CLT prevê que “A contratação do
autônomo, cumpridas por este todas as formalidades legais, com ou sem
exclusividade, de forma contínua ou não, afasta a qualidade de empregado
prevista no art. 3º desta Consolidação”. Com efeito, nos casos de
contratação de síndico pessoa física, ou ainda, como MEI
(Microempreendedor individual), é relevante a celebração do contrato
para afastar os requisitos de uma remota relação de emprego.
Na realidade, o que afasta a relação de emprego é a
existência do poder diretivo inerente ao cargo de síndico, pois são da
natureza do cargo as prerrogativas de organização, fiscalização e
disciplina com relação aos empregados do condomínio e demais prestadores
de serviço contratados. Tal poder é típico do empregador, se
consubstanciando na capacidade de dirigir o modo como as atividades dos
empregados são dirigidas, o que seria incompatível com o fato de o
síndico ser empregado. No mesmo sentido, o poder disciplinar é a
prerrogativa de exercício de autoridade sobre o trabalho realizado pelo
empregado, complementando o poder de direção da atividade profissional,
traduzindo-se na possibilidade de aplicação de sanções disciplinares. É
verdade que existe a possibilidade de contratação de um síndico sem
esses poderes, investindo outros condôminos com poderes de direção, como
os demais membros do corpo diretivo do condomínio, mas é algo que
contrasta com a própria figura do síndico, devendo ser expressa tal
situação quando da eleição e posterior contratação, confirmando-se no
plano fático a quebra de tal poder diretor.
Vejamos o entendimento dos Tribunais sobre a relação do
síndico com o condomínio, se de emprego ou de trabalho, conforme
julgados que transcrevemos a seguir:
RECURSO ORDINÁRIO. VÍNCULO DE EMPREGO. SÍNDICO DE
CONDOMÍNIO. NÃO CONDÔMINO. ELEIÇÃO LÍCITA E EXERCÍCIO REGULAR DOS
PODERES DE SÍNDICO. INEXISTÊNCIA. A relação entre o condomínio e o
síndico é a de mandante e mandatário, detendo o síndico em suas mãos os
poderes diretivos e disciplinares inerentes à administração do
condomínio.
Em outras palavras, como órgão administrativo direto do
condomínio, o síndico enfeixa em suas mãos todas as atribuições do
próprio empregador, inclusive e principalmente o poder de comando sobre
os empregados do condomínio. Ou seja, longe de ser empregado subordinado
ao condomínio, é ao síndico que os empregados estão subordinados. É
fato que um síndico pode ser empregado, porém isso somente ocorrerá se
esse cargo for exercido de forma meramente figurativa ou carente da
integralidade dos poderes diretivo e disciplinar que lhe são inerentes.
(TRT-1 - RO: 4243520115010024 RJ, Relator: Marcelo Augusto Souto de
Oliveira, Data de Julgamento: 19/02/2013, Oitava Turma, Data de
Publicação: 28-02-2013)
No mesmo sentido, pela inexistência de relação trabalhista:
(...) AUSÊNCIA DE RELAÇÃO TRABALHISTA. ELEIÇÕES
REITERADAS PARA O CARGO DE SÍNDICA DE PRÉDIO COMERCIAL CONSISTEM EM
VÍNCULO CONTRATUAL CIVIL. (...) Como cediço, a figura do síndico
estabelece uma relação de mandato com o ente despersonalizado designado
condomínio e, portanto, cogente sua regência pelos artigos 1.347 e
seguintes do Código Civil, e, de forma suplementar, as normas previstas
pela própria Convenção do Condomínio. Nesta esteira, o síndico exerce a
posição do "mandatário", o qual, por sua vez, desempenha a administração
dos interesses daquele. (...) (TJRJ – AI - 0045632-20.2018.8.19.0000 -
3ª Câmara Cível - Des(a). Renata Machado Cotta - 17/10/2018)
Conclusão
Pelo exposto no presente texto, verificamos que a
figura do síndico vem ganhando contornos de natureza profissional, que o
diferencia do síndico proprietário tradicional. Tais aspectos trazem
uma roupagem mais técnica ao trabalho do síndico, afastando a visão
amadora de gestão, que dispensa conhecimentos aprofundados sobre o
condomínio. A relação do síndico, enquanto gestor condominial
profissional, demanda um contrato de prestação de serviços,
caracterizando-se como relação de consumo, seja o síndico pessoa física
ou jurídica, trazendo responsabilidades diferentes das do síndico
condômino tradicional, o que exige um olhar administrativo.
Diante da ausência de legislação específica sobre essa
nova figura de natureza profissional, os operadores do direito e
Tribunais terão de se debruçar sobre o instituto, para melhor
analisá-lo, acompanhando sua evolução diante das demandas da sociedade.
A administração do condomínio nos dias atuais demanda
um olhar multidisciplinar do gestor profissional, com ênfase na ciência
da administração, que o capacite a lidar com a legislação, finanças,
aspectos contábeis, previdenciários, tributários, manutenção predial,
mediação de conflitos, tecnologia e outras demandas complexas. O
síndico, ainda que desconheça a ciência da administração, realiza em seu
cotidiano as funções integrantes do processo administrativo, quais
sejam, planejamento, organização, direção, controle, sendo certo que a
complexidade crescente da questão condominial demanda a criação de
cursos de capacitação específicos para a formação nas áreas de
administração condominial.
Francisco
Machado Egito é advogado especializado em Direito Imobiliário,
Controladoria e Finanças, administrador, gestor imobiliário e contador.
Delegado da comissão de Direito imobiliário da OAB Niterói. Professor
universitário da pós-graduação de Direito Imobiliário e Coordenador da
Pós Graduação em Direito e Gestão condominial da ESA-Niterói, Centro e
Barra.
